这次土地增值税清算能否动真格的？

2007年1月16日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，声称从2007年2月1日起，对全国房地产企业进行土地增值税的清算。

但通知最后规定：“本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”，也就是说细则由各省具体制定，给地方上执行开了个一个巨大的口子。自主权既然掌握在地方，加之正好赶上金融危机，执行的力度可想而知，国税总局对清算的执行也就睁一眼闭一眼了。

三年之后旧事重提，国家税务总局再发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。此次通知大致三重点：

一是预征，没有新意，1%——3%之间的预征率对现在的开发商来说简直就是毛毛雨，若以北京的现在房价推算，预征10%都不多；

二是核定征收率原则上不得低于5%，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。政策执行上依然给地方上留有口子，下限5%的核定征收率对一级城市的开发商依然是小菜一碟。1亿的成本卖3亿，上1500万的土地增值税who怕who啊？

三是清算，房地产项目的各种因素造成全面清算工作量巨大，所以通知要求“各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择3—5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。”也就是说先重点，后全面，枪打出头鸟，谁要是逆市涨价那就是往枪口上撞。

俺在地产圈子浸润十几年了，深知全面清算土地增值税是个什么概念，北京的个别高利润项目如果严算，恐怕征30%都挡不住，绝非耸人听闻。真要严格清算，开发商必然降价抛售，快速回笼资金，否则一半以上的开发商资金链条就得断了。

不过这次好像不像07年那会儿，通知一出来开发商就炸了窝了，一是因为房价暴涨后，开发商的资金比那时富裕了，还能扛一阵；二是大多数开发商暗自思忖，咱不会是那个“重点清算审核对象”吧？上有政策下有对策，会不会严格清算还看地方执行。

如果您不知道清算土地增值税对开发商意味着什么，我领您看看07年1月清算通知下发后开发商的激烈反应，那时开发商的利润和现在相比简直不值一提，现在要严格清算得收多少税啊，税务局该惊呼：发达了！

《21世纪经济报道》2007年1月的文章“清算土地增值税上海地产商串联上书望调整税率”，摘录如下：

“1月19日，上海浦东新区的一家房地产企业负责人向本报透露，上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，“准备联合起来给市里主要领导‘上书’，希望能考虑一下企业的生存问题。”

由于土地增值税是地方税种，赶在地方实施细则出台之前，地产商抢先行动了起来。上海地产商是其中的一个缩影。

“如果真严格清算的话，上海这几年的土地增值税，每年至少都能收上来四五百亿！”上海市当地的一位权威地产专家直言不讳地指出。上海市统计局公布的数据表明，2005年，上海市房地产企业销售收入达2160多亿。该专家据此估算，其毛利至少在1200亿以上。2004年和2006年也大致如此。

而按照土地增值税的征收依据——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中的相关条款，上海2005年的土地增值税至少能征收400亿左右。虽然该条例还规定，增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅免征增值税，但知情人士一般判断上海土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50%。

据一些开发商讲述，上海地产商此次“上书”内容主要包括：一、上海地产开发并没有外界说的那么“暴利”；二、很多开发商资金链已经非常紧张，如果土地增值税再大幅征收，肯定会有倒闭的危险，甚至带来很大的金融风险；三、希望能把税率调整到一个合理的范围之内。”