洪维：开发商不唱同一首歌让房价坚冰土崩瓦解（地产评论）

洪维

调控力度不会放松，楼市交易陷入冰封，开发商的营销策略也开始出现明显分化。坚定长期“看多”且资金充裕的房企,依然咬定“不降价”,“定价合理、项目热销”是其坚持原价销售的理由。与此同时,选择各种方式调价的开发商阵营也日益壮大;其中，有些开发商将定价权下放给区域公司，让各区域相机自主调价。而有些开发商则由总公司统一制定营销和定价策略，全国主要楼盘执行统一、明确的折扣。虽然开发商各种定价策略的效果还有待后市的检验，不过，“随行就市”制定价格是必然趋势，预计在调控深入的背景下，越来越多的开发商将加入降价阵营。

新一轮楼市调控已两月有余，初现成效。房价涨幅14个月来首次回落并呈现松动，开发商或打折或延迟推盘，中介“售房”遇冷、“租房”火热，炒房者或抛盘套现或伺机“抄底”，银行收紧“银根”静观其变。5月底以来，一些城市出现了一波投资客抛盘热潮，二手市场房源“暴增”：截至6月20日，上海二手房挂牌近13万套的天量；北京5月份二手房可供销售房源与当月实际销售套数比在上月14∶1的基础上继续扩大，达到31∶1。

开发商贷款面临压力。5月以来，各地银监部门均对银行提出要求：停止与各类有污点或资质不高的开发商合作，做好房地产相关贷款的压力测试工作等。 央行数据显示，5月，主要反映按揭贷款的住户中长期贷款增加1919亿元，显著低于4月3255亿元的新增规模。当月人民币贷款增加6394亿元，较4月7740亿元的新增规模明显回落。

据中国证券报报道，死扛明降暗降三大阵营较劲。“死扛”阵营：不愁销售。保利地产位于大兴区黄村的项目茉莉公馆于6月27日开盘，当天便全部售罄。楼盘销售人员告诉中国证券报记者，此次项目共推出了650套房源已经全部预定。“暗降”阵营：相机定价。尽管一再澄清“降价”传闻，但万科北京部分楼盘价格在“遮遮掩掩”之中依然出现了下降。开发商变相优惠和各种折扣也开始慢慢打破楼市僵局。“明降”阵营：占有市场。恒大地产全国楼盘85折促销后，绿地集团也宣布，其分布在全国41个城市的全部项目进入优惠月，由此加入明降阵营。对于声势浩大的打折促销活动，恒大等公司的有关负责人表示，此举是为了扩大市场占有率，储备资金为行业整合做准备。

无论是调控，还是退房潮，都比不上房地产业的自乱阵脚。房价死扛明降暗降三大阵营的出现，表明坚冰一块的房价出现裂缝，并很快的漫延，大规模的降价潮即将来临，房地产业开发商人人自危的时代来临了。