发表时间:2008-06-06 14:20 来源:雅虎财经
嘉宾:陈霞
主持人:雅虎财经——胡烨
主持人:各位雅虎的网友朋友们大家好,我是今天的主持人胡烨,我们今天请来了尚诺集团安家世行个贷管理部总监陈霞,陈老师您好!
陈霞:大家好!
主持人:我们先了解一下大家在购房的因素是什么吧?
陈霞:一个是心理因素,一个是购买力,很多北京的网友们大家看到方方面面给的信息说房价还要掉,大家都是持币待购的心理,这个怎么说呢,你要看你选择的楼盘还有预期,一般年轻人都是自住加投资,这种状况你要有充分的思想准备,还有将来的升值潜力问题,还有自住的,这该买还得买,这个根据自己随时需求来看了,另外就是购买力,因为现在银行对贷款的政策控制的比较紧、比较严。这样就要看一下自己的能力,你是全款还是贷款。目前对于年轻人基本上集中购买人群,年龄集中段在30岁以上,35-45岁之间,这是贷款的。全款的一个是家里给钱这样做全款,还有就是说年龄再大一些的人,可能有一些积累,这样付全款,一般大部分人还是贷款。
主持人:贷款买房的人很多,贷款的形式有哪些呢?比如说公积金贷款、商业贷款、组合型贷款,您能介绍一下他们的区别吗?
陈霞:这个分为两大类,一个是交易类和非交易类的。一个是买房子按揭,还有转按揭,转按揭的概念就是说卖方的房子没有买下这个房子,他想卖。
主持人:帮着垫付上。
陈霞:对这个一个是自己凑钱还完,现在这个情况确实存在的,现在是借钱还钱。有担保公司还给你完成这个事情。
主持人:有人通过中介买二手房,他需要支付中介费,您觉得中介费合理吗?
陈霞:这个它是收信息钱,比如说它给你做服务、贷款,这个分类不一样,中国人有个习惯不太习惯给服务付费,所以这个心态有点不太平衡,以前是成交量是3%,现在是2.5%。
主持人:已经降了?
陈霞:对。大的一些公司。
主持人:那深圳、上海、北京还有一些二级城市,他们所贷款会有不同吗?
陈霞:从银行流程角度来说不会有太大差异,整个系统行在北京、上海、深圳都没有太大差异,关键的差异性在区域的房管局,这属于地方性的行政机构,这个执行标准就不一样,北京就有八个区的房管局,我们公司现在全国有几个分公司,各个分公司都不一样,北京房管局最多的,其他可能就一两个,但是北京有很多。
主持人:现在百姓购房贷款可能有一些政策,政策因素可能会影响老百姓购房的欲望,您觉得主要影响老百姓购房的政策是哪些呢?
陈霞:主要有三个大的政策,一个是银行,需要融资的。银行政策一会儿我给大家做一下介绍,还有就是税收政策,这是对所有购房人都有影响的,这个情况一会儿大家可能会触目惊心。第三个是国家的政令,这是强制性的。将来不管是自住还是投资,这个都是需要掌握的,我们把这个介绍一下。从银行相关政策,除了利率政策大家都清楚,2004年9月30号开始调的到现在一直调了三四次利率,这个无形中加大大家还款压力,而且对于投资人,尤其是在北京来说,06、07年房价涨的比较猛,这种情况其实是缩减了利润空间了,对自住的人压力也是比较大的。另外还有一个就是准备金率,这是什么样的情况呢?准备金率越高后期的大家的情况可放的贷款就越少。打个比方银行有100万存款,人民银行按照75%的指标最多可以放75%,如果往上调就达不到75%,可能只有60%,所以这种情况还会有一些其主持人:随着利率越来越高,可能有些人想做银行贷款会很费劲?
陈霞:费劲不一定,压力很大是真的。从今年开始银行推出固定利率很受欢迎,以前是浮动利率,如果今年调利率,到明年就会跟着利率走,现在是固定利率,比如说定个三、五年,这个不会调整的。
主持人:接下来国家还会出一些什么样的政策促进消费者购房呢?
陈霞:现在是比较矛盾的,投资的人永远想钻空子,这个也是比较头疼的,一会儿我们看一下国家政策的走势,就会发现很多情况下政府出发点是好的,但是目前有一些东西到后来收效不向预期的效果。刚才说了存款准备金率的情况,还有一个是个人真实系统,有的人觉得银行查不出来,我在这买一套,在那买一套,这种情况可能买一套房子的钱同时投资5套,首付款是20%,他投5套,这样基本是他用银行的钱炒房子。国家一直以来出发点是保障最基本的需求,其次对投资的人有三个层级,一个是保障基本需求,居者有其屋,这个看怎么理解,是你有地住租也行,像一线城市房价涨的速度,最终造成这个原因是供需比。
主持人:您觉得一线城市,像北京、上海、深圳,还有二类、三类城市的房价,哪个区域的放假会涨到不合理,更快一些呢?
陈霞:据我现在了解到的一些情况来说,广州的房价一直比较理性,但是看北京的情况投资比重有,但是不是太大,而且北京执行政策比较严格,而且作为首都城市,只是说06、07年爆发点,北京区域有些范围确实偏离理性涨幅,比如说大兴,我们有一个客户,他在不到一年半的时间之内这个房价从两千涨到八千。
主持人:这个不是一倍了。
陈霞:对,我觉得北京房价相对来说,大家都说再掉,但是我觉得波动性不会太大。
主持人:涨也是平稳地涨,有个别区域可能会急速上升。
陈霞:对,毕竟是首都,包括银监会各方面监管情况,因为有好多靠银行炒房子,这个资金限制比较死,这边比较严,他是政策制定的发源地,大部分总行都在这边,银监会也在这边,北京还是限制了一定的涨的速度,今年开始很明显,它还在涨,或者怎么说呢,就一点点的,不像去年的情况,去年我讲课搜集资料,一个月之内基本上北京所有区域都是1000块钱一平米,涨了1000块钱。净增额是1000块。这样的情况涉及到一个问题就是说,尤其是07年整个房地产发展速度,在北京也好,像上海那边排房号,早上起来排的人山人海的,上海当时政策可以支持炒楼花,没有房本可以转按揭。
主持人:那是银行的政策吗?
陈霞:对,上海当地银行支持这个情况。但是北京一直以来这边比较紧,没有房本不给你做转按揭。
主持人:那没有房本做转按揭,有一定承担责任在银行吗?
陈霞:一般是在同一间银行,这个情况是可控的,但是无形加大了周转的次数了。在2005年上海一套房子在中介那挂着,户主一直再变,变六次。从05年6月1号出台营业税的时候一下子打压特别厉害,为什么呢?两年交易的话税费成本加大了,你的利润空间就减少了,所以这种情况对后来的一个限制吧。导致好多上海房屋中介一下子倒下。房市也冷了很久,后来才上来,每次经过一种洗礼后得到会更理性一些,市场会更正规一些。包括后来房价涨的情况要比以前好很多。另外,国家政策是保证你有一套住房,第二套首付款比例会要提高,到2006年一月一号各家银行把这个放松了,因为适应这个市场需求,但是从2007年9月27号,出来了一个文件,进一步明确,明确的结果就是说首付款比例,明确以前是各家银行有各家银行标准,现在是明确最低标准,各家有一个最低限制。这个我们从各家银行了解到的情况来说,今年整个贷款的人群可能就是说基本上是自住的居多,投资的比较少了。第三个政府相关影响有个贷限制,比如说转按揭限制,这个一限制其实是减缓了整个周转的次数,房屋在人们手中周转的次数,这个减少了,因为怎么说呢,它获利以后会释放,如果老持有的话利率一调再调,大家信息会小一些,利润空间小了,就觉得值不值了。还有提前还贷的问题,上海先提出来先提前还贷会扣违约金。我们跟银行签的是借款合同,你就要按合同约定来还,提前还就要收违约金。
他的支出。可放贷款会越来越少。
主持人:这个违约金按什么比例来收呢?
陈霞:各个地方不一样,上海规定一个月的月供利息。北京也有一些个别银行,可以说是一种变相的收取违约金方式,你可以提前还贷,但是不能解押。还有对外籍人士购房有限制,一个是居住10年以上,还有就是只能买一套。之前我们有的客户就是外籍华人或者配偶是中国人他自己是外籍人士,这种购房也比较多,所以在这方面相关政策限制会比较多一些。这方面我们遇到很多情况是,现在外籍人士也比较聪明,他们通常是配偶买房,他们租房,有的是一个月四万块钱的房补。
主持人:好高啊!
陈霞:对啊,他是一个企业的高级管理人士,是这么一个情况。还有一个是限制封顶楼盘发放,这个情况是说开发商要求的资质高很多,你不具备这个实力可能怕后续质量保证不了,避免烂尾楼的情况发生。从去年到今年开发商的资金链非常紧张导致这种情况。
主持人:我有一个朋友买的是新房,但是没有按期交,代理商赔偿一些违约金,您觉得这个违约金应该怎么赔偿才算合理?因为有的人购房之后真的没有收到房,怎么支付这个违约金才算合适呢?
陈霞:这个看签约约定。
主持人:签约的时候就写上吗?
陈霞:对,条款里面就有,按什么比例赔偿,日期多少,还有实际造成的损失。以前售楼处有律师,但是他一般保障的是开发商的利益,现在没有律师缓解了,大家买房之前可以咨询一些相关的常识。另外给大家讲一下国家政令这方面的情况,税费基本上比较大的税费政策是一个情况就是在2005年对我们影响比较大的,2005年以后加了一个营业税。2005月6月1号,持有两年以内就要加税,后来改到五年了。有的在里面吃差价。我们遇到一个案例吃差价到一倍。当时一个外地人在北京买房,在房管局的时候一见面,当时报出价差,一知道这个差价一下子震惊了,一套不到50万的房子卖到90万。当时这个政策出台的时候真个市场冷冻期应该怎么说呢,大家好象到了冬眠期的感觉,将近4个月。但是2006年大家找到对策了,羊毛出在羊身上,这些都由买家承担。我们现在算一下税费,一套普通住宅的税费,我们说比较新的户型,一般年轻人买二手房,算次新房,这个情况户型结构、舒适程度、社区环境都会好一些,一年的税费在8%。你想房价的8%…
主持人:也不少了!
陈霞:对。大家可能看着房价不贵,但是真正付费的时候真的差很多。我们买一套房子成本,如果你从中介买,还要多一些费用。
主持人:还款的还要多一些利息。
陈霞:我们第一次买的时候,你可能看着房价只有80、70万,其实还有很多费用没有算进去,比如说税费,8%、10.5%的标准,还有一个情况如果你跟银行贷款要评估,评估值比市场成交值低10%-15%,这个你要作为首付款付给卖房。加上一共是30%、40%。
主持人:买房之前一定要算清楚。
陈霞:对。看一下自己的实际购买力。国家政令这方面近几年确定了一个是土地政策,这是2004年8月31号制定的招标挂。这样就使开发商更加正规化。另外就是普通住宅与非普通住宅是05年5月份明确的,一个是面积140平米以下,现在139点多的房子很抢手,这个税费差很多。还有就是容积率,容积率是以1.0为界。为了限制高端住宅,保证基本需求,对高端需求的限制比较多的。北京2006年10月份调了一次最低指导价,最近还要调一次。很多人拿这个避税。
主持人:网上说的评估是吗?
陈霞:不是评估。比如说朝阳区,很大,但是你想同样都是朝阳区,富力城就提出来了,他们有一个最低指导价是一万多,从这里限制普通和非普通。还有一个典型楼盘,这样调高最低指导价,就把税费,你原来房子调低之前是60万,调高之后是70万,用这个差乘以税费,都在这里面了。另外从交易平台来说,以前经常出事,钱到了中介,中介卷跑了,现在有资金托管、监管。还有一个政策是防止中介一房二卖,这个也要在网上备案。
主持人:有利于降低诈骗的情况了。
陈霞:对。资金托管也是,这是有条件付款的,如果买方拿不到房本,卖房拿不到钱的,是在银行冻结的这么一个情况。国家政策面的东西我们就这么多,主要的都给大家说了,还有一个是《物权法》,《物权法》出台了以后比较好,我们从手里拿到房子有一个期限也不到70年,后来就自动顺延就可以了,这个情况就加大房子持有的价值了。
主持人:刚才聊了一些政策方面的相关信息,接下来我们聊一些实际贷款的有助于帮助购房者去购房的时候怎么计算。 陈霞:税费这块。
主持人:对。
陈霞:一般涉及到的税费主要是契税,一般都是所有都要交的,还有5年以内的房子,我们一般说商品房这个概念,全国都存在这个问题,但是经济适用房这些都是区域性的情况,我们这里就不做介绍了。商品房主要是营业税、5年以内的要交营业税、还有所得税,是1%,还有非普通住宅要交土地税,还有印花税,这是是很小很小的。如果做贷款也好、通过中介买也好,现在北京的情况是2.5%,如果市场不好的话还可以有折扣的,但是如果贷款是根据你的成品、需求不一样,最终的付费也是不一样的。
主持人:还款我知道有两种,有本息还款、本金还款,您给我们讲一讲这个有什么不同吧?
陈霞:等额本息、等额本金,有人问什么比较划算。我们想等额本息会比较费钱,原理是这样的,本金其实是一个正角梯形上面小下面大。
主持人:从第一个月还款,每个月递减。
陈霞:那是本金。但是它有一个情况起初的还款压力比较大。还有大家说的双周供这其实也是一个等额本息的还款方式,它的原理加大还款次数,银行拿基数算的,这个是按日计息的,十万的话一个月下来就是乘以三十,等于是300万,乘以日期算出来的。现在很多银行推出单周供,这样算下来就少了。双周供现在的状况,很多人比较受欢迎,还有就是气球贷这个情况,其实它是一个比较好的方式,还有固定利率的还款方式,也是等额本息多一些这么一个情况,一般银行固定利率现在在利率涨的比较频繁的情况来说是一个比较省钱的方式,气球贷也可以,它是5年期,执行一个标准,最后有一个大尾巴,为什么叫气球贷呢?就是因为后面有一个大尾巴。这个根据每个人的情况,为什么这么说呢?我们一般给客户策划贷款方案,我们要根据他的实际情况还有你未来的收入状况,还有你的期望值,帮他们做方案,这样出来是最适合的,不一定是最省钱的,但是是最适合的。有的年轻人觉得压力比较大,可以选择等额本金,这样压力比较小一些,还有资金也是有时间成本的,现在30万和以前30万不一样的,根本就是两个概念。现在的十万和以前的十万差别有多大啊!
主持人:现在的十万根本不算什么了!那么接下来我们了解一下贷款的形式。
陈霞:一个是交易类的,一个是非交易类的,转按揭还有公积金类,里面还分着本身公积金贷款,还有组合贷款,它的特点就是省钱,但是相对来说额度审核还有就是资格,比如说你有没有公积金贷款资格,这个是各个地方的标准,还有额度问题,北京现在比较高。
持人:每个人好象都不一样,有一个上限是吗?
陈霞:一般正常上限是60万。
主持人:可能一个人的公积金一个月只有一百块钱,能贷60万吗?
陈霞:这个根据一个公式算,以后是减去你的生活保障,倒推出你的工资,现在是400块钱基本生活保障。先倒出你的工资,比如说你一个月三千块然后减去400,剩下的都可以用。还有一个是无准定楼盘,这个拿的折扣比较大,这个对于开发商的话你是一个全款客户,全款和贷款的客户折扣不一样的。还有就是抵押消费的,转按揭。如果觉得不合适可以转另外一家银行,比如说另外一家银行更合适我可以转。现在还有我们做放贷诊断,看你这个情况是不是健康,因为有好多人是需要调整的,有的人贷款的时候比较盲目或者说没有办法,开发商指定这家银行,你只能去这家银行。
主持人:开发商肯定和银行有合作了。
陈霞:对。有的人确实是面对这样的问题。还有做二手房的,现在04年、05年基本都是本息还款方式,但是现在省钱还款的方式多了,可以根据自己的情况调整一下。
主持人:买了房之后也不能一心还贷,也要考虑一些适合自己的还款方法。选择新的还款产品。
陈霞:其实省的了就是赚的。现在大家现在都不想贷款方面也可以理财,这块主要是省,省的就是挣的。还有信用贷款,这是针对个别人群的。抵押类,比如说买车、房等等。
主持人:接下来希望您给我们举一些小例子,让大家看看,我们以后找什么样的对策解决这个问题。
陈霞:可以的,我会给大家举几个案例,有一位金先生,这边我给大家读一下这个案例,然后给大家做一个分析,这个金先生最近看好了一套位于亚运村附近的二居室,面积75平米,房屋总价为95万元,但是房主还有50万的贷款没有还清且暂时无力还清此笔贷款。而金先生手里的资金有限,只有25万元的首付,无力支付全款,如何购买此套房产,一时无从下手。这个就会用到转按揭,这个案例里面,他们双方都没有这个能力,买方只有25万,替他还也是20万,这里面有一定的风险,这样我们可以找一个担保公司,现在银行不允许垫了,去年9月份之前是允许的,后来政策出台以后不允许做了。严格禁止了。
主持人:现在卖方贷款都有第三方插手这个事情。要么全款,要么找一个人垫付。
陈霞:是的。基本上这个主要是这么一个情况。第二个案例诊断就是说,这个问题在于我刚才说的比较盲目,也没有办法,因为是开发指定银行的。王先生是05年4月份以按揭的方式购买了位于丰台区的一个75平米新房,当时购买是49万,贷款30万,现在还有28万没有还清,当初开发商指定的银行,当时定的是等额本息还款方式,累计支付利息比较高,由于资金原因没有达到自己想要的装修效果,所以这个先生希望重新装修一下自己的家,同时寻找一些相对省钱的还款方式。
主持人:对于他来说需要选择哪种还款方式呢?
陈霞:这个我们给他介绍的是同名加转按揭,这个需要担保环节帮你实现这个愿望,这样基本上可以有一个20到30万的空间,这样装修的费用就有了,另外还有一个情况,我们根据它的情况,选择循环贷、单周供、双周供都可以。让他自己选。这样他不仅节省了利息也圆了装修梦,这个是购房人没有选择权。因为开发商指定了银行。第三个是对于现在的年轻人尤其是广大网友应该是更适合的,其实是一种接力贷,母子接力贷或者父子接力贷。王小姐27岁,去年研究生刚毕业,她的月薪4000,她母亲月薪3000,她父亲6000。为了供王小姐上学,一家三口一直居住在父亲单位分配的一套50平米的小两居内室,目前租金是一个月2300元。现在她们看中了一套总价为100万的120平米的小三居,但是如果以父母作为借款人,因为接近退休年龄,只冷申请到很短期限的贷款,月供压力比较大,如果以王小姐为借款人,即使以最长的贷款期限30年来算其现阶段的收入水平根本无法满足银行的月供要求。所以她这个情况,这个案例是因为父母要供她上学一直没有换更好的环境,为了支持她上学。
主持人:现在有条件了想换一套更大一点的。
陈霞:对,她目标是买一个小三居,总价100万的,位置四环都可以,买个二手房,其实她来的时候已经看好了,以她个人情况,王小姐具备贷款实力,她一个月4千,最多也是贷个20万,我们把他父亲的和她加在一块,他父亲月薪6000万,加起来是一万,5000元的月供基本可以贷到50万。这个有一个前提条件,一年轻人未来收益可能会增高的,但是年老的人之后还要退休,因为男的是65岁退休,还是可以保持这个情况,主要是她女儿的资质,未来是一个上升期,两个人一起来,这个月供压力会小,还有可以做补充,她母亲,其实她家庭全部的收入是13000左右,目前的状况王小姐和她父亲加一起就够了,还有她还有一个旧房子,还有一个租金,这个可以做一个补充,所以这个方案我们觉得对客户会比较合适,而且这个对年轻人购房来说的话,可以不用完全靠父母,现在年轻人来说基本上一毕业结婚什么的基本上靠父母。这个可以这样解决。另外我们给大家举一个需要注意的一个,税费的问题,有一个情况有很多人现在在用赠与规避税,但是赠与也是可以要回来的,这个有很大风险。这里有一个案例,肖先生看中了一套07年竣工总价100万的二手房,为什么说是二手房呢?因为他不是一手买家。房产证办理时间到年底了,这是去年的例子,当时没有房本,按照计算他交的税应该是5.5万,一般情况下卖家会把公共设施维修基金转嫁给他,这个也比较高,因为他还有一万块钱的个人所得税,加一起是6.5,加上其他的一共是10万块钱,他为了省这个钱,他想过后办过户怕人家不配合,后来卖家想了一个办法,名义上把这个房屋赠与给他,实际上是买卖关系,赠与里面是有一个3%的费用,这样税费比较低就可以办理过户手续。后来我们听了他的描述我们不建议他们这么做,如果人家一旦不赠与了,这笔款还拿不回来,这有一定欺诈在里面。
主持人:有一定的风险?
陈霞:对,大家想的避税其实里面有好多风险的。我们也列举了一些漏洞给客户,让他不要光想一时省钱,将来后患无穷。
主持人:不要钻这个空子。
陈霞:对,基本上把案例介绍完了。
主持人:最后还有什么需要提醒广大购房者的建议吗?
陈霞:我觉得是这样子的,在交易环节的时候,每个环节你都要看好,不管是买房还是卖房,找中介还是不找中介,你一定要把握好节奏。
主持人:一定要先了解整个流程里面的各项内容。
陈霞:对。签协议的时候大家可以找第三房帮你签相关的协议,因为这方面他可能对整个交易流程更明确一些,这样你的损失会小一些,少走一些冤枉路。以前我们遇到过这种情况,买卖双方签合同,里面关于细节的问题,用了好长时间,最后合同没有签成。这样的话,你之前先把这些问题列清楚,最后也比较顺利。最后对于买房者的忠告一个是计算好自己的实力,还有要明确是自住还是投资。
主持人:房价涨跌无所谓,反正是自己住。
陈霞:对,而且选择物业的时候要注意,你要自住更侧重物业环境等等,投资是讲回报率,现在大家是讲投资加自住,还有一些客户是给孩子买,孩子现在上学,现在这个房子不住,先出租,你要考虑一下,出租的话交通各方面会考虑更方便一些租金才会好一些,但是你自己住的话,这么杂的环境行不行,这个都要考虑在内。
主持人:好的,今天时间关系我们就聊到这里,谢谢!
陈霞:再见!
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