7月12日下午2点，我参加了由搜房网指数研究院组织的“2010上半年中国房地产市场总结暨下半年发展趋势论坛”，以下是现场直播。

共话嘉宾：

葛海峰先生 中国指数研究院数据信息中心总经理
李贵斌先生 北京光耀东方集团董事长
肖  劲先生 万科北京公司营销总监
陈  顺先生 中体奥林匹克花园管理集团总裁
张  杨先生 北京电视台《首都经济报道》资深记者

我与葛海峰、李贵斌、肖劲、张杨谈下半年房地产市场发展趋势

我在论坛上发言

论坛现场

【主持人】接下来我们有一个对话，那么首先我们有请中国指数研究院数据信息中心总经理葛海峰先生，北京光耀东方董事长李贵斌先生，万科北京公司营销总监肖劲先生，中体奥林匹克花园集团总裁陈顺先生，北京电视台《首都经济报道》资深记者张扬先生。

【葛海峰】非常高兴主持这个环节，可以说中国房地产市场经历了很大波折，在国十条出台之后，整个市场波动很大，到目前这种状况来说，我们觉得已经到了量跌的状态，下一步怎么发展，其实大家也都比较迷茫，所以我们今天也邀请了业界的朋友，来跟我们分享一下他们的观点。首先我们想听一听开发商朋友对下一阶段判断，和自身企业会做出哪些调整，因为万科应该说上半年也是取得了骄人的成绩，而且北京万科差不多完成了近50亿的销售，所以我们先请北京万科的肖总给我们谈一下。

【肖劲】我们企业有一个经营理念，还是小心谨慎，我们总是把政策环境想象得比较严格，做好市场环境，没有什么太大向好的准备，然后去应对市场，因为我们不敢去做赌博一样想象市场会好等等，不可能，我们肯定还是按照原来的计划快速开发。这不是说我们没有判断，只是我们希望把事情都把握在自己手里，不要掌握在别人手里，所以我们希望快点干，这个是我们的策略。
   
【葛海峰】我注意到包括像万科下半年开始加快了推盘进度，包括低价入市，这是不是万科下一阶段的策略，包括北京的项目是不是都会采用这种策略来做项目推进。
   
【肖劲】这房地产开发的销售是有规律的，不是我们想什么时候能卖就什么时候卖，有点像种麦子，该收了就收，不是说自己能调控，很多人把这个行业看得特别玄妙，今天能够买，明天能够不买，我们认为它还是应该尊重自然规律，到了宣传的时候就宣传，到了开盘的时候就开盘，绝不会早或者晚，这是我们真正的操作手法所在。
   
【葛海峰】我们知道这一次政策的调整，主要是针对住宅市场，那很多人说，到现在这个时候商业地产又成了我们的机会，因为光耀东方我知道是专业做商业地产的，今天也邀请了李总来跟我们分享一下，您怎么看待下半年的市场，您是不是觉得商业地产已经到了非常好的机会去进入这个市场。
   
【李贵斌】其实中国指数研究院介绍了很多数据，市场的预测还是他们专业，我把公司的情况给大家介绍一下，我们有三块业务，一是综合开发，一个是商业地产并购，还有一个商业管理公司。其中管理商业地产这一块，自从5月份开始，商业地产回暖比较快，由于商业地产是投资收性地产，你想我在北京有一个光耀东方广场，有10万平米的商业，是不销售的，其中上半年的写字楼有5万平米，这是投资收益性物业，由于现在的资本市场还不是很成熟，储存存款的利率很低，但是商业地产这里会高很多，是比较合理的投资回报率，目前从销售这块的情况看，未来三季度、四季度我觉得可能是一个比较高潮的时期，至于房地产下一步的走向问题，我感觉目的已经达到了，就是抑制价格上升过快的目的达到了，鉴于这样的一个情况，在近期内国家不可能再出过多严厉的政策，因为整个的国民经济这一块还需要发展，谢谢大家。
   
【葛海峰】陈总在这个行业里面打拼了很多年，在这种市场环境下，也是希望听听你对下一阶段发展的看法。
   
【陈顺】我觉得所有的开发商遇到的问题都一样，在3月份、4月份买房要排队，政策出台以后，转瞬间买房的人没了。我记得北京台报道说还是有很多排队买房的现象，很多开发商开始做大量广告等等，但是谈得多，出售的还是少，所以我觉得政策达到了预期的目的。我觉得今年上半年，所有人对政策的理解以及效果都是无可置疑的，今天在各大网站出现的新闻媒体都说现在成交量已经很低了。那么下半年我觉得作为开发商来说，我们保守一点看，也不要期盼政策有什么松动。目前实际上在全国的各个城市的发展中，我们用了10年的时间在41个城市中有61个奥林匹克华远，包括在大连，和万科一墙之隔，开盘的效果也很好，所以我说再不同的城市面临的市场的情况，反映情况还是有很大差异的。

【陈顺】那么我说再一方面，从开发商来说，也应该自己来研究，像刚才万科提出来的，我们的产品怎么样，到底在这个情况上，我们应该做加法还是减法，我觉得实际上给了开发商很大的空间，应该把心静下来，把产品做好，应该按照这个既定的办法来做，我个人觉得下半年从政策的角度，恐怕不会有什么松动，但是在出台政策的时候，有很多限制词，有一些暂时的政策，什么时候退，怎么退，这些都是问题。就像刚才秦虹主任讲的，如果你把第一套房卖了，能不能按照第一套房的利率来执行，这些都还值得研究。我希望对北京这样的城市，应该和其他的城市要有所区别。过去的政策，包括两会期间，有三个字叫“差异化”要研究，实际上在国际的政策中，应该是很差异化了。
   
【葛海峰】肖总一会儿有很重要的会议，让他再给我们说几句。
   
【肖劲】刚才任总说政策调控没有达到目的，因为政府希望是价格降下来，量上去，但是实际上这是不可能的，因为价格降下来，量一定会减少，没有人会在降价的时候去买房，另外政策希望低价房降下去，高价房无所谓，这也没有达到目的。大家问的最多是中低价位的房子，我还很少听人说，买一高档房还连夜排号的，为什么，就是因为需求大，所以我觉得这个问题很简单，你想买的是中低价位的房子，千万不要等，等来等去也不会等到，如果买的是高档房，其实你等等也无所谓，这就是我的观点。
   
【葛海峰】您判断是高档房会有价格下调，中低当不会有变化。
   
【肖劲】我当然希望恰恰相反，我的想法跟国家是一致的。高档房可以随意，有钱人去买就好了，中低当房应该有一些控制。
   
【葛海峰】谢谢肖劲总，因为房地产一直是比较受媒体关注的，所以请张扬从媒体的角度给我们分析一下。
   
【张杨】我可以跟大家分享一些现象或者叫信号，我们一直在观察市场，看看市场当中发生了什么事情，对下一步起到什么作用，刚才好多老总讲到了关于新房市场的变化，我倒愿意说一说二手房的变化，在北京这样的市场来说，上半年受到信号调控最明显的就是二手房市场，特别是之前上涨过快的几个区域，已经出现了下降，但是我现在觉得，有一些跟新房市场类似的，在大部分的二手房市场并没有出现大面积的或者说大幅度的下降，这个是新房的叫量跌价滞差不多。可能这个原因是因为，一个是小业主的资金需求不会像开发商那么迫切，再一个可能也是他们对市场的判断有一些观望情绪，不过我觉得就是从6月底、到7月初整个的情况来看，一个叫成交量的下跌幅度逐渐平稳，成交价下跌幅度也在平稳，但是有一个问题我觉得应该警惕，就是租金在近期内上涨，显然使另一个市场不太理性，我觉得这个租赁市场不理性会造成传导效应，请大家警惕。
   
【张杨】再一个我刚才仔细研究了中房指数研究院的的报告，有一个数据可以琢磨一下，叫整体今年供应的体量非常大，对于很多企业来说，可能意味着有很多企业可以去拿，但是整个上半年大家可以看一看，究竟完成了多少，22%，这个数字让我们有一些不太理解，或者说有一些疑问，我不知道是因为整个房企在市场当中调控之后，有一些看淡的想法，还是说确实现在土地的供应量从供应情况来看也有限，之前跟很多朋友聊过，大家最关心的就是房价降不降，但是有一个问题，一旦后期的土地供应量涨不来，可能很多房企不会下降价格，因为供需关系的改善没有变化，我们看到，包括刚才提到的，现在没有办法统计北京市的购房需求有多少，但是确实有很多低价项目受到热捧，但是如果土地价格不够低，这个房价肯定就有一个问号，谢谢大家。
   
【葛海峰】针对张杨这个问题，请陈总给大家分享一下。
   
【陈顺】我觉得在这个问题上，开发商是被动的，所有人都是被动的，只有政府是主动的。我们现在宏观上有一个计划，一年有多少，全国的土地的供应有多少，包括各个省市还有土地的指标，这个没有问题，但是你一年的年度计划，你这个月度计划做不到这么准，你不知道下个月推出什么样的，你只能够基本上在公示内的时间，或者是比这提前几天，才能够知道未来土地的基本情况。现在目前我们所看到的土地的供应量在减少，那么张杨刚才实际上的意思，我个人理解就是价格没有下太多，那么土地供应量下落很大，可能今后由于这种情况，会支持价格不会下降。所以不管怎么说，开发商在这个问题上，我觉得是完全被动的，今后的很多政策的出台，最好不是被逼出来了，而是在常态的情况下研究出来的，可能就会好一些。像房产税，实际上现在是在市场高压的情况可能会出台，也可能会延迟。很多的政策出台，如果在常态的情况下研究出来，那么和一些在完全被动之下紧急出台有很大区别。

【陈顺】我个人觉得下一步的市场变化，就是暂时的政策，什么时候划句号，什么时候退出来，谁也说不好。北京出台的限购量，一个家庭只能够买一套房，是起了很大作用，人们会总去选，不会轻易买。那么在这种情况下可能市场会存在一些变化，开发商也都横向在看，在看过去的一些地王，他们活得怎么样，地王现在活得还不错，或者说还没有到达互相兼并、重组。我觉得还有一个，就是说看看我们土地的交易市场的现场，和那个股市一样，人家问什么时候买股票，说看看报纸卖得快的时候，人很多的时候就是卖，什么时候没有人去买报纸了，这个时候应该买，我觉得我们的土地交易市场，什么时候举牌200多次，这是非常情绪高涨的情况，这个时候应该稳定一些，人们应该理智一些，什么时候交易大厅有流拍的，或者有两三家举两三家，这个时间就可以了。
   
【葛海峰】您给政府的建议是政府推出土地的时候，不是提前几天公布，而是一次性把这些地块都推出来。
  
【陈顺】我希望是这样，如果按年的做不了，能不能按季度，如果按季度不可以能不能按月度，或者按城区来进行，这样市场中的主体也会有一个思考，另外消费者也知道，这样会比较好一些，所以我说能够计划性越细的，对这个市场指导会更好一些。
   
【葛海峰】李总请您再谈一谈刚刚这个问题。
  
【李贵斌】我跟陈总还有张记者的看法基本一样，我看一阵看到在电视上的论坛，是关于物业税的问题，其实中国改革开放才三十年，好多深层问题没有解决，其实房价也是一种供求关系，也就是说供不应求的时候价格就上去了，供大于求的时候价格就下来了，这次国家政策的目的是防止有些城市房价上升过快，但是在这之间，许多城市有的情况不一样。为什么讲供求关系，中国有60多万亿的存款，其中居民储蓄有30多个亿，你让他买房那可能吗。由于是一个供求关系，你看看你要盖多少房，有多少的需求量，如果需求量继续大，房子的整体还得升，这是一个客观问题。其实中国改革开放要走的路，都要走过很多发达国家要走的路，但是各国有各国的情况，具体问题具体分析，但是其中有很多相同的地方，如果确确实实有这种需求、有这种需要，我看也并不是说什么时候是最低价，什么时候最高价，量力而行比较好，谢谢大家。
   
【葛海峰】听刚才您那意思，好像对房产税和物业税还是持谨慎的态度。
   
【李贵斌】我是做商业地产的，商业地产有两项最大的事情，比如你自己不用，你把这个房子租出去有5.5的房产税，这次政策出来之后，商业地产会觉得，这样就会平衡一下。还有是房价上升的原因，不管是商家炒也好，中介炒也好，但是不是真的有这种需求。
   
【葛海峰】最后希望每一位对下半年的房地产市场，不管对消费者也好、开发商也好或者对政府也好，有什么好的建议，用几句话给大家做一个总结。
   
【陈顺】我觉得现在目前实际上对整个的经济形势，包括房地产的形势，现在比较多的词都是“不确定因素太多”，出现了两难的情况。过分打压了又怕出现影响，当两难变成一难，可能所有的政策的方向性就会更加明确了。还有一个对于开发商来说，应该保持理性的观点，北京这样的热点城市，和外地的一些二线城市或者省会城市还是有区别的，应该采取不完全相同的打法，各地的市场，实际上有些市场还是很健康的，当地的政府也很支持，消费者也很理性，像北京这样的城市，可能在下半年相当长的时间，不会有什么太大的变化，这是一个基本意见。
   
【李贵斌】我说一句话，就是客观理性地对待市场，量力而行、健康发展，谢谢。
   
【张杨】我觉得房地产市场这半年有很多传言，我就希望下半年不要再有更多的传言，因为传言没有了，观望就没了，谢谢大家。
   
【葛海峰】谢谢各位精采的演讲，咱们这一场论坛到此结束，谢谢。
   
【主持人】谢谢我们各位嘉宾。

相关专题链接：http://www.soufun.com/news/chat/beijing/104/9576/index.html#