著名经济学家、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、中国国际经济技术合作促进会理事、世界资本市场控股集团副董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司首席经济学家、国投基金管理有限公司董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国格林证券公司首席经济学家、华兴银汇资本董事长 孫飛博士

　　孙飞：各位朋友下午好。很高兴到世茂.工三跟鄂尔多斯和首都的企业家一起来分享。20分钟，我就讲观点，抛砖引玉。我重点讲宏观调控下的投资优化。怎么优化？首先谈一下目前国际形势和中国宏观经济的情况。前年雷曼风暴引发了全球金融危机，包括我们今年年初还有迪拜的地产泡沫破灭，还有最新的欧洲债危机，对世界经济造成了影响。

　　可以这么说，虽然说中国受到了影响，但是世界的经济，目前在进行U型反转，欧洲债务危机最坏的时候过去了，可能下一轮经济增长，世界经济增长又要开始缓慢爬升。作为中国来讲，实际上中国现在处于经济高速增长周期，我们实际上中国改革开放30年，平均增速达到9.8%，在未来的时间，也会保持比较高速的增长，这是为什么？我们的数据已经出来了，上半年中国GDP增长是11.1%，居民价格消费指出增加了2.9%。

　　为什么中国未来经济会保持比较高速的增长？第一点，中国还会进行一个比较快速的城市化。目前城市化率46%左右，未来要达到70%，我们有很长的路要走。第二点，工业化、信息化。现在中国经济工业化处于良莠不齐的阶段，既有低端制造业，比如说富士康的代工厂模式，这是需要提升的，另外也有华为、海尔这些高端的资本密集型的，未来我们工业化还有一个工业优化的过程，从低端向高端迈步。现在我们面临一个最大的问题，就是进行产业结构优化、升级，这个也是经济增长的动力。包括信息化，还有中国13亿人口，吃、穿、住、用、行。说到住，包括涉及到商业地产。总的来讲，中国经济处于一个高增长的周期，中国的经济在全球金融危机以后，已经实现了V型反转，还有今天给大家强调的，实际上中国经济，从一些媒体有一些误读，中国经济处于高增长周期，中国经济是在放缓，但是处于高增长周期，全球没有一个国家有中国经济增长速度这么快，但是由于欧洲债务危机影响，中国经济今年可能增长9.5%左右，但是没有欧洲债务危机影响，咱们的经济增长可能在10%左右。

　　因此，给大家树立一个信心，世界的经济重心已经转向中国，今年我们会超越日本，成为全球第二大经济体。中国已经成为世界价值的洼地，资本聚集的洼地和投资的洼地，因为中国整个经济是高成长的，在未来20年左右都会保持8%以上的增长，这是宏观经济的背景。当然由于我们金融危机以后，我们放松了流动性，大家也知道，出现了一线城市，主要是一线城市和个别二线城市出现了房地产泡沫，国务院进行了宏观调控。今天也要强调一下，宏观调控目前是针对一线城市泡沫比较大的，第二主要针对住宅。另外目前出台的调控政策，只是针对打击投机住宅市场的，实际上对购房需求影响不大。

　　另外宏观经济，中国处于一个这么好的经济增长周期里面，在座的各位面临一些投资理财优化的问题，这个是我重点讲的问题。可以这么说，人民币汇改以来，升值了20%多，这次又进行了第二次汇改，人民币又小幅升值，最终人民币升值，按照我的预测是1：4，当然不是说明年是1：4，那是比较长期的过程，按照购买力评价是1：4，因此在座的各位企业家、老板和理财同志们，我建议你们把美元换成人民币，把港币换成人民币，包括深圳的一些普通老百姓，香港的老百姓，都把钱换成人民币了。还有一个悖论，实际上人民币兑美元是升值的，但是由于欧洲债务危机，我去年5月份去欧洲的时候，我去欧洲是1：9，现在欧元又下来了，未来由于中国经济增长的这种独特性、可持续性和高速性，现在人民币实现了经常向下可自由，未来会实现资本性自由兑换。其次看境外媒体报道，五年之内实现自由兑换，这个可能快了一点。但是人民币必然实现国际化，上海也会成为全球第一金融中心。今年上半年，我们中国的IPO融资额首次超过美国纽约，这都是很好的数据。人民币对外升值，对内是贬值的，由于CPI指数，上季度，我们一年利息存款是2.25，说明我们钱贬值了，最新的数据，6月份的数据也是贬值的，你的钱不能存在银行，你要投资，你要理财。

　　我刚才讲宏观调控的优化，你的资本要保值增值，必须要进行投资，要理财，不能把钱存在银行。这是我讲的第二个观点。

　　第三个观点，由于中国的经济高速增长，现在只是经济放缓，不是说经济衰退，这个一定要强调一下，媒体有误读的。由于我们经济处于一个比较高速的增长周期，那么国际资本纷纷涌入中国，国际热钱必然涌入中国，因为第一有人民币升值的预期，因此热钱会千方百计进入中国来推高资产价格，包括房地产，包括商业地产、住宅、股票价格等等。另外，由于我们在中国一些行业，一些朝阳行业，也是受追捧的，国际资本也会流入中国，我们中国企业也跨出国门到海外投资并购，这次世界背，中国伊利把广告做到赛场上，中国啤酒也把广告做到赛场上，这也是中国品牌意识的觉醒。这是什么概念？就是鄂尔多斯的企业家走出鄂尔多斯，来到首都，哪儿有利润你们就去哪儿。

　　第三个大的方面，就是宏观调控下投资路径的优化。这个路径优化，我认为宏观调控主要是针对一线城市，泡沫大的城市，第二主要针对投资投机行为。第三主要针对住宅。作为宏观调控来讲，目前包括一些加息政策、房产税收政策，这个可能还没有出台，有一些也会对国民经济产生负面影响，但是该降温的时候要降温，商业地产它是一个发展的必然，因为城市发展基础设施必须要配套，北京的基础设施、商业设施，确确实实这些年进步很快。比如说在我们工体和三里屯、国贸这些地区，商业基础设施很完善，但是整个北京还是不完善的，它跟世界上发达国家比，跟香港比还是有差距的，这些地方恰恰存在机会。因此，我认为在宏观调控背景下，第一个投资机会主要在商业地产和次级城市，只要商业设施完善了，基础设施完善了，教育设施完善了，它的房价就会上涨。比如说大型成了综合题世茂.工三完善了，我估计周边的房价会上涨或者是坚挺。商业地产的发展，实际上跟经济的发展是密切相关的。因此，我认为首先第一点，我们要关注商业地产。

　　第二，投资路径优化。中国的股票市场，这一年来的下跌，也具备了投资价值，这是我看到的一些。为什么？第一，中国股票市场它的估值比较低，市盈率也很低，同宏观面来说，中国经济非常高速增长，10%以上的增长绝对是非常高的。从基本面，我们看到企业业绩很好。

　　第三点，私募基金和信托产品。作为企业家，比如说进入商业地产，你可以直接投资，直接购买，也可以发起地产投资基金，整体来购买世茂.工三的一些物业，那么你会获得更大的盈利空间，这都是一些技巧。还有就是可以发起购买信托产品。总的来说讲，我认为在宏观调控下，当前实际上还是存在着很多机遇。宏观调控反而是机会，我要强调这一点。股票市场价格上来了，你才有机会。现在基本上没有人群买股票了，在座的赶紧买，机会来了。还有房地产调控以后，房地产价格下来了，这个也是你购买的机会，住宅价格在北京没有到底，商业地产处在上升期，在这个上升期购又是最好的机会。我看了一下世茂.工三的品质，它很特殊，从商业地产来讲，它具备投资价值。

　　第四点，鄂尔多斯市是一个资源型的城市，我也希望鄂尔多斯市要进行升级，从资源型城市向资本运行型城市提升，我只是谈一个观点。

　　总的来讲，虽然我们进行了宏观调控，但是中国的经济还是保持强劲的增长，并且在未来10到20年会处于全球领先地位，因此国际资本会纷纷涌入中国，即使国内企业资本不够买，国际资本也会看好世茂.工三这个特殊的品质。世茂.工三，它实际上还是有一些特质的，因为世茂集团，大家都知道它是上市公司，它的总市值差不多接近1000亿。另外世茂.工三，我也认为它在一个城市的地标里面，是高品质的，是资源优化的产物，也具备特色的商业模式。他们这儿既有甲级写字楼，也有只租不售的百货，还有私人产权的酒店，有一些创新。从投资优化角度来讲，你一定要选它最具特色的地方，它具备升值空间的地方，它有增长潜力的地方。如果你要买商业地产，你要看它的地段在哪里，你要看它的一些配套在哪里，它的品质怎么样，它的升值空间怎么样。这个都是你要看的东西。

　　总的来讲，可以这么说，世界经济，我所得到的数据，最还的时候已经过去了，包括欧洲债务危机最坏的时候已经过去了，国际经济在实现U型反转，下面中国经济还会保持一个比较高速的增长，在经济放缓过程中，一定要进行产业结构升级和优化。在宏观调控背景下，各位企业家朋友也要把自己的资产做优化配置，要投到最具升值潜力的地方，比如说投资商业地产等等。谢谢大家。

 

　　主持人：刚才看到我们孙飞老师在讲的时候，大家注意力很集中，而且都在听他讲关于投资理财方面，这个确实是一个很好的学习机会。如果嘉宾有不明白的也可以向他咨询。刚才肖总说一个鄂尔多斯的老乡是我们中国民生银行北京和平里支行的曹胜国（音）行长，他现在在外地出差没有来，但是中国民生银行北京和平里支行的副行长李迅（音）来到现场。接下来有请我们世茂.工三项目的销售经理冯倩（音）女士为大家说一下世茂.工三项目，它拥有什么样的核心价值，为什么要投资它？有请冯倩女士。