调控百日，观望与坚守还将对峙多久？

　　2010年4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，拉开了“史上最严厉”的房地产调控序幕，以新国十条为标志的此轮房地产调控，已届百日。调查显示，进入7月中下旬，各地新开楼盘价格比预期明显下调，其中尤以品牌房企最为明显；地价方面，近期土地出让溢价率下降，环比涨幅趋缓。调控效果初显，但后续调控措施仍然不容懈怠。国内各大城市三套房房贷政策跟进松紧不一，开发商扛7月，不开盘不降价 ；购房者的观望情绪愈加高涨，观望政策执行的强硬力度，对未来预期的降价充满信心。

　　观望与坚守还将对峙多久？取决于四个要素：

　　一是最重要的政策要素，货币政策及土地政策。2010年4月15日，国务院召开的常务会议中明确要求，“贷款买二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”。 4月17日，被称为“新国十条”的楼市新政出台，其中差别化信贷政策被认为是此次新政的核心，是调控的力量之源。各部委先后出台的政策支持此轮的调控，2010年4月17日，国务院称房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2010年4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可的开发商不得收取定金；2010年4月21日，银监会颁布二套房以住房套数界定，不再以贷款为准。

　　中共中央7月20日在中南海召开党外人士座谈会，胡锦涛总书记强调坚持适度宽松货币政策，推进房地产改革。要继续深化改革开放，加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障等方面改革，继续切实保障和改善民生，加大社会建设力度。差别性信贷政策是本轮楼市调控中的一件利器。它的出台有效遏制了市场上投机、炒作行为，并引导楼市进入相对平稳期。差别性信贷政策也成为利益受损者——开发商、投资客们重点的攻击目标，他们不断放出“楼市政策放松”的试探性气球。政策只要有针对性就有效。

　　对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。

　　二是经济发展速度是否出现剧烈波动。日前公布的房地产半年度数据中，地产投资数据的良好表现，宏观经济数据趋稳，初步打消了很多人对楼市调控冲击的担忧，经济增速的适度回落不会令下半年实施的宏观经济政策出现明显转向。中国当前经济面临的重要问题是结构调整，因此要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时要加强经济监测预测预警，加强宏观经济政策协调配合，注意把握好政策调控力度和节奏，推进解决深层次矛盾和问题。如果出现2008—2009年的金融危机带来的波动，政策改变，房价就会波动。

　　三是开发商的资金链情况。目前房价坚挺，因为开发商手中资金比较宽裕，现在不愿降价，如果持续久了，开发商熬不下去，开发商需快速回笼资金，或大幅降价，或放血让利……

　　四是银行房贷“风险”压力几何？压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为:轻度压力环境,即利率上浮27个基点,房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。各商业银行都在按监管部门的要求,对存量房贷进行压力测试,多家银行报告显示,目前房地产贷款风险基本可控，在房价下跌三成的极端情景下,银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。

　　此外，至2009年末,金融机构的地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，由于前两年上马的一些项目还需提供后续贷款，这个数目还在继续增长。由于目前不少地方政府的财政收入过半以上来自“土地财政”，地方政府融资平台的还款能力也与房地产市场紧密相关，如果房价下跌，这部分贷款风险也将凸现。

　　调控时间将会持续多久？住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹分析，这次的调控政策很难用什么时候退出和不退出来简单回答。在整个调整政策里大致分了两类，一类本身就是临时性的政策，包括授权地方政府可以对第三套住房不贷款，对没有当地社保证明和纳税记录的不贷款或是限制购房数量。这些临时性的政策有可能会放松和退出。

　　高房价的背后是市场的博弈，政府与市场谁的力量大？观望与坚守还将对峙多久？三个月左右态势明朗。

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