受到国务院自2009年12月7日-2010年7月一系列“重拳”楼市政策调控。一是收紧房贷政策，遏制开发商上涨房价趋势。二是全面收紧银行放贷，切断房企靠融资“渠道”死扛房价。三是严格土地政策调控，让房企大“出血”。四是从供应着手，重推保障房，增加房企回收资金难度。五是遏制投资炒房，控制热钱。从国务院“415”新政三个月之后，经过“百日新政”的房企原本“身体强壮”变得“面黄肌瘦”，不仅“缺粮贫血”，还面临随时“死亡”的威胁。

　　  一是中国政府自4月中旬开始出连环拳调控楼市，包括收紧个人住房贷款和房地产开发贷款等，国内房企销售和回款压力倍增，受制于房地产紧缩措施。在4月一个月的时间里，即有七家内房股宣布在香港发行优先票据计划，包括佳兆业、恒大地产、碧桂园和雅居乐等。不过，这些公司并非因为迫切的资金流动性需要，大部分公司都是增加现金储备，以进行扩张或者优化债务结构。自新一轮调控以来，房企的融资渠道就一再收紧，尤其是上市房企，不少房企股价已经跌破发行价或增发价，令其增发方案“胎死腹中”。

　　  例如，7月7日，华业地产发布公告，由于受经济环境和政策变化影响，资本市场地产板块调整显著，公司股价大幅下调。公司董事会拟撤销非公开发行股票方案。6月份，招商地产公告，股东大会通过了撤销定向增发方案。世茂股份紧随其后，公告宣布撤销约17亿元的增发方案。

　　  例如7月2日，各信托公司陆续接到当地银监局的电话通知，要求全面暂停银信合作业务。所谓银信合作是指，银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款。譬如，某企业如果需要贷款，可以将相关需要贷款的项目由信托公司“打包”处理成理财产品，然后经由银行出售给投资者。

　　  此种合作适用于信贷管控较为严格的时刻，银行可以曲线为企业放贷。其次，此举还可以帮助银行将信贷资产通过信托公司转出表外，是商业银行腾挪信贷的主要手法。银信合作的暂停将直接导致房企在贷款上再度陷入困境，融资环境也在逐步恶化。

　　  二是有研究机构认为，如果中国住宅价格下半年会下降10%~15%，但大幅调整房地产公司评级的几率不大；若下半年时机合适，料内地企业会继续来香港发债，房企更多赴港融资。尽管房地产政策如乌云压顶，内地大城市的成交量应声而下，但房价尚未出现明显松动。中国房地产市场下半年将集中调整，新盘价格料有10%~15%的降幅。此外，大部分发展商上半年都未完成全年目标的50%，下半年有较大压力。包括广州富力、世茂房地产、保利香港、首创置业和绿城中国在内的多家公司合同销售额均未达到全年目标的一半。

　　  三是香港融资遇阻和国内融资封闭，房企拿地钱没了。另外，融资紧缩，目前房企融资渠道转向海外，开发商自称“不差钱”，其实是暗示“很差钱”。据统计，今年1-5月，房企资金压力并不大，但充裕度在下降，随着调控深入，若融资渠道不畅，房企可能产生资金缺口。而央行日前公布的信贷数据显示，上半年新增贷款投放达4.63万亿元，已完成全年目标的61.7%。下半年银行信贷将收紧，资金紧张的开发商将面临更大的压力。面对收窄的融资渠道，部分开发商出现新动向，将融资的目标瞄准在海外。《部分内容和观点已发东方早报7月23日》

　　  例如，4月8日，金地发布公告说,与瑞银环球资产管理集团 (UBS)合作发起的房地产基金第一期首次募集已正式完成，募集签约金额约1亿美元。

　　  例如，4月28日，龙湖成功获得一笔来自国际银团最高上限为21.5亿港元的贷款。随后4月-7月份，包括奥园、恒大、雅居乐、佳兆业、人和商业等上市房企也纷纷推出了海外融资计划。

　　  例如，6月22日，中国海外子公司中国海外兴业拟联手HarmonyChina房地产基金共同投资其位于西安、青岛、沈阳的三个项目，将西安项目30%股权、青岛项目30%股权、沈阳项目31.85%股权出售给上述基金公司，出售总价为12亿港元。

　　  例如，6月25日，奥园从南洋商业银行及中国银行澳门分行获得5亿元的定期贷款融资。紧随其后，恒基兆业宣布其与18间国际及本地银行签订一项132.5亿元的5年期循环贷款；雅居乐也于近期从东亚银行获得了8亿港元的借款；新世界发展则获得了一家银行7亿港元的4年期贷款。同时，一些房企在海外与金融机构合作建立了自己的房地产基金。

　　  笔者认为，如果银行贷款收紧，不排除很多房地产公司会效仿中海等房地产企业的做法，借助信托或者其他金融机构成立各种类型的房地产基金，以协助公司融资。中海等房地产公司之所以能以海外发行的房地产基金向内地房地产项目 “输血”，主要原因是本轮调控没有强调“限外”。如果监管层重提“限外”，那么房地产公司的资金又将收紧。

　　  虽然，面对股权融资渠道受阻，很多房企仍表示“不差钱”。例如央企和国企的融资的方式方法较多，与金融机构、银行、信托等政府的合作关系密切。

　　  例如，5月20日，世茂股份曾公告，通过信托融资6.03亿元，用于苏州公司项目的发展。不过，该信托贷款利率第一年为7.1%、第二年为7.8%。对于仍未被放行的万科112亿元增发案，万科执行副总肖莉指出，万科目前仍有170多亿元现金，没有考虑其他融资渠道，若以现在的资金状况支持2-3年没有问题。

　　  例如，7月8日有研究机构发布报告表示，今年下半年房地产企业的融资难度肯定会显著提高，本月月底十大标杆房企中会有3家的现金流低于2008年底时的水平，而到10月底会有企业出现资金短缺，年底至少有3家房地产企业会出现资金断链。另外有人表示，虽然开发商上半年销售为今年积累了不少现金流，但是在调控继续深入的情况下，开发商下半年的销售不容乐观，而且在开发、投资等资金支出方面的需求仍然存在。虽然开发商自有资金能维持一段时间，但现金流也将越来越紧。房地产行业的调整，中小企业支撑不下去，还将出现大鱼吃小鱼，房企之间重组兼并的现象。

　　  例如，绿城中国今年上半年累计实现销售金额219亿元，较去年同期增长仅为4%。而绿城在2010年制定的销售目标是670亿元，依此推算，绿城上半年销售仅完成其全年的33%。例如，富力地产今年上半年实现协议销售收入累计约125.16亿元，同比下降了2%。而其2010年全年的销售目标为300亿元，依此推算，富力上半年仅完成全年目标的42%。例如依据公告显示，保利、金地、恒盛、龙湖、复地今年上半年分别实现217.55亿元、53.76亿元、41.68亿元、104.8亿元、40亿元，分别完成全年销售目标的43.5%、25.6%、28%、42.2%、49%。

　　  上半年完成目标者不非常的少。从事商业地产开发商的潘石屹将最为高兴。SOHO中国今年上半年实现协议销售额118.9亿元，同比增长了164倍，完成了全年销售目标的66.05%。另一家为合景泰富，上半年累计实现销售收入65亿元，已经完成全年销售目标的65%。目前已经公布业绩的12家上市房企统计发现，八成房企未能完成销售目标，仅完成年销售目标的40%左右。上半年销售任务没能完成，开发商下半年计划加大推盘数量，在调控之中的楼市中冲击年度销售目标。

　　  由于调控之中的楼市增加了不确定性，始于去年年底的房地产调控，在经历了半年多的政策累积效应后，目前正处于量变向质变转换的关键时期。多种数据显示，房地产市场正处于由‘量跌价稳’向‘量价齐跌’过渡的关键阶段。例如7月5日-12日，上海楼市量价齐跌，且幅度较大。成交量在回升一周后重新转入下行轨道，商品房成交1102套，共计12.2万平方米，环比下降36.25%，低迷局面没有根本转变。成交均价持续下滑至近十周以来的最低水平，商品房成交均价为14157元/平方米，环比下降15.49%。

　　  目前住建部、国土部、财政部等各相关部委继续出台土地、财税等政策，进一步确保新国十条的政策有效实施；并连续出台保障房促进措施，以保障房为抓手推行楼市新政，全覆盖解决城市低收入、住房困难群体住房这一重大民生问题。尽管各开发商开始采取各种方式降价销售，市场观望气氛依然浓厚，购房者对下行轨道中的价格仍然充满下降期望，这种深度观望气氛将继续延续。2010年注定是动荡的一年，宏观经济形势的不确定加上史上最严厉调控新政出台，让楼市犹如过山车，从沸点下降至冰点。这场为“抑制房价过快上涨”而实行的“变革”，让楼市经历着或比2008年更严酷的洗礼。建议开发商在这段时间内采取主动降价策略。

　　  笔者认为，不难发现，经历了2009年楼市火爆的一年，各大开发商业绩都达到了历史高峰。在今年年初，各家也纷纷制定了冲击更高的2010年销售目标。然而，从4月份中旬开始，楼市调控风暴愈演愈烈，本就高企的销售目标恐难以实现。不过，目前未有开发商明确下调销售目标，却有房企上调销售目标。7月12日，率先降价的恒大地产宣布，上调今年销售业绩目标至400亿元，比年初360亿元的目标提高10%以上。恒大也成为了楼市新政后首家上调销售目标的房地产公司。

　　  另外，2010年银行放贷不可能回到2009年。例如2010年7月23日央行公布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年4.63万亿新增贷款中有1.38万亿流入房地产市场。值得注意的是，上半年房地产开发贷款新增1625亿元，对比一季度房地产开发贷款新增3207亿元的数据，二季度的房地产开发贷款新增量为负1582亿元。其中,涉房贷款占比约30%,上半年，房地产贷款增速明显回落。

　　  上半年金融机构房地产人民币贷款新增1.38万亿元，6月末余额同比增40.2%，比3月末低4.1个百分点。同期金融机构人民币贷款增加4.63万亿元，以此计算，房地产贷款在金融机构的所有贷款中占比约为30%，略低于一季度的33%。上半年房地产开发贷款新增1625亿元，6月末余额同比增26.1%，分别比上年末和3月末低4.5、5.0个百分点。上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增49.6%，比上年末高6.5个百分点，比3月末低3.8个百分点。二季度房地产开发贷款增量为负,央行此前发布的数据显示，一季度金融机构房地产开发贷款新增3207亿元，这意味着二季度房地产开发贷款新增量为负1582亿元。

　　  银行统计新增贷款时有两个变量，一个是统计期内新发生的贷款，一个是统计期内偿还的贷款，两者之间的差额即为新增贷款。如果新增贷款为正数，则表明新产生的贷款大于偿还量，反之，新增贷款则为负数。房地产开发增速明显回落发生在4月调控政策出台之后。从之前北京的统计数据来看，其中5月、6月单月房地产开发贷款新增额比4月份分别大幅下降72.9%、67.9%。造成新增房地产开发贷款在二季度出现负增长的原因可能有两个，一方面，4月房地产市场宏观调控政策出台后，银行收紧了开发贷款的发放。另一方面，由于地产商预期改变，新拿地和新开工放缓，使得开发商对贷款的需求也降低。

　　  但是，依然有房企四处拿地融资。例如2010年上半年万科全国土地市场进行“抄底” ，6月，4块地、20.2亿元；5月，8块地、28.2亿元。上半年拿地超去年全年。半年368亿元的销量，1220万平方米的土地储备。当众人还在讨论，2010年谁将第一个超越万科时，万科却早已将追赶者抛下。

　　  例如万科副总裁肖莉说，上半年的成功缘于两点：一是销售均价比新政前约有15%的下降，二是普通自住中小户型占比达到了创纪录的89%。而与价格下降、销售靓丽相伴随的是万科市场占有率的进一步上升，5月份万科在全国14个重点城市的市场占有率已经达到6.8%，较2009年全年的3.5%有大幅提高，6月前三周的市场占有率更是进一步提升至了8.2%。左手卖楼的同时，万科的右手也没有闲着。在土地储备上，2009年未能进入行业前十名的万科进取心十足，通过多种方式在二、三线城市攻城略地，一千多万平方米的土地储备已然赶上去年全年，这一规模是保利的1.5倍，老对手中海的5倍，招商地产的10倍还多。

　　  例如，数据显示，今年上半年保利地产实现签约金额217.55亿元，同比仅增长3.33%；而被郁亮认为是万科真正对手的中海地产，2010年上半年中海地产累计实现房地产销售额281亿港元，同比增长7.0%。对比万科368亿的销售额和同比19.5%的增幅，无论是规模还是增长速度，万科的敌人们都被甩在了后面。销售强劲之外，万科在土地储备上也异常凶猛。

　　  根据中国指数研究院发布的2010年上半年房企拿地排行榜中，万科以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着总价以及总面积两榜榜首。万科提供的数据也显示出了其在土地储备上的扩张步伐：万科上半年共取得39个项目，规划建筑面积1220.4万平方米，权益土地面积929.8万平方米，权益地价205.28亿元。

　　  但6个月前的万科却是另一番光景。2009年年报显示，万科全年获得权益规划建筑面积1036万平方米，未能进入行业前十名。那时，万科在土地市场是“踏错鼓点”和“保守”的代名词。进入史上调控最严厉的2010年，“保守”者最风光。到目前为止，没有一家房企可以与万科相抗衡。在上半年的拿地排行榜上，紧随的是绿地的635.06万平方米和保利的616.00万平方米，两者都相差万科400余万平方米。万科最大的竞争对手中海地产上半年的土地储备只有193.34平方米，不足万科的五分之一，而“万保招金”中的另外两家企业招商地产和金地集团则未能进入前20名。

　　  笔者认为，万科有如此判断力，首先是对国内经济看好。例如，国家能源局7月20日表示，为了推进新兴能源产业的发展并完成截至2020年的碳减排目标，能源局组织编制了规划期为2011-2020年的新兴能源产业发展规划(以下简称“规划”)，将累计增加直接投资5万亿元，正上报国务院。

　　  例如7月24日交通银行金融研究中心发布的《2010年下半年中国宏观经济金融展望》认为，2010年中国经济增长将呈现“前高后低”走势，预计下半年经济增速在9%以上，出现“二次探底”的可能性很小；同时物价呈现“高不成，低不就”的见顶回落态势。所以，只要在9%左右的潜在增长率水平波动，就属于健康的、可持续的增长，不回落到7%以下就不算探底。

　　  报告认为，就经济增长动力看，在政府鼓励民营资本投资、支持发展战略性新兴产业等因素支撑下，下半年投资增速将稳步回落至21%左右，仍属于较快增长。在收入分配改革等因素推动下，消费仍能维持18.5%的稳定增长。出口将维持恢复性上涨势头，全年出口同比增长预计超过20%。下半年物价水平将呈现“高不成，低不就”的见顶回落态势。

　　  一方面，食品价格稳中趋涨、劳动力成本持续上升、资源品价格上调等因素，将共同推升物价。另一方面，在产出缺口扩大、货币增速回落、输入性通胀压力舒缓等多重因素叠加影响下，物价上行速度和高度将受到抑制。同时指出，在经济增速有所放缓、通胀风险不大、世界经济增长面临不确定性的复杂局面下，预计下半年货币政策将保持基本稳定，加息可能性不大，全年新增贷款预计在7万亿到8万亿元之间。