作者：郭海臣（版权所有，侵权必究）

 

那是2009年12月的一天，我对我的现任老板——王董事长说，我们的项目“赢在时间”。我的这位智慧与胆识都非常过人的老板，当时给我回答是：争取在明年（2010年）五一或抢在五一之前开盘！

 

回想2009年下半年，那是一个楼市红火的峥嵘岁月，那是一段让很多人都兴奋异常甚至疯癫的日子。但是，在当时的楼市又一轮疯狂的背后，我其实早已读出了楼市背后的隐忧，预感楼市孕育的危机与潜在风险。我当时给我的很多同事们与同行们讲，楼市将在2010年上半年出问题，中小城市楼市问题的出现，将会延迟到2010年的下半年发生。可惜的是，在公司里，除了几个行家里手之外，很多人对我的说法不以为然。认为我是无中生有，故意制造惊天骇语。

 

但是，事实正如我所料定的那样，到了2010年的3、4月份，就在两会之后，就在姜部长讲了一些助长楼市疯狂的无奈之语言之后。不久，新政开始陆续出台，政府开始重拳出击。值得玩味的是，政府出台的一些个新政与手法，基本和我很早以前发表在博客上很多思路非常相近，比如：取消三套房贷——这个话我已经早在政策出台一个多月以前就说过，并发表在博客上了。

 

然而，楼市新政甫一出台，楼市立刻出现动荡迹象。政府这次用的是狠招，招招致命。看来政府这次是真的下狠手了。这就像公司领导处分一个总是犯错又不听话的手下，不来些狠的，难以惩前毖后，难以治病救人，难以众皆臣服，难以天下归心。就在此时，行业里，对新政的议论也是纷纷扬扬，“抄底”之声开始不绝于耳。许多“砖家”抛出了抄底的言论，具体理由是当房价下降20%之时就可以“抄底”了。

 

但是，在我看来，目前行业充斥的“抄底”的说法与判断是错误的。记得在2009年3月份，金融危机尚未过去，万科掌门人王石在香港放言，珠三角楼市调整已基本触底（言外之意是珠三角的房价已经降到底了）。我就此写了一篇题为《轻言触底尚早，楼市依然走在隆冬的路上》的文章。批驳王石这种观点的自私性，以及这种自私性所带来的楼市舆论的导向性集体误判。

 

今天，在楼市又一次出现下滑阶段，有人抛出“抄底”论调。我依然要说，轻言抄底尚早，楼市刚刚走向下行的路上！

 

为什么呢?

 

原因一：新政出台时间不长，近期回调的可能性不大。

 

细数近几个月的楼市政策，从2010年1月10日，国务院出台国十一条，提出二套房贷首付不得低于40%%；到1月21日，提出申报住宅用地的，经适房、廉租房和普通商品房用地占住宅用地的比例不得低于70%%；再到3月9日，温总理做政府工作报告时，强调要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头——第二天就出台的19条土地调控新政；再到4月14日“新国四条”出台；过了三天又出台暂停发放购买第三套及以上住房贷款；再到5月7日国务院出台的国36条……

 

这些林林总总的政策，让部分一线城市的楼市惨遭“拦腰”之痛。但是，今次的“拦腰”与金融危机时的“拦腰”有着本质的不同，今次的拦腰是在中国经济宏观面向好的背景下的“拦腰”。中国经济不会因房地产行业不景气而蒙受太大损失。所以，政府将会视上半年经济运行情况，对下半年经济政策做出评估之后开始进行政策调整。

 

目前，政府是否继续出台政策进行打压楼市尚不明确。但是，在短时间内，收回刚刚发布不久的政策是不可能的。持续的调控政策将直接导致楼市观望，观望情绪的产生将直接导致价格与销量双双继续下行。

 

原因二：开发商降价尚未到底，“抄底”购房不是时候。

 

2010年以来，虽然，以恒大为首的多个开发商展开了不同程度的降价行动，但今次开发商的降价，不像金融危机时期的降价（当时的降价纯粹是被极其恶化市场环境给逼的，纯粹是让王石的“拐点论”给闹得，开发商已经集体揭不开锅了，不得不降价。）

 

现在，开发商还是很有钱的，还在过着风花雪月快活日子，虽然有些难受，但距离饿肚皮的日子还远着呢。所以，现在的降价是开发商在经历了2009年的金融危机之后，吃一堑长一智的营销战略调整，是主动的理性降价。如果下半年经济运行的好，购房者挺得住（靠租房或过活，催生租赁市场短暂繁荣），开发商的房价还是可以向下降的。因此，是否抄底购房的关键要看：开发商到底能够坚挺多久。

 

按我的经验与判断：房地产商再坚挺半年甚至一年绝对没有问题。所以，现在不是“抄底”购房的时候。

 

原因三：地方经济尚能坚挺，“抄底”拿地不是时机。

 

中央不以GDP考核地方政府政绩的措施真好!这个措施将使地方政府很无奈，虽然也会出现一些不作为的惰性在里面。但是，毕竟再也不敢明目张胆的大量推出土地，大量高价拍地了。

 

虽然，林子大了什么鸟都有，自然也有个把偷偷摸摸高价拍地的地方政府，我所知道的一个城市的政府（在此不提名字吧），高价拍地之后却不让媒体报道，由此可见一斑。但是，转变地方经济增长方式，进行产业结构调整不是喝顿酒的功夫就能实现的。有些没有支柱产业的地方政府，最终依然还会而且必须将经济增长方式转移到房地产行业上来。

 

真正将土地价格降下来，取决于是否能够完全杜绝地方政府的暗箱操作行为。现实情况是，完全杜绝地方政府暗箱操作地价是不可能的事情，招牌挂起到的作用微乎其微。现在的问题是：许多依靠房地产度日的地方政府尚未找到“上有政策、下有对策”的方法，以及偷偷摸摸、暗箱操作的高价出让土地的路径。

 

所以，现在不是“抄底”拿地的时机；因为地方政府尚未饿得向中央哭爹喊娘，还不能明目张胆的大量推出土地，地方政府此时还不会主动降低身价讨好开发商。不过，如果谁有暗箱操作的拿地、低价拿地的关系与能耐，那就另当别论了。这种拿地的方式，什么时候拿地都是“抄底”。

 

按着笔者的经验判断：不靠关系，不靠暗箱操作，“抄底”拿地的黄金季节，应该在2011年上半年或年中。

 

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