谢逸枫:变相降价是房价大跌的信号

  市场上都有一个共同的认识，就是新政将使房价下跌30%后，目前己把精力转到了找房价下跌的信号上去了，继“零成交是房价大跌的信号”后。毫无疑问，楼市调控政策预期如果稳定，房价必定下跌。中央政府的楼　这次政府楼市新政的重心是调控需求，准确的讲是调控需求结构。一个核心性政策，就是规定购买第二套住房的贷款首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对购买第三套住房的首付比例和贷款利率大幅提高。

  很显然，政府的政策目标在改变商品房的物用需求和增值需求的结构扭曲，强制剥离过度投机，让房屋市场价格达到新的供求均衡。从理论上推算，同之前迅猛上涨的楼价相比，这个均衡价格的趋势应该是走低的。买方在等待、观望什么呢？不是别的东西，是政府的政策变数。打破僵局，办法只有一个，就是稳定买卖双方对政府政策的预期。要使买卖双方都坚定的相信，政府的调控政策是坚决的，具有稳定性和持续的，决不会中途变更和软化。

  可以说影响2010年房价的因素还有，一、二手房成交同比降6成以上。在历来楼市的旺季红五月遭遇滑铁卢之后,端午节和6月及7月上半月楼市交易再次遇冷。二、新开楼盘全为“零成交”。在降价的预期下,大部分城市的楼市成交量继续萎缩。上市预售新盘为减少;大部分出现“零成交”。由于开发商降价打折遭退房，7月或现大幅降价楼盘。

  进入6月份，随着楼市成交量的持续低迷，深圳、北京、上海三个一线城市的房地产项目也开始相继出现较大幅度的打折风潮。虽然上海土地市场继续冷风劲吹，青浦一地块楼板价不及周边房价一半。而楼市方面，继恒大地产、绿地集团公开宣布降价促销之后，上海万科也加入“暗降”行列，不过上海万科否认降价20%。不过，万科等房企曝潜规则，大量附送面积变相降价。房产证里正被开发商藏上一个带有降价效果的大秘密，房产证面积小于实际面积以达到“暗降”目的，已成为主流房企卖房手段。

  先是6月8日绿地集团宣布旗下所以项目进行为期一个月的优惠活动，紧接着兆佳业、万科等在深圳开始推出7折以下的特价房源，北京更是有80余个项目在6月份进行打折促销的活动，其中最大折扣已经达到82折。而近日，万科在上海新推出的三个项目公布了实际售价，结果这个价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20%。

  6月份开始，近期在售或开盘项目中，赠送面积已成为主流开发商“暗降”的秘密手段。大量的赠送面积，实际上并未计入房产证，通过这种手段开发商可以在表面上保持“较高”单价，而实际折合单价却早已下调，房企正掀起新的“赠送潮”。大幅赠面积使得房产证上的面积一直呈现弹性变化，这使促销卖房行为演绎到了极致。虽然万科也表示“降价不是件丢人的事”，但2008年张扬的降价教训，让万科再不敢明目张胆降价。万科2008年高举降价大旗，遭到同行的‘讨伐’，前车之鉴，万科这次略显谨慎，不敢轻言降价。”

  三、新盘出现定价难。一般来说,开发商定价不是以成本算账,而是比对周围楼盘的价格。过去是一个比一个项目更高,一期比一期更高。另外低价开盘聚人气,逐步升高赚大钱也是一种定价手段。但是现在遇到难题了,虽然依然还是低价开盘,但是定高了,成交量上不去;遇到别的项目开盘价格低,自己又要面临降价压力。

  四是个人房贷需求大幅度下滑。央行发布的问卷调查结果显示,2季度各领域贷款需求指数回落幅度不一,个人购房贷款需求较上季下降6.4个百分点,下滑幅度最大。对当前房价水平,72.5%的居民认为“过高,难以接受”,该比例自2009年第二季度以来逐季攀升,至本季再创新高。　未来收入预期指数与就业预期指数同时下降,居民对未来收入与就业形势不确定感增强。这个大概能决定未来楼市的走向。

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