公租房政策惠及“蚁族” 以租代购缓解“被买房”
市房管局局长刘海生：要防止走福利化分房“回头路”
□记者 杨冬
晚报讯 “公共租赁住房政策的研究，一要防止走福利化分房的 ‘回头路’，二要具备可操作性，三要可持续。”就昨天刚刚公示的《实施意见（征求意见稿）》，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在接受专访时说道。
谈及本轮上海版的公租房政策在研究制定过程中的复杂性，刘海生说，上海当前租赁房市场的情况是供应对象差异大，既有被称为 “蓝领”的外来务工人员，也有被称为 “金领”的金融高端人才。 “（要保障）的对象太复杂，在此次政策研究中的核心问题是，我们希望他在上海有稳定的工作。”
“坦白来讲，上海租赁房源并不算是很紧缺，”根据刘海生提供的数字，上海的房屋租赁市场上， 90%的承租人为非上海户籍人员。目前市场中的存量租赁房源的总量在3000多万平方米。 “需要指出的是，上海房屋租赁市场存在诸多矛盾。”刘海生所谓的矛盾，主要存在以下几个方面——
租售比严重失衡，租金涨幅远不如房屋售价涨幅；市场房屋结构不合理，中小户型等适配房型较少；专门经营租赁住房的机构太少。刘海生透露，为改变这一局面，上海将培育一些专门机构来从事公共租赁住房的经营管理，起步阶段或由国有企业来承担。同时，还大力鼓励有条件的单位将房源供应给本单位。上述做法已在国外不少发达国家有过实践。
“如果说廉租房是针对本市城镇户籍低收入者，而经济适用房是针对中低收入者，那么公租房就是在此基础上进一步扩展。”上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东说道。
参与制定政策专家姚玲珍、陈杰：公租房覆盖保障房“夹心层”
□记者 杨冬
晚报讯 曾经参与制定 《实施意见》（征求意见稿）的专家之一、上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍昨天在接受采访时表示，上海作为一线金融中心城市，其对人才的吸引力使得外来人口在上海常住人口的比例中越来越大，而经济适用房和廉租房体系则将这个群体排除在外。
此前，上海市住房保障体系中已经趋向成熟的经济适用房和廉租房，其面对的主要对象是本地户籍人口。此次 《实施意见》（征求意见稿）显示，公租房面向拥有固定工作的外来常住人口，这就使得刚毕业的大学生等群体被纳入住房保障体系。
姚玲珍指出，由于在工作稳定性以及社保体系等方面的准入限制，一些底层的务工人员仍然没有被纳入到保障体系。
姚玲珍同时还指出，本次 《实施意见》 （征求意见稿）在新政调控下的敏感时期推出，其用意显然在于缓解一些 “被买房”的弱势群体的购房压力，以及因投资、投机购房需求所带来的房地产过热的问题。
另外一位曾经参与制定 《实施意见》（征求意见稿）的专家、复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，对于准入条件要求必须有固定工作的条款，主要是因为公共租赁房更倾向于面向具有 “收入潜力”的人群，而目前最受社会关注的 “蚁族”则是公共租赁房主要面对的群体。
陈杰认为，政府已经将为特定群体提供公共租赁房作为自身的义务，这是对住房保障体系的完善。本地户籍人口已经有经济适用房和廉租房，而公租房则覆盖到了上述保障房的 “夹心层”，政府此举有意于引导 “被买房”的弱势群体改变住房观念，鼓励以租代购。
对于已经被炒得沸沸扬扬的上海细则内容，姚玲珍认为，房产税已空转多年，从近期动态来看，上海新政细则 “应该”会包括房产税。对于房产税的最终税率，她认为将会低于1%。
市场人士薛建雄：该政策或为房产税出台“打先锋”
□记者 杨冬
晚报讯 对于昨天《实施意见》（征求意见稿）的出台，中国房产信息集团分析师薛建雄指出，这是住房保障首次对非户籍人口开放，对改善和提高外来人口的居住生活会有很大的帮助，也为未来的户籍制度改革提供有利条件。与此同时，房产税因为房地产对经济的巨大影响而要选择合适时机出台的情况下，公租房政策抢先出台意义非凡。
“首先，它完善房地产只售不租的单边供应体系，给收入不丰、家底不厚，甚至是不愿意买房的人群，提供一个长期稳定又能租住得起的住房供应市场，体现了政府建立和谐社会的人性化管理机制。”薛建雄也指出，选在上海细则还没出来，开征房产税、物业税呼声正高的风口浪尖出台这个政策，难免让市场作相关联想。
在其看来，因为一旦开征房产税或物业税，就会迫使出租房的持有者抛售房产，或因成本增加而希望将税费转嫁给租客，因为在目前没有较大专业租赁房供应的情况下，政府建公共租赁房市场，难免会被市场想象成为房产税出台做前期准备。
其次，因为长期看好，又因为受制于前期业主压力，当前开发商不肯也不敢轻易降价，也就不敢开工建设新项目，同时放缓在建项目。而开发商的捂盘、囤地，又影响了正常的住房消费，使得宏观经济三驾马车中的投资和需求都受到巨大的影响。前期中央与地方签订保障房建设责任、严征土地增值税，为的就是推进房地产投资开工的速度，以及加大开发商销售力度以拉动内需。
建立公租房市场，不仅可以增加巨大的投资开工新项目并盘活闲置房产，还可改善中低端人群的生活条件和新参加工作年轻人的生活条件，增加内需动力。从这点来看，也是为下一步出台房产税作相关的对冲准备。
从社会保障上来说，这是住房保障首次对非户籍人口开放，政府可以通过住房和社会保障金两者结合来管理人口，这样就可以打开城乡分离二元化人口管理发展到现在所积累下的弊病。
“对于还处在成长期的房地产业来说，公租房完善了住房供应体系，在目前房地产供应还远远不足的情况下，也增加了巨大的供应能力，对促进房地产业发展成熟和住宅体系的完善都有着巨大补充和促进作用。”薛建雄如是说。
【政策解读】
鼓励有条件单位自建、租赁并举
基本特点：保障层次、对象均有扩张
根据《实施意见》，本市公共租赁住房政策的基本特点是：
保障层次更清晰。广泛意义上的公共租赁住房还应包含廉租住房、租赁型经济适用住房等保障性租赁住房，鉴于这些租赁住房已有专门的规定，《实施意见》提出的公共租赁住房，在增加新的内涵外，也涵盖了现行的单位租赁房、人才公寓、来沪务工人员宿舍等政策性租赁住房。
保障对象更广泛。公共租赁住房既向符合条件的具有本市城镇户口的居住困难居民供应，还向符合条件的持有本市居住证的居住困难居民供应，住房保障对象从户籍人口扩大到常住人口，住房保障的覆盖范围更广泛。
运行方式更完善。公共租赁住房是政府提供部分资金、资源和优惠政策，由专业机构按市场机制要求实施投资经营管理，同时也鼓励有条件单位（含各类产业园区）建设并经营管理。
房源供应更适配。按照满足基本居住和阶段性居住要求，公共租赁住房主要筹集小户型住宅和集体宿舍，简配居住设施，在房源居住成本和居住条件方面提高了适配性。
经营管理：运营机构由政府扶持
谈及本市发展公共租赁住房的管理和经营方式，《实施意见》提出，本市发展公共租赁住房，采用“市区联手、以区（县）为主”的管理方式。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划，确定总体发展目标和阶段性任务。区（县）政府是公共租赁住房工作的责任主体，因地制宜发展公共租赁住房。
市、区（县）政府组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。
租住公共租赁住房的主要优点有——住房的适配性更高，居住的稳定性、安全性、可靠性更高，社会管理服务方面配套健全，公共租赁住房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。
与此同时，本市正在研究修订《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，着力解决房屋租赁市场管理中存在的疑难问题。
房源筹措：新出让地块5%用于配建
采取多种方式筹措房源，并在近期集中建设和筹集一批合适的中小户型租赁住房，目前主要渠道有：
结合旧城区改造，大型市政建设，大型居住社区等建设，单独选址，集中新建；在新建、配建的经济适用住房和其它新建的保障性住房中，经规定程序批准转化。目前正在研究，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用住房，配建的经济适用住房移交给政府用于住房保障，其中合适的房源将用于公共租赁住房；利用单位（各类经济和产业园区）自用土地建造；按有关规定，综合利用农村集体建设用地，适当集中新建；对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造；收购或代理经租社会上闲置的存量住房；积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等。
（记者 杨冬）
http://newspaper.jfdaily.com/xwwb/html/2010-06/04/content_345565.htm
上海公租房办法征集意见 覆盖面扩大至常住人口
2010-06-04 02:46 第一财经日报 我说两句(加入讨论)
上海公租房办法征意见 覆盖常住人口
胥会云
在各方对上海楼市调控细则“望眼欲穿”之时,上海版公共租赁住房政策今日开始公开征求意见。
“这是服中药,起效的过程会较长。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如此评价公租房对稳定市场的作用。
《第一财经日报》记者3日从上海市住房保障和房屋管理局获悉,上海将推出公共租房住房政策,将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口。
从今天起到13日,《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)将公开征求意见。
拟规定新建商品房项目
需配建5%经适房公租房
“上海的公共租赁住房将主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在3日的新闻通气会上说,根据对上海现有房屋租赁市场的调查,近90%的承租人都是非上海户籍人员。
和已有的廉租房、经适房、动迁安置住房等保障房相比,公租房在操作管理方面有自己的特点。前者主要依靠政府筹集房源、实施管理,公租房是政府提供部分资金、资源和优惠政策,由专业机构按市场机制要求实施投资经营管理,同时也鼓励有条件单位(含各类产业园区)建设并经营管理。
此前重庆和北京都已经推出了自己的公租房新政,按计划,重庆今明两年将动工新建10个公租房项目,总面积约为1100万平方米。目前上海尚未公布公租房建设计划。
上海市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍,上海正在研究,今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。
上海实施上述“配建”规定后,配建的保障房源将移交给政府,用作经济适用住房、公共租赁住房等。
宝钢张江已现公租房雏形
今后将拓展房源筹集渠道
在房价高企的上海,如何解决“夹心层”的住房问题,一直是个热点话题。去年8月,上海市曾出台了《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》,以单位为依托解决员工住房困难问题。
目前,上海已经出现了宝钢的果园公寓、张江的人才公寓等。
“但这些没有对社会开放,对象范围还比较狭小。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰说。
《征求意见稿》明确,要拓展房源筹集渠道。市、区(县)政府要统一安排和协调房源的筹集工作,运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房,包括结合旧城区改造、市政基础设施建设、大型居住社区建设等项目,单独选址、集中新建;从新建、配建的经济适用住房和其他保障性住房中,经规定程序批准转化等。
申请门槛待精确化定位
各区县可因地制宜确定
《征求意见稿》对公租房申请门槛做了一系列规定。但与经适房和廉租房不同,公租房并未设置收入标准,原因是“考虑到本市公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大,因此在申请条件中暂不设收入标准”。
《征求意见稿》列出了四条申请标准,但并未细化到具体年限,具体规定交给各区县自主确定。
刘海生同时表示,因为公租房适用涉及的人群广、收入差距大,因此各区县可以依据自己的实际情况来确定进一步的标准。
上海之前发布的经适房申请标准规定门槛包括:具有上海市城镇常住户口7年以上,且在申请所在地的区(县)户口连续满5年;人均住房建筑面积低于15平方米;人均年可支配收入低于27600元,人均财产低于70000元。
谨防福利分房回潮
胥会云
根据易居房地产研究院的研究,当前上海住房租赁供应总量比较充裕,市场化住房租赁面积为3100万平方米左右。
但上海住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,目前上海的租赁市场存在一些问题,比如租售比严重失衡。“2003年以后房价持续上涨,而房屋租金2003年至今涨幅微小,租售比失衡对健康的房地产市场、健康的房地产租赁市场都不利。”
此前有报道称,上海住房市场租赁和买卖租售比价已达到1比400,中心城区更为突出,有的超过1比500。
大力发展公租房,被认为是引导住房租赁市场规范化运作的有效途径。
在房源筹集方面,《征求意见稿》提到“利用单位(包含经济、科技、产业等园区)自用土地建造”。
对于部分国有企业来讲,此举会不会导致福利分房的回潮?杨红旭表示,由于上海的建设用地紧张,鼓励有存量土地的大型国企盘活用地,建设和经营单位租赁房有助于解决一部分社会住房困难群体的住房问题。另一方面,由于企业拥有的土地贫富不均,大型国企更有条件,客观上也会存在不公平。“但凡是改革,就是有利有弊。现在是利大于弊。政府只要做好监管工作,切实控制房型面积和建设标准,就能在很大程度上防范让非困难职工‘偷食’。”
土地供应优惠可期 运营机构初期以国企为主
胥会云
与其他几种保障性住房主要依靠政府筹集房源并实施管理不同,上海的公共租赁房将采用政府提供部分资金、资源和优惠政策,由专业机构具体负责公共租赁住房的建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。
根据《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》),运营机构要着重体现公共服务功能,以保本微利为原则,采取市场机制进行运作。对于利润低,沉淀资金大的公租房市场,如何能够吸引社会资金和专业机构参与?
上海住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,会要求各个区县政府培育至少一家或者几家经营管理的专业机构。“因为上海住房租售比严重失衡,如果政府不是积极推动,让市场自己培育,大家都不愿意干这个事情。”刘海生表示,公共租赁住房的起步阶段,更多的是以国有企业为主,发挥带头作用。
《第一财经日报》记者从昨天的新闻通气会上获悉,从去年四季度开始,上海住房保障和房屋管理局牵头、组织了包括上海财经大学、复旦大学、易居研究院、上海房地产科学研究院、万科、上房置业等参与了公租房的研究。
参与研究的复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示,在讨论过程中,确实有企业对公共租赁房项目表示了参与的意愿。
《征求意见稿》并没有明确具体的土地供应优惠政策,不过刘海生表示,最近国家相关建设、土地、银行、财政部门在研究公租房的政策,有很多政策是要国家层面定,一旦国家政策明确,上海就按照国家政策执行,但可以明确在公租房土地供应方面肯定有优惠。”
《征求意见稿》明确,将保证政府投入,市和区(县)政府可以采用投资入股运营机构,通过合理让渡或者不参与分配租赁收益等方式,支持和保证运营机构持续发展公共租赁房。
在运营机构组建时,市和区(县)政府可以一次性注入部分资本金,同时,在国有土地上单独选址、集中建设的公共租赁住房,政府可以将按规定减免的土地出让金以及各项行政事业性收费,作为政府投入作价入股。
“要靠公租房还本付息,这个市场没法做下去,肯定是政府在土地政策上、直接投资中,要有不同形式的投入。”刘海生表示。
此外,上海市正在研究制定《上海市居住房屋租赁管理实施办法》,着力解决房屋租赁市场管理中存在的疑难问题,并鼓励单位经营租赁住房,保障承租人权利,促进市场规范健康发展。