户籍改革，今年重庆地产市场有望均衡过冬

重庆最近拉开了户籍制度改革的大幕，户籍制度改革的基本目标是重庆城市人口达到1000万。现在重庆户籍人口将近700万，新增300万人口，按照每人住房需求30平米计算，重庆将会产生1亿平米左右的住房需求。

这种巨大的需求刺激，对房地产市场的功效是显而易见的，在户籍政策出台以后今天，重庆成交量突然开始井喷，出现了在3月底之前的日成交800套的天量，户籍制度改革对楼市的刺激效应起到立竿见影的效果。

今年上半年重庆新增预售许可证供应量为790万方，成交量为780万方左右，新增土地供应量为980万方左右。上半年市场基本保持了均衡运行，受到新政影响，5、6月成交量相对放缓，但新政同时也抑制了开发速度，预售许可证放量也大幅度放缓。因此总体而言，上半年市场保持了一个相对均衡的市场。

受到开工量的影响，下半年供应量相对于上半年会出现比较明显的放大，但户籍制度改革带来的新增需求，让市场需求总量也会有明显的放大。从这个角度而言，市场供需将保持一种更长时间的平衡。

因此尽管今年三季度甚至四季度，中央政府的宏观调控政策并不会有明显的放松，（全国其他城市因为没有重庆接连不断的政策利好，市场刚需在城市化进程的中段受到政策的抑制会出现一个波动和反复的过程，而这个过程将直接影响到房地产市场的需求，会出现较大程度的反复和波动，这就是今年417以后，全国房地产市场成交量集体下滑的真正原因）但受到重庆户籍制度改革的影响，重庆需求量仍然会保持一个较大的市场，这对缓解下半年政策带来的抑制，具有重要作用，而从这个角度来说，今年重庆房地产市场在政策和市场的平衡过程中，将保持一个微妙的均衡市场。

但从本轮户籍改革的具体条款来看，刚需的持续性释放时间长度，将是一个比较关键和敏感的因素，第一方面户籍制度鼓励进城经商的农村居民成为城市居民，同时也鼓励在重庆城市定期居住的居民成为城市居民，但后者需要有住房作为保障，这就存在一个市场需求极大，但有效需求有多大的问题的考验。

重庆城市化实际上是一个正向筛选的过程，即一层一层的将社会精英人士筛选过程，也即城市化最终实现程度，要与社会结构相吻合，但重庆社会结构一直表现出较为明显的二元结构，社会中间阶层不富裕，这恐怕是制约和影响本轮户籍制度对重庆房地产市场长期持久影响的最为重要的因素。

在户籍制度出来以后，重庆楼市成交量迅速放大，这不由又让我们有些担心政策效应过度体现，是否会提前透支整个市场购买力，加速房地产市场过早成熟，甚至衰落。

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