谢逸枫PK黎文江：政府“亲儿子”亚运城会贱卖?
2010年7月28日在广州珠江新城富力中心20层，中国华南地产论语第三十三期“广州亚运城地产高峰论坛”上，围绕“亚运城板块楼市趋势-亚运城项目房价与亚运城后市问题”，广东刀客地产研究机构总经理、著名房地产营销策划专家谢逸枫与合富辉煌集团房地产代理公司副总经理、市场首席分析师黎文江展开激烈而尖锐的观点摩擦，犀利的言论争论中又有互相认同的看法。
以下是广东刀客地产研究机构总经理、著名房地产营销策划专家谢逸枫与合富辉煌集团房地产代理公司副总经理、首席市场分析师黎文江的对话和激辩：
第一个问题：亚运城板块房价趋势问题。
广东刀客地产研究机构总经理、著名房地产营销策划专家谢逸枫：亚运城从2005年市政府开始很关注这块，并且通过定向性的招商引入一批企业。从2006年之后，华南碧桂园、雅居乐花园、丽江花园、祈福新村、星河湾，金海岸花园、尚东尚筑、东湖洲花园的开发。2009年，庄士映蝶蓝湾、保利公馆2010、亚运城项目、鑫隆世家花园，汉基商业广场，亚运城商贸公寓等大牌房企，进驻开发之后，区域成熟和发展快速，房价每年上涨1000-3000元/平方米。
到了2008、2009年之后，广州市政府就利用了“2010亚运会”举办消息进行一系列的配套计划和布置。到2010年各大房企和政府对周边景观资源利用的比较好，房价真正涨起来是从2009年下半年开始的，因为亚运城板块第一个楼盘的小户型最低价格当时才卖3400元/平方米，平均价格才4500元/平方米。当时我想去买的，但是当时区域位置偏僻和配套不全及交通不方便，同时楼盘产品不是很理想，所以就没下手，现在非常后悔，目前房价上涨到7300元-8500元/平方米。
广州亚运城板块通过2-3年大型的开发，比如保利、中信、世贸、碧桂园、雅居乐、富力还有相关的企业的大型房企不断开发和小区配套完善及交通网络的到位。相信未来3到5年，随着区域配套的成熟、人口的增加和产业的发展，房地产市场一定会很繁荣。今天我们考察了保利公馆、亚运城和庄士映蝶蓝湾。保利在2009年时候，到今年均价是8500元，最高价格也有卖到1万多。
合富辉煌集团房地产代理公司副总经理、首席市场分析师黎文江：广州市经常有人在评番禺区的一些楼盘，刚才说的庄士映蝶蓝湾从4000-5000元/㎡，一直上升到多于7000元/㎡，当时庄士映蝶蓝湾没有现在这么大面积，以前建小户型基本上比较好卖。 除了这个之外，我们在番禺看了金海岸、东湖，自从三号线的开通拉升了这些楼盘的房价。
第二问题：亚运城项目房价趋势问题。
合富辉煌集团房地产代理公司副总经理、首席市场分析师黎文江：对于亚运城，大家也很关注，我从几方面说说我的看法。总的来说，亚运城不能够跟一般的商品住宅相比，因为刚才说到亚运板块是政府打造的，是政府的亲生儿子，因为政府投入了165亿，现在卖225亿是赚了60亿，并不是赚了200多亿。亚运城是政府当开发商，投钱进去搞设计、施工，如亲生儿子看待。如果担心以后是否会继续投入，我想肯定是的，如果亲生儿子都不管，那管谁？广州新城就是在亚运城启动之后才启动的，广州新城作为广州副中心区，广州新城承托了广州人口转移的重任，政府是不会放弃的，政府不会不管的亲生儿子。
第二个方面，建筑质量、设计各方面，质量是亚洲一流，而不仅仅是国内一流。整个亚洲的运动员都在亚运会的时候是在这里住的，还有全世界的媒体、官员、裁判，如果做得不好，没有亚洲一流的水平，就没面子，理论上应该是亚洲一流，但是没看出来。从质量、设计来说具有岭南的风格，在亚运城水网是一个特点，另外在景观方面风水挺好的，背水向山。生态方面也还可以，没有什么污染的东西。作为政府来说，有推广生态环保的功能，在建设上都采用低碳环保的建筑材料和设备。
另外，政府承诺永不开挖，但实际能否做到就不清楚。现在有4号铁路线线，3号地铁延长线会从番禺广场到亚运城，还有12号线也在规划中。另外还有三甲医院，省一级的广铁一中，还有14所省一级的规模中小学。目前看起来好象不怎么样，但是要考虑政府是做开发商，不会像华南板块一样不管你，随你搞医院、楼巴和学校。政府在亚运城这块规划比较好，所以大家可以放心。一条清和东路，是投入了10亿来建设的。
第三方面，房地产产权证不会十年八年不给你，这是政府保证的。70年的产权不会烂尾，不会没有产权给你。这也是跟其他不一样的地方，也是不用担心的。一个是配套、质量，一个是环境，一个是产权。
第四方面是历史价值，亚运城有一定的历史价值。广州现在都没怎么保护文物，而亚运城是有历史价值的。中国只有北京有过一次亚运，北京有过一次奥运，上海也只有世博，所以要承认它有历史价值。
广东刀客地产研究机构总经理、著名房地产营销策划专家谢逸枫：房价上涨这么快，不仅仅是广州市政府把亚运城板块作为副中心打造，更是把作为启动副中心的推动器。同时，把市中心人口往番禺方向赶，减少人口拥挤的现象。另外，广州市政府的优惠和2000亿配套资金的投入，将拉动更多的人投资亚运城。况且，大型的房企开发楼盘可以拉动投资吸引更多的资金。目前广州市的土地的稀缺性也是很重要的因素;还有，周边人口的增加可能会给房地产市场带来刚性需求。
运城项目未来的房价还是会涨，虽然量很大。但是面积有很小，都是50-70平方米。从市场供应体量来看是比较巨大。从需求增量看，如果定在1万元左右，成交量也是不错。以前我认为价格定到1万块是相对高了，但是从上半年6月份成交看，下成交量是比较高的。目前亚运开幕前，停工几个月可能会有一定影响。新开发停止之后，明年可能就没房卖了，价格也是随着量而上涨的。
目前亚运板块的房价平均只有8000-9000元/平方米，明年的房价可能真的会走到1到1.2万了。房价的刚性需求的确有，从供应量和发展趋势来看，超过1.2万-1.5万不是传说，而是有非常大的可能。而且有政府大趋势的拉动下，很多投资客都会到那里购房，特别是珠三角地区的人，因为性价比高，且随着交通配套落实，到广州可能就30多分钟的车程就可以到，相关的配套完善后，未来的空间是比较大的。
第三问题：谁去购买广州亚运城?
合富辉煌集团房地产代理公司副总经理、首席市场分析师黎文江：我现在是忽悠别人去买，我自己是不会去买的。你要买也可以，但不是首次住的，而是投资客。运动员是110-200万左右，裁判是300万左右，最好是裁判住的，这几种户型最差的就是媒体间，现在广州市在房价在100万-150万的幅度还是可以接受，但是100万以下肯定能接受，按照两房或三房改善型，100万是比较多。户型在90-125平方米的范围，买的也是比较多的，现在的户型和价格我觉得还是可以接受的。总的比较多是90平方米到120平方米，比较适合广州人买。这一定要借宣传亚运会的东风。
大学城的地价都是9000-9500元/㎡，城建拿的地价都是这么高，所以卖都到15000-20000。 相对亚运城来说，亚运城的价格比较低，亚运城是100-150万左右，这个在大学城比较难找。第二在大学城一上南沙快速，第二个出口就到清和东路。如果是老师有车的话，就很快。如果是地铁也就1、2个站就到了。所以在大学城找不到像亚运城这么便宜的房子，特别是学校里面有体育，超市、医院等配套，所以还是在大学城里面买比较好。
广东刀客地产研究机构总经理、著名房地产营销策划专家谢逸枫：有些老师购房因为投资的需求，第二个才是定居。第一个是看重性价比和生活成本，第二个才是想到改善型需求，以后在这定居，这两个才是最重点。
第四问题：广州亚运城卖多少钱？
合富辉煌集团房地产代理公司副总经理、首席市场分析师黎文江：亚运城不一定要放在广州区域，也可以放在奥体中心。为什么放在这边？离运动场那么远，关键是考虑广州新城的启动。再结合风水，风水师也看到以后的发展会好，整个启动是把亚运城作为一个启动，这是政府的深谋远虑。价钱要分几小点，第一小点就是开发商不差钱，不会降价卖，不会因为卖不出去而降价。卖不出去就卖不出去，五大开发商和央企不差这个钱。价值多少钱就是多少钱，绝对不会降价。
亚运城项目媒介村是小户型,3500多套,首批价格12000元/平方米，总价100万-120万；另外运动员村是中小户型3500多套,价格是1300元/平方米,总价是120万-150万。技术栽判和官员村是大户型1000多套,价格是15000元/平方米，总价是150万-200万。
另外一个方面，周围的房价是6000、7000元每平方米，亚运城不会像这些小产权房看齐。而且他们可能会看亚运城是什么价，再提价。如果我是庄士映蝶蓝湾老板，我就先封盘，看亚运城多少钱就定多少的价。从物业管理方面看，报纸都登了天安门国旗班升旗的都跑来当物业管理，所以物业是花了很大的精力和投入的。物业管理方面，应该要有信心，不是一般的吵吵闹闹，成立一个业主委员会跟物业管理干架，我觉得完全没必要。我们买房就是一下子交钱就是要住70年，所以物业管理要比较好。
我接下来谈怎么卖。应该在亚运倒数100天之内，跟着政府宣传亚运会多宣传亚运城，这样会事半功倍。亚运会马上要开始宣传了，亚运城也要跟着来。到时满城尽说亚运会，跟着也就是满城尽说亚运城，现在媒体也在猜，各种说法也有，也是炒热亚运城。如果大家都想看，就应该在亚运会之前100天开始搞热它，让大家都去看，让大家心里有一个底，金九银十，在国庆节前后是最好的销售时间。亚运城如果是现房子就可以去看看，如果看不到里面也可以看外面。
广东刀客地产研究机构总经理、著名房地产营销策划专家谢逸枫：2010年广州全市十区新增4.9万套,其中市中心2.2万套,郊区2.7万套.2009年广州剩余库存2.5万套,总共市场供应达到7.4万套。目前广州下半年整体供应超过市场需求量，属于“供大于求”的局面。根据合富辉煌报告的数据，2010年下半年广州新增供应达到3.7000万套，（但是，没有包括2010年上半年广州库存的房源，至少还有1.5万套的剩余房源未销售,因此下半年总的供应应该达到5.2万套）比2010年上半年广州增加30%。而在广州十区供应比例中，广州番禺供应占到30%,意味着下半年供应1.1万套。
根据经纬代理公司的月报告，2010年广州下半年新增供应是2.2319万套，而在广州十区供应比例中，广州番禺供应占到20%,意味着下半年供应4464套(里面是否包括亚运城8000套？或者是其中多少套？)。2010年上半年广州番禺1-6月销售成交6194套，销售成交面积为75.4957平方米，月销售成交1000多套，月成交面积12.5万多平方米。
另外广州亚运城项目周围在销售和准备八月到金九银十上市的项目有金海岸花园300套、尚东尚筑300套、东湖洲花园300、庄士映蝶蓝湾300套、保利公馆2010300套、亚运城项目8000套、鑫隆世家花园300套，汉基商业广场200套，亚运城商贸公寓500套，九个项目供应将10500套，另外还有番禺其他板块项目在销售楼盘至少有十个，每个项目如供应300套，加起来就是3000套。2010年下半年广州番禺总供应达到1.3500套,供应面积达到140万-160万平方米之间.按照2010年上半年番禺月销售成交1000多套，月成交面积12.5万多平方米的速度,毫无疑问是供大于求的。
毫无疑问,广州亚运城项目8000套的供应量，如果不是在下半年11月之前开出，绝对对广州的楼市有影响，因为番禺每个月的成交量才1000多套况且周边也有很多的楼盘在卖。因此，销售任务是非常困难，销售上肯定有压力的。同时，如果市场上现在所谓没有“政策任务”，不是在11月份全部推出，估计8000套不会在下变年集中推出，可能会推出500套，或者1000套。由于供应量不大，对广州楼市的影响力也没有多少。如果是分批推出对广州的楼市是不会产生冲击力，但是由于很多推出可能会导致房价上涨。另外，如果8000套中，如果今年下半年推出500或1000套，那亚运会结束之后，那以后的怎么推呢？
亚运城项目比较特殊，一是关系广州未来城市地位提高和经济拉动及增加新经济爆发点，不仅是政府形象，也是面子问题，政府参与。二是地块特殊，关系到法律和产权问题。不仅因为是销售时间比较短暂，主要是遭遇到经济下滑坡和国家政策调控打击，尤其是金融政策，导致市场冷清期和楼市僵持状态，销售压力巨大。主要投资购房者看现房目前比较困难,但是看样板房比较方便,在广州市中心有样板展示心。
三是开发周期长，投资资金大，后期开发压力增大。不仅股东比较多，未来利益分配麻烦。一旦合作出现问题，容易四分五裂，或者是变成“烂尾楼”。四是入市时机和价格难确定，区域市场不成熟和位置比较偏僻及市场供应巨大，而市场需求萎缩。尤其是亚运城项目开销时间和价格，不仅关系到开发商资金回收和政府财政收入及银行贷款的支付等未来土地出让金的缴纳。另外因涉及到土地性质和产权办理问题，所以今年11月前一定要销售完首期8000套现房，完成政府交代的“政治”任务，同时确保不会因为一期项目销售出现问题或者销售之后出现问题，最主要是不要影响到亚运城举办。
一个位置偏僻而陌生和市政等生活，商业配套缺乏及人口稀少，交通不便和“三无”（无投资气氛，无固定消费人口，无居住气氛）及无任何实际支撑亚运城项目价格的筹码，房价可谓“一价惊人”。亚运城项目不要说再过五年如此，再过八年或十年也是如此。今年亚运城项目房价12000元-15000元/平方米，三年或五年之后，有谁会去接盘？是政府？银行？后面炒房者？三年之后，亚运城项目房价究竟能够上涨多少？五年之后，房价又可以上涨到多少？八年之后，房价又能够上涨多少？
不仅如此，周围还有一个规模也大和供应不小的小产权房在同一时间点推出，价格非常的便宜，根据市场放出的价格，才3300元-4800元/平方米，对于亚运城的价格绝对是有冲击力，甚至会导致亚运城销售最大的压力。主要在于性价比已经丧失优势和周围价格下降影响定价及番禺市场供应极大，8000套要亚运会开幕前完成销售，具有非常的难度，供应量相当于广州市场前两个月的市场成交量，也是相地于番禺近半年的供应量。
另外是市场时机不利和市场销售成交萎缩及购买投资的客户购买意愿下降。同时，国家政策调控一直震荡不断，影响到市场推货计划和上市时间，最主要是拉长了市场观望周期和延长了政策调控周期。即使是其他开发商，目前对亚运城的前景也不十分看好。上周，亚运城附近的番禺大岭村地块的流拍就让亚运城陷入了尴尬，所以导致亚运城的开发股东比较烦恼和头痛。
虽然是现房，交房时间短暂，并且未升值空间大，另外是项目规模大，有亚运城和体育明星及市政府所支撑。但是，政策调控和市场及政策问题已经把这些优势完成压倒了。必须以市场领导价格“低价入市”。所以，亚运城的前期价格不可太高，要体现出周围楼盘没有的价格优势，为吸引客户和刺激市场需求及促进销售成交，另外是快速销售和制造市场火爆场面及前期销售成功，打败对手。
根据亚运城每栋楼的楼层和面积大小及位置，另外是景观和朝向及体现性价比等成本，如果不带装修，建议亚运城项目第一批房源（推货量为4000套）的平均价格在7800元/平方米，然后一房一价的价格控制在8200-9000元/平方米之间，最高价格不要超过10000元/平方米。如果是带装修1500元/平方米或者是2000元/平方米，建议亚运城项目第一批房源（推货量为4000套）的平均价格在8800元/平方米，然后一房一价的价格控制在8800-10000元/平方米之间，最高价格不要超过11000元/平方米。