陈真诚：金融调控再从紧 先降价者多受益
文/陈真诚
（内容导读：中央政治局会议再次着重强调要做好房地产市场调控工作后，央行在近日召开的央行分支行行长座谈会上再次强调，要落实好“有扶有控”的信贷政策，严格执行差别房贷政策。“严格执行差别房贷政策”，明示房地产属于“有扶有控”信贷政策中的“有控”范围，意味着房地产金融调控政策继续从紧…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
8月1日，公布了近日召开的央行分支行行长座谈会的内容。在分支行行长座谈会上，央行明确指出下半年将继续实施适度宽松的货币政策，表示要进一步提高货币政策的预见性、针对性和有效性，同时再次强调要落实好“有扶有控”的信贷政策，严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。这是中央政治局会议再次着重强调要做好房地产市场调控工作后首个中央部委单位正式释放房地产调控不会松动的信号。“严格执行差别房贷政策”，明示房地产属于“适度宽松的货币政策”下“有扶有控” 信贷政策中的“有控”范围，意味着房地产金融调控政策继续从紧。基于目前房地产市场实际来看，央行的这一表态，将进一步加速房地产市场向下调整。
事实上，自中央政府启动新一轮房地产调控后，在史上最严厉调控政策的影响下，房价预期已经向下，房地产市场已经异变。从全国性整体市场来看，就一般意义而言，不但成交持续低迷，房价也已经开始下降，只是各地的幅度不同。
就多数地区而言，“量价齐跌”已经成为了房地产市场的普遍现象，尤以珠三角房地产市场和一线城市及部分二、三线城市为甚。如在深圳，6月份的房价与年初水平相比下降幅度超过了两成。在广州，也是呈现“量价齐降”的态势，房价也已经下降了两成左右。有数据显示，在北京，尽管也出现了部分高档楼盘逆市提价的现象，但整体而言价量已大幅缩水。6月份平均成交价为32264元/平米，环比5月下降了7%，比新政前4月上半月的最高房价下降了12.6%。“新国十条”出台后百日内新建商品住宅成交20081套，较出台前下跌了79%。
正因为市场因多种原因所致供需双方一度僵持，再加上此前多次调控均不见成效、房价越调控越涨和政府在2008年的大举救市等历史经验的影响，一些人一度对中央政府此轮调控的决心和调控效果抱有怀疑的心态，一些开发商也一直在观望，不愿意降价销售，或降价幅度不大，因此，有的地区的下降幅度不是很大。
时至7月，就全国性房地产市场而言，成交继续低迷，房价较前有更明显的松动，下降幅度较前明显加大，价格下跌者多数为前期价格涨幅过快、透支严重的区域。目前，“量价齐跌”态势已益发明显，房价下降、市场回调之大势已进一步得到强化。本文作者陈真诚认为，接下来，促销潮、降价潮或将进一步蔓延，降价将主要体现于新盘低于预期的定价和二手房的直接降价，但比二手房降价在后的新房降价的速度比二手房要更快。
由于房价下降客观上将造成炒家等利益群体的利息损失，再加上GDP增速下降，因此，在7月份，一些人再次炒作调控无效、房价将再次返回涨等舆论。一时间，有关房价见底、抄底、房租上涨、调控将转向、政策将松动等各种虚假消息满天飞，各种舆论炒作甚嚣尘上，对房地产调控效果和市场预期产生了一定的影响。
然而，事实并非一些人所希望的那样，中央政府已快速对调控将转向、政策将松动等各种虚假消息进行了回应，明确表示将坚定不移地将调控进行到底！
不久前召开的中央政治局会议，再次着重强调要做好房地产市场调控工作，这是中央对调控将转向、政策将松动等各种虚假消息的最具有权威的否认。
此前，住建部、银监会、国土资源部等部门已经相继否认了房地产调控政策将松动的消息，分别表示将继续深化房地产调控。
在中央政治局会议后，京沪深地方政府高层相继表态称，将坚持房地产调控政策不动摇。北京市委书记刘淇在2010年北京上半年经济形势分析会强调，要坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇。上海市长韩正指出，上海将继续坚持完善住房保障体系与房地产市场体系建设。在房地产市场体系建设方面，第一是坚决贯彻落实好国务院关于房地产市场调控的各项政策措施。第二是结合大城市的实际，研究制定调节需求的政策措施。东省委常委、深圳市委书记王荣指出，深圳要深入落实国家房地产市场调控政策，整顿市场秩序，坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
近日，银监会召开第三次经济金融形势通报会议，房地产贷款风险成为关注的重点之一，对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。此外，央行也于近日召开了央行分支行行长座谈会。在分支行行长座谈会上，央行明确指出下半年将继续实施适度宽松的货币政策，同时再次强调要落实好“有扶有控”的信贷政策，严格执行差别房贷政策，意味着房地产金融调控政策继续从紧。
如此来看，在下半年甚至以后更长时间里，政府还将继续深化房地产调控。这样的话，接下来，房地产成交还将继续低迷，房价将加速下降。因此，本文作者陈真诚认为，开发商最好趁早降价促销，以加快楼盘销售。
恒大、万科等率先降价所取得销售业绩事实也已证明，谁先降价谁将受益。依据70个城市销售数据统计制作的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》数据显示，能够洞察市场趋势，采用降价策略的开发商业绩良好。那些死守房价不降价的开发商，上半年的销售业绩，只能用一个“惨”字来形容。
上半年，销售金额前20名企业中，最早主动降价的万科、恒大分别占据了企业销售金额和销售面积的头把交椅：万科以355亿元的销售金额领先，比排名第二的恒大集团多出144亿元。而在销售面积上，恒大集团以332万平方米领先，万科位居第二。
上半年，恒大实现销售业绩209.8亿元，同比增长了1倍，因此实现了全年销售目标360亿的58%，是唯一一家完成全年销售目标的50%以上的企业。随后，恒大决定将2010年全年合约销售目标由360亿元提高至400亿元。其他企业中，只有三、四家房企完成了全年目标的接近40%，而超过9成的房地产企业均未能完成今年销售目标的五成。
“新国十条”出台百日后，有项针对万科、招商、金地、中海、富力、合生、龙湖、保利、绿城及华润这十大房企在全国26个城市313个楼盘的调查结果显示，上半年没有一家完成全年销售目标的50%。金地在前5月销售额仅50亿元，不到原定250亿—270亿元的无分之一。
无疑，恒大取得的脱颖而出的销售业绩，主要得益于其能够及时正视市场变化，紧跟市场步伐，率先调整销售策略，在5月初就宣布在全国的所有楼盘统一进行85折降价促销，把握了市场机会。其后，绿地、保利、万科、中铁建复地等也宣布降价促销，绿地的促销范围遍布全国41个城市的全部项目。
除恒大外，上半年销售业绩领先的另一家企业万科，虽并非是第一个带头大幅降价的企业，更随恒大而降价后，项目的房价调整幅度不大，但有迹象表明其将继续高举降价大旗，而且已加大了降价幅度。
7月25日，北京中粮万科继“紫苑”调整房价获得销售成功后，被业内认为标杆企业在调控后推出的标杆楼盘北京中粮万科长阳半岛项目的开盘均价，由原来预期中的均价15000元/平方米、最高价17000元/平方米下调至均价13400元/平方米，其中最低售价每平方米不足万元，较预期定价下调10%-20%。到次日中午，万科已经售罄全部854套房源，快速回笼了10亿元资金，再一次注解了“谁先降价谁先受益”。
应该说，万科作为全国房地产龙头企业的行业地位，以及其采取的20%的降价幅度，比恒大的示范作用更大。本文作者陈真诚认为，万科加大降价幅度的降价促销行为，有可能成为推倒新一轮降价潮这一多米诺骨牌的第一张骨牌，催生新一轮降价潮的加速到来，并加快房价下降的速度，加大房价下降的幅度。
在这种市势下，开发商们，尤其那些手上尚有大量存货待售的开发商们，最好应放弃观望，趁早采取有效降价等措施加快楼盘销售，在尽快回笼资金的同时，从市场调整中抢占更多的市场份额，获得更多竞争优势等企业利益。
[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话18975123407，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至[email protected]。欢迎加入QQ群“房地产专家媒体”（群号71146104）：限公开出版或播出的媒体记者、编辑加入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
阅读推荐：