浦东公寓，闵行、南汇别墅成交不错。

在2010年，豪宅项目还是有具有一部分项目是值得关注的，其中今年成交最好的5个项目中，三个别墅、两个公寓。分别南汇绿宝园、花木仁恒河滨城、浦江镇的翡冷翠园这两个项目，推盘至今已都取得50%以上的销售率，香梅花园和御涛园也有不错的销售业绩。

新江湾成豪宅滞销重灾区。

但是今年也出现了多个豪宅楼盘出现了“零成交”的现象，其中杨浦的新江湾板块尤其严重，华润置地橡树湾和泰宝华庭（报价过5万的部分）都不约而同的出现了零成交。两个项目的报价分别达到了6万和5.5万元/平方米。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，而2010年新江湾板块的成交均价仅为31538元/平方米，而区域内的豪宅项目的报价接近区域均价的两倍，那么这些项目的“零成交”也在情理之中了。

而卢湾区翠湖天地项目的报价接近13万元/平方米，项目和05年底开盘的汤臣一品“高价捂盘”相类似，汤臣一品是时隔10个月之后才卖出第一套，现在翠湖天地预售已过4个月尚未成交，是否能够打破汤臣一品“零成交”的时间记录呢？是值得我们期待的。而汤臣湖庭花园也预售一个月了并未成交，是否也希望和“捂盘”自家老前辈汤臣一品看齐？

数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）

新楼盘降价明显，老项目继续捂盘。

实际上豪宅开发商和房东是否具有捂盘惜售的心态从其报价和售价之间的差距就能明显感觉到。如华丽家族汇景天地项目，售价相比报价降了近30%，直接导致项目成交均价低于5万元/平方米，不惜跌出豪宅的序列也要降价求售，说明了开发商只求资金回笼。

而报道说：““有投资客愿意将之前挂牌1800万元的别墅降到1000万元出售。”深圳市南山区后海片区一家地产中介透露，楼市调控以来，千万级以上的豪宅市场几乎无人问津，即便大降800万元，“卓越维港”的这套别墅依然没有成交。”可见投资者对豪宅市场还是有看空的心态。

实际上在整个楼市“哀声一片”的情况下，还是有部分开发商具有惜售的心态，如“捂盘之王”汤臣一品在09年取得不错的销售业绩之后，从10万的报价再次调整16万，继续高价捂盘。瑞安翠湖天地、恒盛尚海湾等豪宅项目都不约而同的提高报价捂盘。

稀缺性产品更容易受到关注。

    实际上去年豪宅卖的最好的区域就是花木内的四季雅苑和仁恒河滨城两个项目，该板块成交面积达到了5.6万平方米，是排名第二佘山板块的近3.5倍。

陆骑麟认为：实际上豪宅市场是会出现分化的，一些稀缺性产品的价格相对会坚挺，即便出现了一些议价空间的话，其跌幅也不会很大，如内环内花木板块的唯一的纯别墅社区项目“四季雅苑”，项目2010年销售面积达到1.8万平方米，是整个上海市卖的最好的高端别墅；2010年的御涛园销售率也位列上海豪宅新盘前五，说明稀缺性别墅还是能够受到购房者追捧的。。而具有可复制性的产品，如黄浦江畔的公寓项目，目前在售的项目达到十个左右，并且品质都不差，那么在产品力吸引不足的情况下，价格战也就无法避免了。