退房是楼市调控路线图中不可缺少的一个重要环节，也是楼市走向的一个重要标志。观望在前，降价其后，接着就会出现退房潮。房价降下来了，新买的房子比以前买的还便宜，人们肯定会大呼上当。谁愿意为高房价买单，还不是都想着能退就退了，再买新的不是还能省钱吗？

　　中国的住房市场存在买涨不买跌的现象，其实也是因为中国的楼市是投机市场的原因，大家都在投资房价上涨赚钱，而不是买房为了自住，这是个关键的问题。如果买房自住，人们就不会太在意房价的高低了，因为高房价有高房价的道理，或者说一分钱一份货。量力而出，有什么条件就买什么样的房子住。

　　但是，投机市场就不是这样了，有没有条件都要上，特别是还有人不断地鼓吹买房投机的神话，和房价只有永远上涨的理由，就让很多人不管自己的条件也跟着踏上了楼市之路，这么着在新政出台后，就把自己推到了悬崖边上。

　　一位法官曾经说过，在新政后，各地法院里都积压了大批的退房案子，其中大多数已经审理完毕，但是就是没有判决。审理这种案子并不费事，但是判决就不是件容易的事了。主要是案件太多，涉及到对调控政策效果的影响的问题。

　　如果就是这么一个独立的案件，我相信并不难判断，一个是诚信原则就能解决问题，签订了合同，凭什么不履行下去？你说，政策调整后，支付能力下降了。但是，你没钱是不履行合同的理由吗？不能履行合同，怎能把责任推到政策上？中国的房地产政策这些年一直在变化中，谁不知道？

　　话又说回来，首付提高造成支付能力下降，没不代表你没有支付能力，合同是什么是有法律约束力的文件，买房人因为自己降低了支付能力，就毁约了，这也是对诚信原则的践踏。

　　新政之后，很多热提出退房，一方面是由于信贷政策调整，改变了自己的资金能力。但是，我觉得，支付不起了就卖掉完全可以呀？典当也行呀？当然是要便宜一些出手了，那你就是要为自己的投资行为付出代价呀？

　　如果是房价上涨了，即使是提高首付，你会退房吗？你不会，你一定会想尽一切办法，把买房前准备上来的。你会为自己的一次投资感到自豪。

　　所以说，这次出现这么多人退房，根本原因不是由于新政之后的信贷调整，而是因为，大家看到房价要降下来了，继续持有物业只赔不赚了。

　　这点，每个人都看的很清楚，法官们当然更明白。但是，不甘落锤的原因就是考虑社会的影响。

　　这些年，楼市都是卖方市场，买房人多是被动地接受高房价，是楼市的弱者，如果真要让弱者全部承担这种压力，也有失社会公平，虽然买房人也有很多投机者。

　　法官们处在两难境地。

　　海淀法院昨日判出了楼市新政后首个退房案。法院认定楼市新政属于重大变化，判令解除双方购房合同，卖方全额退还买房人订金。该判决对此类案件具有示范作用。

　　此案中张先生于2010年4月12日通过麦田地产经纪公司介绍，与宋女士签订了二手房买卖合同，购买宋女士位于世纪城小区的一套二手房，该房屋的总价款为555万元，张先生根据自己的经济情况计划贷款200万元。合同签订当日，张先生即向宋女士支付了15万元的订金。

　　张先生说，他没想到就在他办理贷款的过程中，国务院和北京市政府关于遏制房价过快上涨的通知出台。该通知明确要求，商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。张先生所购买的正巧是第三套住房，所以张先生向银行申请贷款200万元的计划泡汤。

　　但是宋女士认为，二手房买卖合同是双方真实意愿的表达，合同真实有效。张先生提出要求解除该合同的理由不成立，是故意违约的借口，请求法院判决张先生继续履行购房合同。

　　海淀法院经过审理，判决支持了张先生的诉讼请求。

　　法官的说法是：该情形属于政策变化所导致合同成立后客观情况的变化，是张先生在签订购房合同时所无法预见的重大变化，要求继续履行合同对其明显不公平。

　　合同解除后，已经履行的合同内容如支付订金，当事人可以要求恢复原状，所以张先生要求宋女士返还其交付的订金15万元，具有事实和法律依据，法院也予以支持。据此法院判决解除双方的购房合同，宋女士于判决生效后7日内返还张先生15万元订金。

　　这个判决为众多在法院积压的案子提供了一个标准判例，同时更多的因为房价上涨造成的投资失败的投资人，也找到了规避损失的途径，必将让更多的买房人走向法院，要求解除买房合同，从而从楼市隐身而退。

　　这也可能正是法院的意思，投资就要远离楼市。