【导读】2010年8月25日，博主应中国最大的钢铁门户网站——我的钢铁网（http://www.mysteel.com/）邀请，参加“2010年中国钢铁南京研讨会”，作为演讲嘉宾，博主与我的钢铁网资讯总监俞连贵、中国外汇投资研究院院长谭雅玲、我的钢铁网常务副总裁刘跃武同台演讲。

   

     这是博主在低调蛰伏6年之后，重现江湖，再一次走进讲坛，发表个人观点！

 

    博主在论坛上做了《走向“金九银十”的楼市——行业调控解读与房市走势变局》主题演讲。

 

博主对中国20多年的中国楼市的调控政策进行独具特色的回顾，并对今后楼市的走势以及2010年中国楼的现状做了研判。

 

 

演讲原文：

 

走向“金九银十”的楼市

 

 ——行业调控解读与房市走势变局——

 

 

作者：郭海臣（版权所有，侵权必究）

 

【演讲说明】

 

      风格：言论保持独立，语言坚持个性——不讲社会爱听的话！

      立场：只说真话；少讲套话；不讲假话——只讲中国房市真相！

      范围：只做房地产行内的事，不接受其他行业请求——专注只做一件事！

      责任：行业交流，个人观点，责任自负——不负任何决策参考责任！

 

 

第一部分  调控真相

 

调来调去，为何越调越疯狂？

 

手段：房地产行业调控主要手段

 

一般来说，国家对房地产业发展会采取土地政策、货币政策和税收政策、行业发展政策对房地产的需求和供给施加重要影响。

 

1、土地政策

土地政策直接决定土地的供给量、供给结构，同时还会在价格传导机制的作用下对房地产的需求产生巨大影响。

 

2、利率政策

利率影响到购买者对房地产商品的支付能力，利率上升时，购买者对房地产的消费性需求和投资性需求都会受到抑制；利率下降时，则相反。

 

3、税收政策

税收政策可以通过对需求者的收入水平进行调节，进而对房地产消费者的支付能力产生影响，也可以通过对供给者的盈利水平进行调节，导致房地产价格出现相应的变化，在投资机制和价格机制的双重作用下，对房地产供给和需求产生影响。

 

4、行业政策

产业化政策将直接影响到产业的发展导向，如以绿色、节能、环保为重点的产业政策，将对未来的房地产开发建设产生重大影响。房地产交易政策的鼓励与限制政策将直接影响到人们的交易倾向；住房政策，特别是住房保障政策，将对不同收入阶层供应不同的住房产品，直接影响到住房供给结构与消费导向。

 

回放：历年房地产调控政策回放

 

1、中国房地产发展历程

1978年--1991年：起步

1992年--1993年：盲热

1993年--1997年：调整

1998年--2002年：活跃

2003年--2009年：调控

 

2、中国房地产行业调控扫描

 

1) 1997至1998，拯救与转身

 

调控事件：金融危机、拉动内需、取消福利分房、取消建筑行业40项收费、购房按揭破冰……

调控简述：1997年，亚洲金融危机爆发，为支持香港以及亚洲部分国家尽快走出困境，国内人民币储蓄高达5万亿，亚洲地区外贸出口明显下滑。中国政府开始拉动内需，中国房地产开始迎来第一个疯狂时代……

 

2)1999至2002，活跃与疯狂

 

调控事件： 规范商品房销售合同、规范售房预测绘、土地招拍挂、制止开发区圈地运动、土地垂直管理、物业管理条例……

调控简述：随着房地产市场化大幕的拉开，中国房地产迎来第一个正真的黄金发展期，从1999年到2002年，中国房地产行业得到迅发展，1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m2，2002年达到93018.27万m2，增长48.85%，1997年全国商品房竣工面积为15819.7万m2，2002年达到34975.75万m2，增长121.09%。

 

3)2003至2006，狂热与治理

 

调控事件：土地大限、经适房管理办法、禁止建筑商垫资、开发商自有资金35%、月供不得超过50%、三次加息、新旧国八条、国六条、九部委“十五条”、外资限炒令、二手房转让征税、未封顶不办按揭……

调控简述：2003年开始，脱缰的房地产行业，引发房市与经济过热，由于管制没能及时紧随而上，出现了一系列综合症。比如：开发商空手套白狼，建筑商垫资，开发商囤地等问题，中央政府开始着手治理整顿……

 

中国房地产从1997年真正雄起到2003年市场过热，用了6年时间。

• 2003年全国房地产开发投资比2002年增长30.33%，是增速最快的一年。房地产行业的投资热潮，导致钢材、水泥、煤、电、油普涨，引发中国经济全面过热。
•  2003-2004年的调控主要是以加强信贷管理、规范土地交易等宏观层面切入。
•  2005年调控视角开始转向稳房价，除了继续强化土地及金融政策外，更深入到了房地产交易环节，开始征收营业税。
• 2006年是调控政策细化的一年，从“90/70”政策，到税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税的“三税并进”，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。

 

但是，林林总总的房地产调控手段，却没能阻止房市快速膨胀的脚步……

 

回望2007，房地产行业仍是一派繁荣景象：高价囤地，大干快上，争当地王，融资上市……许多房地产企业像个充满激情的年轻后生。当政府一系列政策开始打压房价与泡沫初见成效之时，金融海啸却呼啸而来，雪上加霜，双重打击下的中国房地产业经历严峻的考验……

 

解读：2007—2010房地产调控解读

 

1)  2007，见效与危机

 

调控事件：清算土地增值税、通过《物权法》、加息（全年6次加息，10次上调存款准备金）、扼制房地产市场外资过热、廉租住房制度、抬高第二套贷款至40%、利率不低于基准利率1.1倍、加强土地供应调控，严控2年的土地开发时间……

 

调控简述

 

2007调控，三大手段

 

政策一：保障性住房

政策要点：扩大经适房低收入家庭范围（控制在60平米）；公积金增值收益和土地收益的10%用于廉租房（控制在50平米）；经适房业主不满5年，不得上市。

政策解析：调控思路转变以建立保障住房体系为重心。但是，成败关键是必须有强力的执行措施以及严格交易制度跟进，另外，保障性住房政策对房市的作用有限而且短暂。

效果评估：申请购买新建经济适用房增长幅度在2成左右。细则还未出台之前，客户观望，8月二手经济适用房成交量下挫12%。

 

政策二：物权法

政策要点：物权法属民法。关乎民众切身利益的主要有：私有财产不容侵犯、住宅用地使用权问题、小区物业管理问题、拆迁补偿问题。

政策解析：最重要的一条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期的提法，打取消70年使用期满后国家回收土地的顾虑。

效果评估：《物权法》对打压楼市快速增长起到的是反作用力。但是，国家出台《物权法》的背后目的是开征物业税。通过物业税的开征，将会增加房产消费者的持有成本，尤其是置业投资的持有成本会更大，从而会让消费者的置业投资需求更加理性，理性需求无疑对房市平稳发展具有一定的作用。

 

政策三：金融紧缩

——5次加息

政策要点：从2007年3月到9月央行五次加息，5年期以上的商业贷款基准利率共计上涨了0.99%。公积金利率共计上涨0.63%。

政策解析：由于银行信贷增长过快以及当时美国次贷危机爆发，银行开始有意识控制信贷增长。控制当时股市及楼市投资市场火爆。

效果评估：单次加息作用并不大，前三次加息并未引发投资者的抛售，购房者依然追涨。第三次加息后，客户需求量不降反升。到了五次加息后，房贷面临成本累积风险，特别是大户型（144平米以下税率1.5％，144平米以上税率4％。首次购买90平米以下税率1％）以及炒房者者才开始出现松动。

 

——10次上调存款准备金率

政策要点：2007年1月15日至11月26日，央行九次上调存款准备金率，从9.5%上调至13.5%。

政策解析：上调存款准备金率可以直接回收流动性资金，降低流动性过剩带来的投资压力膨胀。存款准备金率的上调，降低了贷款速度，银行放贷量得到了控制。

效果评估：存款准备金率对普通购房产者的影响不大；但是，10次上调，则对放贷量将产生一定的影响。

 

——第二套房提高首付及利率

政策要点：2007年9月27日，贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。

政策解析：对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。

效果评估：提高第二套房贷首付效果其立竿见影，被业内评价为“抓住了需求的根子”（购房需求分为自住、改善、投资三大需求）。原因在与抬高二套首付打击的是投资与投机性需求。

 

2007年9月，政府推行二套房贷首付40%的措施，取得的市场效果异常明显，深圳连续4个月成交量下滑，上海、广州、成都楼市应声萎缩，2007年12月王石抛出“拐点论”，2008年4月次贷危机爆发，2008年第一季度房价“拦腰”，2008年7月份，金融危机正式全面爆发，中国房地产调控史上唯一一次英明的调控政策，却因金融危机爆发变成最大的败笔与失误！

 

3) 2008，失误与回调

 

• 失误：在金融危机期间，由于中央没有及时调整2007年以来房地产产业政策，导致房地产不能及时拉动经济回暖。
• 回调：一直到2008年9月。当金融危机依然不能烟消云散之时，政府开始对现行的房地产政策大幅度调整，把所有利于房地产发展的政策都释放出来了。

 

4) 2009，反弹与暴涨

由于2008年9月，房地产政策大幅度回调。2009年初，经济逐步企稳，聚集了一年的刚性需求得到释放与开发断档。2009年第一季度房地产出现“小阳春”现象。

从小阳春开始，中国房地产又开始出现报复性反弹，但是，这次仅仅享受了4个月的美好时光。

2009年7月份，杭州率先二套房贷收紧，引发房地产市场开始出现逆转苗头。紧接着，中央颁布打击囤地号令……2009年的中国房地产是冰火两重天的多变之年。

 

房地产行业跌宕起伏，大起大落，冰火两重天轮回的背后，是房地产行业治理不得其法，导致的政策失灵的深度无奈，中国楼市一收就死，一放就乱，房价高涨，民怨沸腾；楼市低迷，经济受损。这种难以调和与平衡的矛盾将直接导致整个行业的震荡。

 

是谁引发房市疯狂？

 

内因一：供需失衡

 

国际上的城市化率基本保持在49%，而中国的城市化率不足45%。中国要成为发达国家，要全面奔小康。目前，中国人均住房面积为30平方米，即便不计算投资需求与拆迁重建，仅仅自住需求一项，将产生庞大的市场需求与拉动。今后20年间，中国红火烈烈的城市化运动依然激发强大市场需求与能量，强大的市场需求必将推动楼市疯狂不已。

 

内因二：地方政府

 

房地产对相关产业拉动强。房地产业产值虽占GDP的5%。但是每年将拉动钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%的市场需求。比例达到1：1.17。

房地产对国民经济的贡献率高。一般为1-1.5个百分点，也就是说目前我国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献。

地方政府依赖性强。土地是地方政府的主要财政来源，是拉动地方经济的引擎。对于没有支柱产业的中小城市，对房地产产业的依赖性则更强。

 

内因三：银行金融系统

 

如果房价跌50%，中小银行先倒？

 

最近出炉的房价下跌50%的压力测试结果显示：房价下跌50%，最先倒下的必是2009年房价上涨潮中冲锋陷阵的一批大小银行。

• 按揭贷款：数据显示，招行、民生、浦发、中信几大股份制银行，2009年个贷新增量分别达到1380亿、 650亿、 481亿、406亿。2010年上半年，中信银行个人住房按揭贷款达1357.54亿元人民币，比上年末增长30.96%。
• 开发贷款：2009年新增房地产贷款2万亿元，增量在6000亿左右；再加上2010年上半年新增的4423亿，一年半时间房地产开发贷增量在1万亿左右。

 

内因四：房地产商

 

获取高额利润是房地产企业的本性，20多年来的中国房地产发展，盘横在行业间挥之不去的暴利，使几十年来的房地产热度有增无减。

开发商利润率，2006年以前为30％—15％，有些年份以及个别项目甚至高达35%以上。这几年没有那么高了，保持在8—12%左右。

马克思曾经说，“资本的本质是有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润它就挺而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险”。

 

内因五：热钱投资

 

• 国外热钱通过入股、风险投资、信托投资等多种形式，进入中国房地产行业。数据显示，外国资本在中国大宗物业投资所占比例，2005年60%，2009年降到10%。
• 2009年上半年,国内投资者在大宗物业交易中所占的比例约为70%。
• 目前，国内许多品牌化企业也耐不住寂寞纷纷染指房地产，比如，联想、华为、海尔。
• 媒体报道，新华都集团斥资100亿，计划进军房地产。

 

内因六：投机炒房

 

以民间游资寻求短期利益的炒房者，在低迷时进入，高涨时卖出，也间接地推动了房价上涨，催生泡沫形成。两个例子：

•  2009年6月，温州炒房团深圳抄底，1000亿资金涌向楼市。
•  2010年5月，通州一炒房客日赚10万……

 

为何调控成“空调”？

 

调控必须注重三大特性

    

 滞后性

 地方性

 潜规则

    

政策执行必须强调三只手

 

 政府的手

 市场的手

 监督的手

 

5) 2010，重拳与滞涨

 

• 1月10日，国务院出台国十一条，提出二套房贷首付不得低于50%
• 1月21日，提出申报住宅用地的经适房、廉租房和普通商品房用地占住宅用地的比例不得低于70%；
• 3月9日，温总理做政府工作报告时，强调要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头——第二天就出台的19条土地调控新政
• 4月14日“新国四条”出台；过了三天又出台暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
• 5月7日国务院出台的国36条……

 

新政扫描——金融政

 

政策解读：

•  首套自住房：建筑面积在90㎡以上，首付比例不低于30%
•  第二套住房：贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
•  第三套住房：对房价格过高、供应紧张的地区，银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款
•  异地购房：不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款

 

新政扫描——土地政策

 

政策解读：

国土资源部推出的2010年全国住房供地计划为18万公顷总供应量（远超2009年的76461公顷），其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划占比是77%。

 

新政扫描——行业政策

 

政策解读

未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

 

2010年以来，被点燃的房地产热情日渐膨胀，4月份开始，中央政府终于重拳出击，一系列调控政策企图打击房地产投机、抑制楼市泡沫形成，楼市唱跌之声此起彼伏，一线城市出现量价齐跌。中国楼市迎来自金融危机以来第一个滞涨浪潮！

 

第二部分  行业走势

 

波浪起伏，房市走势大变局！

 

变局：中国房地产行业发展走势大变局

 

从1998年正式放开持续到2007年的沸腾，中国房地产产业经济的发展轨迹一直呈“递进式”的高速增长态势。在经历了2008年的金融危机洗礼，中国房地产的发展走势发生了实质性转变。

 

“递进式”上升与“波浪式”前行！

 

在2008底，金融危机横行之时，我提出了中国房地产“波浪式”发展的理论模型，并发布在博客上，引来一些房地产理论家的质疑以及不明真相的网友一片骂声。一年多过后的2010年8月，房地产调控政策扑面而来，基本验证了我当时的判断。但今后走势如何，还有待时间检验……

 

何谓“波浪式”？

 

顾名思义，就是中国房地产行业“递进式”发展特征，将随着中国经济增长方式转变、行业调控逐步完善、物业供应结构调整（加大经适房、廉租房建设）、市场需求日渐成熟……假如不再出现类似金融危机等外力的影响。中国房地产行业发展将呈呈现呼高忽地，上下浮动发展曲线。既不会爆发性增长，也不会一落千丈。

 

“波浪式” 的成因

 

中国经济增长方式的转变，使经济增长对房地产的依赖逐步减弱。

通过十几年行业调整，政府调控手段逐步成熟。并能收放自如。

保障性住房供应市场调节作用逐步显现威力，市场需求发生变化，并逐步显现作用。

房价高涨，极易引发社会矛盾，政府必须保持房地产平稳发展，以平衡社会对高涨的房价的失衡与愤怒——这是政治性大问题

 

“波浪式”发展态势与调控走势的关系

 

房地产作为许多地方政府的支柱产业，是拉动地方经济的主要引擎之一。

不以GDP考核地方政绩出发点没有错，但地方城市产业结构调整不会在短期见效。许多地方政府在很长一段时间，还必须依靠房地产行业发展地方经济。这将直接导致房地产依然会呈旺盛的态势。

为抑制房地产暗流涌动的疯狂。今后，政府调控将呈多样性、多发性、实效性的特点。

 

走势：2010下半年及2011年上半年房市走势

 

我对今明两年中国房市走势判断

 

2010年下半年房市下跌

2011年上半年基本见底

 

 

研判今明两年中国楼市走势的五大要素

 

原因一：经济态势向好，房地产遭冷落。

• 经济危机的阴霾彻底散去，世界经济放晴，恢复增长。美国经济已经连续五个季度保持增长；日本已连续四个季度实现增长，经济步入复苏轨道
• 中国经济既实现了复苏，又平抑了通货膨胀预期，经济步入良性发展的轨道，平稳着陆。
• 2010年上半年中国经济运行稳步增长。
• 实现国内生产总值(GDP)172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，增速比上年同期提高3.7个百分点。
• 全国财政收入累计43349.79亿元，比去年同期增加9373 .65亿元，增长27.6%。

 

原因二：行业运行规律导致楼市继续下行。

政策调控对楼市影响的顺序为：初始表现为成交量开始趋缓，继而开始下跌，继而表现为暴跌，一直到房地产商资金链吃紧开始降价自保。由此引发地方政府财政吃紧，影响经济发展，继而政策开始放松，楼市开始回暖。

 

原因三：新政出台时间不长，回调可能性不大。

2010年对楼市的超强度调控，让部分一线城市的楼市惨遭“拦腰”之痛。但是，今年的“拦腰”与金融危机时的“拦腰”有着本质的区别。中国经济不会因房地产行业不景气而蒙受太大损失。

 在短时间内，收回刚刚发布不久的政策是不可能的。持续的调控政策将直接导致楼市观望，观望情绪的产生将直接导致量价双双下行。

 

原因四：开发商不差钱，坚挺一年没问题。

目前，开发商展开了不同程度的降价行动，但今次开发商的降价，不像金融危机时期的自保性降价。目前，开发商资金链依然宽松。

按我的经验与判断：房地产商再坚挺一年半载绝对没有问题！

 

原因五：地方经济尚能坚挺，“抄底”拿地不是时机。

真正将土地价格降下来，取决于是否能够完全杜绝地方政府的暗箱操作行为。答案是：完全杜绝地方政府暗箱操作地价是不可能的事情。

许多地方政府尚不到财政吃紧之时。现在不是“抄底”拿地的时机，地方政府财政依然宽松。

 

研判：对“金九银十”楼市的研判

 

今年“金九银十”显何状？

 

我的对今年“金九银十”楼市基本判断：

 

既不飙涨，也不狂跌

政策见底，房企不惊

金九银十，平稳下行

 

理由一：房市依然走在下降的通道

1、上半年开发热潮不减，开发商热血沸腾且资金充足。

 

2010年1-7月全国房地产开发完成情况

• 开发投资：23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，占房地产开发投资的比重为70.0%。
• 施工面积：32.43亿平方米，同比增长29.4%
• 新开工面积：9.22亿平方米，同比增长67.7%
• 竣工面积：2.86亿平方米，同比增长12.6%，其中，住宅竣工面积2.31亿平方米，增长10.5%。
• 土地购置：21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%。

2、销售处于滞涨，上半年销售很糟糕。

 

2010年1-7月份商品房销售情况

• 销售面积：4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。
• 销售额：2.29万亿元，同比增长16.8%，增幅比上半年回落8.6个百分点。7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。

3、销售价格几近“拦腰”  

 

2010年7月份70个城市房屋销售价格

• 同比继续上涨，但涨幅回落。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。
• 新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。
• 经济适用房、商品住宅、普通住宅与上月持平，高档住宅销售价格下降0.1%。
• 二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。

 

理由二：调控政策维持现状，变化不大。

中央和地方主要任务是落实和深化已出台的“国十一条”，保持政策的稳定性和执行的有效性。同时，绝大多数房地产企业，也认为下半年房地产政策会维持不变。

 

理由三：阶段回涨，难言楼市正真回暖

数据显示，7月份，北京成交量回升15%，南京、广州、上海成交量也有回升，杭州成交量甚至环比上月上涨两倍以上。原因有四：

• 今年以来政策调控，积累的刚性需求阶段性释放。
• 7月份CPI同比涨幅达3.3%，通胀预期进一步加剧，吸引部分投资客回流。
• 三套房贷政策在执行中，出现松动，甚至根本没有严格执行。
• 李克强副总理三次出面表示，抑制房价回涨和恶意炒作。

 

理由四：各条战线能坚持，楼市回调没必要。

 

• 经济态势向好，房地产遭冷落。经济危机的阴霾彻底散去，世界经济放晴，恢复增长。美国经济已经连续五个季度保持增长；日本已连续四个季度实现增长，经济步入复苏轨道。
• 中国经济既实现了复苏，又平抑了通货膨胀预期，经济步入良性发展的轨道，平稳着陆。
• 2010年上半年中国经济运行稳步增长。
• 实现国内生产总值(GDP)172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，增速比上年同期提高3.7个百分点。
• 全国财政收入累计43349.79亿元，比去年同期增加9373 .65亿元，增长27.6%。

 

理由五：开发商不差钱，坚挺一年半载没问题。

 

目前，开发商展开了不同程度的降价行动，但今次开发商的降价，不像金融危机时期的自保性降价。目前，开发商资金链依然宽松。按我的经验与判断：房地产商再坚挺一年半载绝对没有问题！

 

结束语：

 

     本人只懂房地产，演讲内容狭隘而片面，给诸位些许提示和借鉴，也算没有浪费大家宝贵时间。

 

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