舟曲之后，伊春劫难菲律宾，多难兴邦进行时。

前一阵晒黑灯，这几天说囤地。楼市的热度如上海的天气，依旧高歌猛进。

给银行的“黑名单”与官方所云“不可统计”的博弈，谁说了才真正可信？

市场见没见底？金九银十是什么光景？本周《全周刊》暂无预测，请见下期或下下期。本周我们谈谈人见人厌的“囤地”，以及由“囤地”讨论引发的无限愤怒，再以及愤怒之后的平静与淡定的心情。

中学时候，有纸条递送于我，上书：“吃自己的饭，流自己的汗，靠天靠地靠祖宗，不算是好汉！”一直铭记在心。

囤地还会继续，空置也将继续，开发商们会一起努力的，让百姓与富人们都住上房，那是必须的！请相信时间，相信时代，相信党和政府。

一群地产从业人员兼住宅需求者如是说。

黄章林

2010/8/25

 

 

由囤地问题引发的市场联想

夏娟@成全机构研发中心

近日“1457宗闲置土地‘黑名单’”曝光后，国土部、住建部等多部委联手行动，在打击囤地方面动作频繁。8月19日召开的“国土资源部房地产用地专项整治工作新闻通气会”，通报了闲置土地、囤地炒地以及各地落实保障性住房供地情况，且国土部表态要在10月底前完成查处任务，并亲自挂牌督办6宗土地违规案。

 虽然政府部门的一系列动作显示了其打击闲置土地、囤地炒地，从源头上整治房地产市场，抑制房价的决心，但由于相关制度的不完善，现实执行力低下，落实不到位等原因，国土部面对闲置土地显得有些力不从心。

我们认为，相较信贷政策，查处闲置土地，对于有效的土地供应和未来的房价走势影响甚微。其根本原因在于，闲置土地的真相是“被闲置“，囤地的真相也是“被囤地”。

对于打击闲置土地、囤地行为究竟对房地产市场，对房价影响如何，我们不做讨论。在此，想说说由囤地引发的解决房地产市场问题的思考和联想。所述观点，或许不可行，或许不全面，虽为一家之言，但或有启发意义，有可以借鉴之处。

 

一、提高土地和住房利用率，增加供应，缓解矛盾。

土地闲置、住宅空置与刚需旺盛形成鲜明对比。早前传言的我国高达6540万套空置房的数据固然不可信，但空置房数量远大于待售房却是不争的实事。如果空置率过高，必然会造成许多社会问题。低收入阶层的人买不起房，而高收入阶层房产数套，深刻的反应了我国贫富差距加大的现状。

本轮调控以来，保障性住房政策频出。8月份，六部委先是确立了公积金建保障房的28城试点，再是住建部启动督查各地保障性住房建设的工作，各地方政府也纷纷将保障房建设写入十二五规划或是出台相关细则，以指导具体工作的快速稳步落实。可见，解决大多数人的住房问题已经得到政府的重视。

然而，想要依靠保障房解决广大低收入阶层的住房问题，恐怕一时难以实现。从长期来讲，或可以从提高土地利用率、住房利用率着手，严格执行停止低容积率土地供给，适当提高容积率，鼓励和引导开发商从高端市场转移注意力至普通住宅，多建真正的小户型满足刚需。从短期而言，或可以采取各种措施，逼出空置房由空置转为租赁，增加租赁市场供给，以缓解买房压力。

二、回收违规土地建政策房，细分对象、扩大受众。

数据显示，1-6月，全国保障性住房用地实际供应量9472公顷，较去年同期增加133%，但仅占今年全年计划总供应量的6.7%，不足一成。

虽然国家大力建设保障房，但其供应量有限，受益人群覆盖面窄，且存在一定问题。要想通过政策性住房解决楼市问题，就当下而言，何不收回闲置一定年限以及部分开发商恶意囤积的土地，作为保障房建设用地，以增大供应量？

加大政策房建设的同时，需细分政策房受益对象，不能笼统的按单一收入标准划分，考虑低收入家庭住房需求的同时，还需将社会夹心层纳入受益范围内。同时，住房问题突出的一线城市，通常外来人口占城市总人口比例较高，比如北京、上海均超过两成（不包括取得本地户籍的新北京人与新上海人）。在解决政策性住房问题上，或许打破户籍限制，扩大受众面也必须配套实行。

三、治理囤地不如打击囤房，整治楼市必杀技。

囤地“黑名单”引发的楼市整治给予我们启示，是否有“囤房黑名单”？囤地的真相是“被囤地”，囤房的真相是什么？我想真相众人皆知，囤房通常是故意为之，目的旨在投资赚钱。

前文讲到打击囤地对楼市、对房价影响甚微，如若打击囤房，可以预见其效果必将立竿见影。然而，由于各种复杂原因，打击囤房实行起来困难重重，即使想做，也心有余而力不足。何时亮出这个必杀技，尚待时日，只能期望政府相关部门早日为之。

四、提高人才利用率，减轻一线城市住房压力。

房地产市场问题突出，房价过高主要集中在北、上、广、深等一线城市。同时，由于一线城市人才大量集中，甚至已达饱和，所造成的住房和就业压力愈发加大。刚就业不久的年轻人，尤其是逐渐成为社会生力军的80后，想要在这些城市买房，几乎都要靠“啃老”或是背负巨额房贷。与其“蜗居”一线，不如转战二三线。

引导人才向二三线城市转移，提高人才利用率，不仅可以减轻一线城市的住房压力，还可以均衡中西部城市发展，也对维持社会稳定起到一定作用。可谓一举多得。

 

联想很丰富，本文只摘其主要论述。

综上，房地产市场逐步走向市场化、合理化、规范化是一个漫长而痛苦的过程，虽然现时的法律法规、政策制度尚不完善，存在诸多矛盾和问题，但应该始终对政府、对市场保持信心，相信一切问题终能解决，一切终将向好的方向发展。另外，如我们中的大多数偶尔埋怨“生不逢时”的80后一代，需要及时调整心态，做到不抱怨、不气馁，积极适应社会，努力改变现状。

 

 

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