（导读：随着时间的推移，一些房地产开发企业的资金压力或会越来越大，开发企业普遍遭遇资金短缺压力的行业局势或将进一步严重化…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

　　

　　8月25日，暴出消息称，由于今年的房地产开发贷款额度已经用完，农业银行已于8月24日暂停了发放房地产开发贷款。

　　在房地产调控正在逐步加码、开发商资金短缺压力与日倍增的当下，这一消息透露出了一个让开发企业不容乐观的信号，想从银行获得开发贷款或将变得更难。另一方面，农业银行暂停发放房地产开发贷款这一消息，也说明房地产调控及调控下的市场调整离一些舆论所宣称的“见底”还有很远的距离，同时也证明了“抄底论”是个伪命题，间接推翻了有关外资开始涌入国内房地产业“抄底”之说。

　　此前有消息称，就在8月23日，全球最大的私募投资集团美国私募股权投资巨头黑石集团已与香港大型地产商鹰君集团达成协议，同意向香港鹰君提供大量资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。项目总楼面面积约为28.6万平方米，挖土工程预计于今年三季度展开。于是，一些人以此为据宣称，在当前国内房地产正经历着史上最严调控政策的当下，外资正进入中国房地产市场“抄底”。而基于整个调控大势和市场调整大势及多种因素分析来看，目前外资正“抄底”中国房地产市场之说是难以成立的。

　　首先，黑石集团等外资并非是首次进入中国房地产市场。其实，早在2007年，黑石集团便完成了在中国投资的第一单。随后的2008年，黑石集团便投资了首个中国房地产项目，获得了上海长寿商业广场95%股权。在黑石集团之前，同为美国籍的世界房地产巨头汉斯在2009年11月份就来到大连，投资了高级海滨居住区项目。据不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资等众多国际投资公司以及包括和记黄埔、凯德置地、西蒙地产、普洛斯集团、铁狮门等境外开发商均以不同形式进入国内房地产业。因此，应该说，此次黑石集团的投资属于正常的投资，未必是“抄底”之举。

　　其次，外资进入中国房地产市场，一般选择商业地产、写字楼、高档住宅等高端物业作为投资目标，而非目前房地产市场上普通住宅这种主流项目。这次，黑石集团所投资的也是豪华酒店和高档公寓，依然舍弃普通商品房市场。

　　第三，欧美等国的房地产市场远比中国市场要健康，房地产投资的平均利润水平一般不高，而暴利性十足的中国房地产市场，至今依然调整有限，因此，即便中国房地产市场再继续调整一段时间，这个行业的投资利润预期也会比欧美等国要高出不少。应该说，外资进入中国房地产市场的主要原因之一，当是冲着这种比较利润而来，而非“抄底”。

　　第四，中国人民银行6月19日正式发文宣布汇改重启后，除了初期人民币连续大幅升值至7月2日的兑美元6.7720，到8月12日大幅贬值247个基点，13日继续贬值20个基点，16日再贬值29个基点，一周内的贬值几乎回吐了6月19日汇改以来大半的升值幅度。之后，23日人民币中间价单日再次大幅贬值105个基点，24日再贬值10个基点，25日继续下降8个基点，26日继续下降34个基点……由此可知，所谓的人民币升值预期让外资热钱进入中国房地产市场“抄底”之说也不成立。

　　事实上也是如此，央行公布的数据显示，自2010年5月份以来，金融机构外汇占款新增量连续2个月在1400亿元以下，6月份新增量为1171亿元，7月新增1709.51亿元，与前两个月相比规模有所反弹，比6月增加540亿元左右，而7月贸易顺差大幅提高至287.3亿美元，贸易顺差恢复高增长是外汇占款增加的支撑力量，但在7月新增外汇占款中扣除贸易顺差和FDI后，还减少了707亿元不可解释之外汇，表明7月份热钱仍在继续流出中国，而且是连续三个月外流。接下来，热钱流出的压力依然存在。

　　当然，也得承认的是，促使外资进入中国房地产市场的动力还是不小的。除前述的房地产暴利性、追逐比较利润外，持续的低利率（实际上已是负利率）、通货膨胀及其可能再次引发资产泡沫膨胀以及开发企业融资需求，本文作者陈真诚认为，这是最主要的动力因素。

　　在世界上，除澳大利亚、以色列等国早前的加息外，今年6月，巴西央行将关键利率上调75基点至10.25%，新西兰联储将基准利率从2.5%上调25个基点至3%，7月，韩国央行上调基准利率0.25个百分点，8月6日，秘鲁央行将基准利率上调50个基点以控制通胀，8月25日，泰国央行宣布上调基准利率25个基点...... 而中国一直迟迟不愿意加息，继续维持事实上的负利率。7月，官方公布的CPI为3.3％（实际的通胀率远要高出），再次突破政府预设的3%这一目标，创下了21个月来新高，而一年期的定期存款利率却只有2.25％，二者存在着105个基点的利差。这种持续而严重的负利率，很可能造成消费和投资的严重错配，还将直接拉升通货膨胀水平，增大资产泡沫继续膨胀的可能性。

　　而且，这种负利率及其通货膨胀水平，不但可能因加薪导致成本攀升从而丧失“世界工厂”所原本具有的优势，进而影响出口和国内产业经济，还加大了外资进入中国从资产泡沫套利的可能性。因此，由于存款准备金率上调空间有限，中国央行至少应该在今年提高存款利率54个基点，甚至有必要提高108个基点，以对冲7月份就已经形成的105个基点的负利差，保障实际负利率逐步转正。8月26日传出消息称，由于通货膨胀已经不可避免，央行已经讨论过加息议题，只是大部分官员反对加息……

　　另一方面，伴随负利率、信贷总规模继续膨胀的是，国内不少房地产企业融资困难，资金压力越来越大，一些开发商便寻求向外资或国内民间资金融资。这或是外资进入中国房地产市场的主要原因，而并非真的是冲着“抄底”而来，至于“抄底”之说目前来看是难以成立的。虽然融资成本相对高企，但对冲掉负利率、通货膨胀之后，总的实际成本已经不是很高，所以向银行之外的资金市场高成本融资也不会让企业感到太难受。本文作者陈真诚认为，将来，可能会有更多的开发企业寻求向外资或国内民间资金融资。

　　尤其是，最近，中央政府连续不断地释放出将来或继续加码房地产调控的信号。8月26日，继国务院副总理李克强八天内两次强调“要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求”之后，国务院报告释放政府对房地产调控现状不满意的信号。

　　8月26日，国家发展和改革委员会主任张平受国务院委托在第十一届全国人大常委会第十六次会议上报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况。报告认为，针对部分城市房价上涨过快、涨幅较高的问题，国家今年连续出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，取得了初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制，但目前部分大中城市住房价格仍然过高，政府对于房地产业调控现状并不满意，调控房地产市场的工作依然繁重。张平在报告下半年经济社会发展工作重点时明确指出，国家将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。不难看出，这次监管高层对房地产调控现状和未来态度的表态，明确释放出了中央政府对于房地产市场的调控并不会放松的信号。

　　一个很简单的逻辑是，既然政府对于房地产业调控现状并不满意，其潜台词便不难洞悉：调控的目的并没有达到，调控不会终止，调控政策不会松动，而是将继续发力调控，甚至可能采取更严厉的措施，出台更严厉的政策，以使房地产调控达到让中央政府满意为止。

　　可以想象，如果中央政府继续加码房地产调控，采取更严厉的措施，出台更严厉的政策，打击投资投机性购房，以调控房价让，那么，继续从严过进一步收紧房地产金融调控等调控手段，当是最可能成为更严厉房地产调控的主要措施之一。这样的话，监管层就可能进一步收紧房地产信贷政策，商业银行对房地产开发贷款或将进一步从严从紧。

　　因此说，接下来，如果监管层正进一步强调防范房地产开发贷款风险，继续收紧房地产信贷，或会有其他银行步农业银行后尘暂停或减少房地产开发贷款，其结果很可能是，开发企业从银行获得贷款依然很难，甚至可能变得更难。

　　再则，房地产销售可能还将继续低迷，开发企业依然难以通过销售回笼资金。而且，由于房屋销售不畅而导致存货增加继续占用资金并使得资金占用成本继续增加，国土资源部正加大力度打击囤地将增加一些企业支付土地款或开工所需资金的压力，一些企业面临大量借款到期还本付息等问题，因此，本文作者陈真诚认为，不少开发企业将面临不断增加资金付出的问题。

　　如此看来，将来，随着时间的推移，一些房地产开发企业的资金压力或会越来越大，开发企业普遍遭遇资金短缺压力的行业局势或将进一步严重化，房地产业或将提前进入冬季。

　　[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话18975123407，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至[email protected]。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号46389985）：限基金、信托、券商、投行、银行等房地产投融资、土地买卖机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

　　

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