解析物权法（156）

解析物权法（156）

陈绪国

【原文】〖变更、注销登记〗

第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

【解析】〖变更、注销登记〗

本条款，是关于宅基地使用权（即宅基地用益权）因转让或者消失后，应当及时办理变更登记或者注销登记的规定。这是一项不动产确认与保护制度，城市的建设用地使用权人要执行，农村的建设用地使用权人也要执行。

◎〖宅基地使用权的变更、注销登记〗

宅基地使用权的变更、注销登记，即宅基地用益权的变更登记、注销登记，是国家土地统一规划管理的一项不动产确认与保护制度，旨在保护宅基地用益权人和基地上房屋所有权人“房地合一”的合法权益的一项新制度。是城乡建设用地使用权统一登记制度的一个品种，是在宅基地使用权已经办理登记基础上，因宅基地使用权转让或者消失而进行的变更登记或者注销登记的含义。

宅基地使用权的变更、注销登记，是不动产登记生效主义的法律要件，意思是非登记不可，不登记就不能发生法律效力，也不能对抗善意第三人的占有。宅基地使用权发生转让或者消失，是办理变更登记或者注销登记的前提。宅基地使用权转让或者消失已经构成事实要件以后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。如果不办理、未办理相关登记，不发生宅基地使用权转让或者消失的法律效力，更不能对抗善意第三人。

形式上，包括主动变更、注销登记，被动变更、注销登记和自动变更、注销登记三大类型。主动变更、注销登记，是指针对需要快速办理和登记机构不知情的情况下，宅基地使用权人应当主动地向登记机构申请宅基地使用权变更登记、注销登记；被动变更、注销登记，是指针对需要加强强制办理和登记机构知情的情况下，宅基地使用权人被动地接受登记机构申请宅基地使用权变更登记、注销登记；自动变更、注销登记，是指针对以上主动变更登记、被动变更登记的特定情形，有关登记机构可以设定自动登记项目，以提高办事效率的自动变更登记、注销登记。

其中，注销登记的自动登记项目，是宅基地使用权注销登记的主要项目，一些注销登记的项目，即使当事人不申请注销登记，也自动到期，有关证书自动失效了。这种注销登记的登记生效主义，是由法律要件决定的，事实要件是为其次的要件。

宅基地使用权的变更、注销登记，包括权利或者权利人、地址、名称、土地用途等项指标的宅基地使用权的变更登记、注销登记。变更登记与注销登记有时候是相辅相成的，甚至于有时候是与宅基地使用权的设立登记、重新设立登记分不开的。宅基地使用权的的变更登记、注销登记，是宅基地使用权设立、变更、转移、消灭登记的中间环节或者最后把关的环节，也是城乡建设用地规划管理的重要手段之一。

宅基地使用权的变更登记、注销登记，主要由《土地登记规则》或者《土地登记办法》等特别法规定之，物权法仅提供其物权关系的向导作用。物权法仅提供其物权关系，主要是在物权法第9条～22条“不动产登记”基础上，加以重申和提醒，重申登记生效主义的重要性与必要性。以此为契机，或者以物权法为平台，进一步促进全国城乡的“统一的不动产登记管理制度”贯彻落实，促进全国的城乡土地管理向物权化、良性化、和谐化、持续完善化方向发展。

宅基地使用权的变更登记、注销登记，主要由《土地登记规则》规定申请登记的起始时间。主要分为两种情形：一种是较宽的申请登记日期。要求当事人在事实行为发生后的30日内，持相关证件、证明材料、合同协议等有效文书到相关登记机构办理相关登记。一种是较窄的申请登记日期。要求当事人在事实行为发生后的15日内，持相关证件、证明材料、合同协议等有效文书到相关登记机构办理相关登记。以上两种登记日期限期，以第一种为主要形式，第二种形式是较为少见的形式。

宅基地使用权的变更登记、注销登记，需要履行的手续和提供的资料主要有以下几种（1）土地登记申请书；（2）土地登记收件单；（3）土地权属证明文件、资料；（4）土地登记审批表；（5）地籍图；（6）土地登记簿（卡）；（7）土地证书签收簿；（8）土地归户册（卡）；（9）土地登记复查申请表；（10）土地登记复查结果表；（11）确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。以上需提供的资料，从宅基地使用权的设立登记到变更登记、注销登记，均同样适用。

◎〖宅基地使用权的变更登记〗

宅基地使用权的变更登记，即宅基地用益权的变更登记，包括权利或者权利人、地址、名称、土地用途等项指标的宅基地使用权的变更登记等主体、客体要件在内的强制性登记。形式上，包括主动变更登记、被动变更登记和自动变更登记三大类型。

以下宅基地使用权亦称宅基地用益权，宅基地使用权人亦称宅基地用益权人，从略行文。

变更登记三大类型的主要情形是：

主动变更登记，是针对需要快速办理和登记机构不知情的情况下，宅基地使用权人应当主动地向登记机构申请宅基地使用权变更登记，如宅基地使用权的互换、继承或者受赠与、因自然灾害或者环境污染而复分、因转让住宅所有权同时转让宅基地使用权等情形下的宅基地使用权主动变更登记。

被动变更登记，是针对需要加强强制办理和登记机构知情的情况下，宅基地使用权人被动地接受登记机构申请宅基地使用权变更登记，如农村经济结构调整、征地或者拆迁村民住宅已经依法办妥、法院或者仲裁机构作出生效的强制裁决等情形下的宅基地使用权被动变更登记。

自动变更登记，针对以上主动变更登记、被动变更登记的特定情形，有关登记机构可以设定自动登记项目，以提高办事效率。如主动变更登记部分的因自然灾害或者环境污染而复分，于复分之前已经向登记机构提交了相关资料，为了“特事特办”和“快事快办”，可以设定自动登记的办法。又如被动变更登记部分的，有一些是整个村、组集体性质的被动变更登记，对于个人而言，也可以设定自动登记项目。

确认条件：一般而论，宅基地使用权的变更登记，是在宅基地使用权已经办理登记基础上所能够发生的进一步登记，否则，法律要件或者事实要件不予承认，或者最多以宅基地使用权设立登记为指针。

宅基地使用权的变更登记，除了上确认条件以外，主要是指：

1．宅基地使用权转让—使用权人变更的变更登记。

原宅基地使用权人于取得宅基地使用权登记证书的前提下，依据“房地合一”的原则，将房屋与宅基地使用权一同转让给他人的登记，叫做变更登记，也是叫做宅基地使用权的权利人变更登记。原宅基地使用权人变更登记以后，其原宅基地使用权连同原房屋所有权一同消灭，新宅基地使用权人宅基地使用权连同原房屋所有权一同设立。

适用法规：《土地登记规则》第32条、第48条等条款，《土地登记办法》第7条第7款、第38条等条款。

2．宅基地使用权重新调整分配—地址变更的变更登记。

原宅基地使用权人因自然灾害、环境污染等原因，导致原宅基地使用权消灭（房屋所有权消灭除外），然后获得重新分配的宅基地，也就是导致原宅基地地址发生位移，因而变更宅基地使用权并按规定登记。原宅基地使用权消灭以后，应当办理注销登记，不能在原址上重新设立新的宅基地使用权，因为是先前作废了的宅基地使用权。

适用法规：《土地登记规则》第32条、第39条、第56条（注销登记）等条款，《土地登记办法》第7条第7款～第8款、第40条、第50条（注销登记）等条款。

3．宅基地使用权互换—地址变更的变更登记。

宅基地使用权人与宅基地使用权人于法律允许的范围内，并且经过村、组组织讨论通过，可以互换、对换宅基地使用权。此项变更登记，要求宅基地使用权互换的当事人，通过书面决议和经过村、组组织讨论通过的程序，将自己一方的宅基地使用权交接到对方，形成事实要件以后，再经过宅基地使用权互换—地址变更的变更登记。原宅基地使用权消灭以后，应当办理注销登记，新宅基地使用权成立以后，应当办理重新设立登记。

适用法规：《土地登记规则》第32条、第39条、第49条等条款，《土地登记办法》第7条第7款～第8款、第40条等条款。

4．宅基地使用权用途变更—住宅用途变更的变更登记。

因农业结构调整等原因导致宅基地用途变更的，即由私人住宅用地调整为工商业用地的，或者家庭住宅改变为工商业用途的，宅基地使用权人于法律允许的范围内，可申请宅基地使用权用途变更的变更登记。因农业结构调整等原因导致宅基地用途变更的，一般不办理临时性变更登记。因由私人住宅用地调整为工商业用地的，或者家庭住宅改变为工商业用途的，应当视情况可办理临时性变更登记。原宅基地使用权（用益权）消灭以后，应当办理注销登记，新宅基地使用权成立以后，应当办理重新设立登记。

适用法规：《土地登记规则》第32条、第51条，《土地登记办法》第7条第7款、第40条、第48条等条款。

5．宅基地使用权因征收土地—地址变更等调整变更的变更登记。

因国家征收农村土地和村民住宅等调整宅基地使用权的，导致宅基地地址、名称、户主与使用面积变更的，宅基地使用权人于法律允许的范围内，可申请宅基地使用权用途变更的变更登记。原宅基地使用权消灭以后，应当办理注销登记，新宅基地使用权成立以后，应当办理重新设立登记。

适用法规：《土地登记规则》第32条、第48条，《土地登记办法》第7条第7款～第8款、第40条等条款。

6．其他宅基地使用权变更登记。

（1）因继承、受遗赠宅基地使用权变更登记—权利人变更登记。

适用法规：《土地登记规则》第32条、第46条，《土地登记办法》第7条第3款、第7款～第8款、第45条等条款和继承法相关规定。

（2）因法律裁判宅基地使用权变更登记—权利人变更登记。即因人民法院、仲裁机构生效的法律文书而取得宅基地使用权变更登记。

适用法规：《土地登记规则》第32条，《土地登记办法》第7条第3款、第7款～第8款、第45条等条款和继承法相关规定。

需要注意的是，宅基地使用权的村民住宅所有权基于“房地合一”的原则，不能设定抵押权，故该双项土地他项权利不在设立、变更、转移和变更登记范围之内。不能与农村的住宅建设用地使用权与城市出让的住宅建设用地使用权相提并论。

◎〖宅基地使用权注销登记〗

一、三大类宅基地使用权注销登记

宅基地使用权注销登记，亦称宅基地用益权注销登记。指基于宅基地使用权设立登记和变更登记之上的注销宅基地使用权和使用证书登记，是宅基地使用权自然终止、消灭终止、转换终止后注销登记的必然结果。

1．自然终止的注销登记

自然终止的注销登记，指宅基地使用权人死亡或者迁居外国、因自然灾害或者环境污染导致宅基地使用权消灭等原因，自然地形成注销登记的客观条件。这一类相当于变更登记中的“自动变更登记”所发生的因果关系。

2．消灭终止的注销登记

消灭终止的注销登记，指宅基地使用权受外界挤压的力量，如征收农村房屋与土地、农业结构调整、新农村集体建设导致宅基地使用权消灭、因法院、仲裁机构生效文书生效致使原土地权利消灭等原因，被动地形成注销登记的客观条件。另外，更正登记、异议登记、预告登记结束、查封登记等类型的注销登记，属于强制性消灭终止的注销登记。这一类相当于变更登记中的“被动变更登记”所发生的因果关系。

3．转换终止的注销登记

转换终止的注销登记，指宅基地使用权受主观能动性作用，如宅基地的互换、赠与、连同房屋一起转让、名称、地址、用途发生了本质上的变更，或者宅基地使用权已经发生了转移而注销，主动地形成注销登记的客观条件。这一类相当于变更登记中的“主动变更登记”所发生的因果关系。

宅基地使用权注销登记，是以强制性的自动注销登记为主要特征。当然，宅基地使用权的设立、变更登记，因为是登记生效主义法律要件，也具有强制性的一面，不过，这种强制性是以主动申请登记为主要形式，只有注销登记才是自动注销登记为主要特征。自动注销登记的主要特征，物权化调整对象是，只要注销登记的时机成熟、条件成熟，便可由登记机构实施“一笔勾销”的注销登记。

二、永久性注销登记与混合型注销登记

1．永久性注销登记

宅基地使用权注销登记，对于某些宅基地使用权人是永久性的注销登记。宅基地使用权人死亡无直系继承人，或者宅基地使用权人迁居外国需要销户，以及其他需要销户的宅基地使用权人，因自身的原因导致永久性的注销登记。另外，宅基地使用权人因转让房屋和宅基地使用权，并且全家人成为城市居民并有稳定的经济来源，虽然原物权人存在，但政策所提供的新物权不存在，也有部分人可能因拆迁房屋、征收土地成为永久性的注销登记。

永久性的注销登记，占整个注销登记领域的比例是不大的。这是因为，基于物权化政策层面上，需要保障农民最基本的居住权；同时，对于进城的原农村居民以温良恭俭让的惠民、扶民政策，能够保留其权利的尽量保留其权利。

2．混合型注销登记

宅基地使用权注销登记，对于某些宅基地使用权人是临时性或者是非永久性、混合型的注销登记，即消灭旧的宅基地使用权是为了建立新的宅基地使用权。如宅基地使用权名称、地址、用途的变更，基于变更登记的功能，就是注销旧的宅基地使用权证书，发放新的宅基地使用权证书，一边是新设立、一边是注销宅基地使用权证书，宅基地使用权证书既可以沿用旧的，也可以废除后用新的。此类注销登记，准确地说，一般而论，应当是“混合型注销登记”，当注销登记与新设立登记并存时，总的来说是“变更登记”；分开来说，就是一个注销登记加一个新设立登记。登记的类型，涉及到两种甚至于三种，因此，也可以说是“一揽子登记”。

另外，更正登记、异议登记、预告登记、查封登记与没收登记等类型的注销登记，凡是与设立登记、变更登记相关联的，应当是“混合型注销登记”。

混合型注销登记，是整个注销登记领域的重头戏。特别是在全国布局的紧锣密鼓的城镇化、城乡一体化和工业化进程中，大量的征地、拆迁活动频繁，随之而来的是大量的新农村建设，大量村民迁居，直接导致大量的宅基地使用权变更登记—新设立登记与注销登记并驾齐驱。与此同时，名目繁多的更正登记、异议登记、预告登记、查封登记与没收登记等，大量地混迹其中，增加了混合型注销登记的份量。

三，宅基地使用权证书的废止与收回

宅基地使用权证书的废止与收回，是整个宅基地注销登记的最后一道程序，但必须是需要认真对待的一道流程。采取的办法，是自愿上交证书与强制废止记录、公告为通行的办法。

宅基地使用权证书，是宅基地使用权存续期间的凭证。当宅基地使用权消灭以后，其证书当废止与收回。如果确实无法收回的，需要经过后续处理程序与办法进行强制性处理。

《土地登记办法》第56条规定：“土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。”针对各种可能发生的情形，进行善后处理，均可构成宅基地使用权注销登记生效要件：一是土地权利证书收回生效；二是在土地登记簿上注明生效；三是在公告发布后废止生效。以上三种生效要件，只要具备其中之一者，便可完成宅基地使用权注销登记的整个流程。

宅基地使用权证书的废止与收回，是原宅基地使用权人和登记机构共同的义务，不是被注销证书人单方面的义务。登记机构的义务，是替社会、替他人负责，要求认真完成每一项工作任务；要求有关人员实施全员、全过程、全方位的动态的跟踪管理，将各种漏洞与差错消灭在萌芽状态之中。

相关规定：

《土地登记规则》相关条款，《土地登记办法》相关条款。

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