当代物权法百科全书小辞典302

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宅基地使用权注销登记

陈绪国

物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

本条款，是关于宅基地使用权（即宅基地用益权）因转让或者消失后，应当及时办理变更登记或者注销登记的规定。这是一项不动产确认与保护制度，城市的建设用地使用权人要执行，农村的建设用地使用权人也要执行。

本辞条，介绍宅基地使用权的注销登记

主题：宅基地使用权注销登记

一、三大类宅基地使用权注销登记

宅基地使用权注销登记，亦称宅基地用益权注销登记。指基于宅基地使用权设立登记和变更登记之上的注销宅基地使用权和使用证书登记，是宅基地使用权自然终止、消灭终止、转换终止后注销登记的必然结果。

1．自然终止的注销登记

自然终止的注销登记，指宅基地使用权人死亡或者迁居外国、因自然灾害或者环境污染导致宅基地使用权消灭等原因，自然地形成注销登记的客观条件。这一类相当于变更登记中的“自动变更登记”所发生的因果关系。

2．消灭终止的注销登记

消灭终止的注销登记，指宅基地使用权受外界挤压的力量，如征收农村房屋与土地、农业结构调整、新农村集体建设导致宅基地使用权消灭、因法院、仲裁机构生效文书生效致使原土地权利消灭等原因，被动地形成注销登记的客观条件。另外，更正登记、异议登记、预告登记结束、查封登记等类型的注销登记，属于强制性消灭终止的注销登记。这一类相当于变更登记中的“被动变更登记”所发生的因果关系。

3．转换终止的注销登记

转换终止的注销登记，指宅基地使用权受主观能动性作用，如宅基地的互换、赠与、连同房屋一起转让、名称、地址、用途发生了本质上的变更，或者宅基地使用权已经发生了转移而注销，主动地形成注销登记的客观条件。这一类相当于变更登记中的“主动变更登记”所发生的因果关系。

宅基地使用权注销登记，是以强制性的自动注销登记为主要特征。当然，宅基地使用权的设立、变更登记，因为是登记生效主义法律要件，也具有强制性的一面，不过，这种强制性是以主动申请登记为主要形式，只有注销登记才是自动注销登记为主要特征。自动注销登记的主要特征，物权化调整对象是，只要注销登记的时机成熟、条件成熟，便可由登记机构实施“一笔勾销”的注销登记。

二、永久性注销登记与混合型注销登记

1．永久性注销登记

宅基地使用权注销登记，对于某些宅基地使用权人是永久性的注销登记。宅基地使用权人死亡无直系继承人，或者宅基地使用权人迁居外国需要销户，以及其他需要销户的宅基地使用权人，因自身的原因导致永久性的注销登记。另外，宅基地使用权人因转让房屋和宅基地使用权，并且全家人成为城市居民并有稳定的经济来源，虽然原物权人存在，但政策所提供的新物权不存在，也有部分人可能因拆迁房屋、征收土地成为永久性的注销登记。

永久性的注销登记，占整个注销登记领域的比例是不大的。这是因为，基于物权化政策层面上，需要保障农民最基本的居住权；同时，对于进城的原农村居民以温良恭俭让的惠民、扶民政策，能够保留其权利的尽量保留其权利。

2．混合型注销登记

宅基地使用权注销登记，对于某些宅基地使用权人是临时性或者是非永久性、混合型的注销登记，即消灭旧的宅基地使用权是为了建立新的宅基地使用权。如宅基地使用权名称、地址、用途的变更，基于变更登记的功能，就是注销旧的宅基地使用权证书，发放新的宅基地使用权证书，一边是新设立、一边是注销宅基地使用权证书，宅基地使用权证书既可以沿用旧的，也可以废除后用新的。此类注销登记，准确地说，一般而论，应当是“混合型注销登记”，当注销登记与新设立登记并存时，总的来说是“变更登记”；分开来说，就是一个注销登记加一个新设立登记。登记的类型，涉及到两种甚至于三种，因此，也可以说是“一揽子登记”。

另外，更正登记、异议登记、预告登记、查封登记与没收登记等类型的注销登记，凡是与设立登记、变更登记相关联的，应当是“混合型注销登记”。

混合型注销登记，是整个注销登记领域的重头戏。特别是在全国布局的紧锣密鼓的城镇化、城乡一体化和工业化进程中，大量的征地、拆迁活动频繁，随之而来的是大量的新农村建设，大量村民迁居，直接导致大量的宅基地使用权变更登记—新设立登记与注销登记并驾齐驱。与此同时，名目繁多的更正登记、异议登记、预告登记、查封登记与没收登记等，大量地混迹其中，增加了混合型注销登记的份量。

三，宅基地使用权证书的废止与收回

宅基地使用权证书的废止与收回，是整个宅基地注销登记的最后一道程序，但必须是需要认真对待的一道流程。采取的办法，是自愿上交证书与强制废止记录、公告为通行的办法。

宅基地使用权证书，是宅基地使用权存续期间的凭证。当宅基地使用权消灭以后，其证书当废止与收回。如果确实无法收回的，需要经过后续处理程序与办法进行强制性处理。

《土地登记办法》第56条规定：“土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。”针对各种可能发生的情形，进行善后处理，均可构成宅基地使用权注销登记生效要件：一是土地权利证书收回生效；二是在土地登记簿上注明生效；三是在公告发布后废止生效。以上三种生效要件，只要具备其中之一者，便可完成宅基地使用权注销登记的整个流程。

宅基地使用权证书的废止与收回，是原宅基地使用权人和登记机构共同的义务，不是被注销证书人单方面的义务。登记机构的义务，是替社会、替他人负责，要求认真完成每一项工作任务；要求有关人员实施全员、全过程、全方位的动态的跟踪管理，将各种漏洞与差错消灭在萌芽状态之中。

相关规定：

《土地登记规则》相关条款，《土地登记办法》相关条款。

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