李骁：下半年房价下行概率远高上涨

新政百日，房价的去向，仍然是个不确定性，充满争议。宏观数据已经失去权威的今天，有人说房价已经明显松动，有人说房价依然坚挺，甚至重又恢复上涨，都是通过自身的感受来判断，这也形成本次调控最大特色，即，不确定。

不确定，市场就无法形成统一预期，这也是虽然新政调控百日，成交量大幅萎缩售价却依然没有明显松动的原因所在。不过，就如股票价格走势规律，久盘不上必下一样，量缩价跌原本是一般的价格规律，会不会在本次调控中被打破，在我看来，应该不会，而且这种横盘胶着的状态应该在不久就会被打破，价格下行的概率要远大于上涨。

本次市场的变化起因于政策调控，当然政策的变化是考虑未来走势首要考虑因素，但综合判断，调控政策在下半年很难放松，至少不会明显放松。

第一，政府信誉，温总理名言要严控房价在合理范围，所谓合理范围虽然不是说房价一定要下跌，但肯定不是上涨，如果调控短短几个月，房价明显重拾上涨轨迹，将意味着本次调控的再次失败，在强大的民意和舆论压力之下，相信这将是政府无法短时间放松调控的最大原因所在。

第二，至少在我看来，业界认为经济增速下滑将促使政府放松调控的理由站不住，首先，在本次调控前相信政府已经就房地产业调控对经济的影响做好充分考虑，本年度经济增速前高后低，年初即已被广泛预料，即使四季度GDP增速降至8%附近，本年度经济增速仍可达9%甚至更高。其次，利用保障性住房的大规模建设抵消商品房销量下降带来的负面影响，年初时社保资金从股市的撤出和近期的公积金投向保障房建设，都是政府在筹措保障房建设资金方面的努力，如果保障房建设计划不出现大的搁浅，利用保障房的投资和消费拉动，将在最大程度上抵消商品房成交滑坡的不利影响，从而为调控力度扩大时间空间。最后，从宏观经济政策层面看，中央政策是有保有控，央行反复强调坚持适度宽松的货币政策，三季度乃至四季度加息的概率现在看来依然不大，全年的信贷投放将会突破8万亿，虽然不如去年高，但和往年相比依然是天量水平，因此市场流动性并不缺乏，不至于对宏观经济造成很大冲击。

如果调控政策不放松，继续持续下去，2009年来房企的扩张性策略使得多数房企的资金其实并不如想象中宽松，部分房企为缓解资金压力必然会加大促销力度，而这将在市场上产生蝴蝶效应或多米诺骨牌效应，而从引发降价潮，新的一波房价下降将有望出现，至于，随着价格下行而逐步放大的成交量会否短时间使价格企稳甚至出现价格反扑，就需要看当时的政策环境而定了。

虽然业界对价格走向存在争议，但就我们的观察和研究而言，至少上海的房价是出现了明显松动的，二手房的报价相比以往可以低至八折，而近两月开盘的新盘之所以热销，皆因为开盘价格较之早前宣传有20%左右的降幅，之所以，会给人以房价没降甚至上涨的印象，我想原因可能在于，一来购房者的恐慌心理，二是市场的博弈仍在深入继续，不着急出手的业主，待价而沽无所谓。

而据了解，经过一些商业银行一直没有停办三套房贷的媒体曝光报道后，基本所有的银行至少现阶段全部停办三套房贷，这意味着调控政策的进一步收紧，从而也使得房企资金需求周期缩短，价格下行的概率大大提升。而这一切或许都将使得这场充满不确定的调控逐渐变得确定起来。