严格意义上讲，本人属于不想买房子的群体，至于不买房子的根本原因，除了房价太高买不起之外，还认为房子这种资产的保值与增值似乎距离都比较遥远，且不说占压资金让自己感觉不爽，就是遇到地震战争以及强制甚至暴力拆迁之类的不可抗力，都难以保留房子，在有生之年是否能保证自己的房子依然存在都是一个未知数，更不要指望传给子孙作为祖宅了。与我一样心态的人，面对高高的房价想必都有一种无奈的理性。

正是这种理性一直在支撑着本人对房价理性的判断。

 

客观看来，至少从表象上看，中国也只有房子的价格可以实现只有涨而没有跌，任何打压房价的政策，虽然口头上都说是抑制房价过快上涨，造成的结果总是推动房价更快上涨。

虽然理性总是感觉终究有泡沫破灭的那一刻，但就如田径比赛，总是会有人打破前人所创下的纪录。本人以往曾经专门撰文从人群站队、资金支持、城市化运动以及国际化的不可扭转等因素进行分析，今天在此基础上，从政策层面对房价上涨进行分析。

 

9月10日，媒体纷纷发布一则关于购买房屋提高首付比例的消息，说邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。非本地户籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍。河北省与北京接壤的这片地带，是今年3月以来房地产投机最为疯狂的地域之一。在不到6个月之内，燕郊商品住宅均价从5000元/平方米上涨至8000元/平方米，不少楼盘突破万元大关。

北京中原地产统计显示，燕郊的商品房价格近期明显下调，很多项目价格下调超过20%。如上上城由去年底三四千元的均价在今年3、4月份一度飙升至11000元/平米，目前回落至7000元/平米，天洋城由去年底的6000元飙升至11800元后，最近下调到7800元左右/平米。

这则政策变化带给本人的直觉是：京城的房价又要上涨了。

 

道理是再明显不过的了：

大量的人口涌入使得北京这样的城市越来越臃肿，要想定居除了到越来越偏远的郊区甚至河北的某些距离北京比较近的地区之外，别无他法，同样那些地区由于处在北京这样的都市的边缘，从未来的角度看，房子至少是不大可能降价的。所以就引来了众多工薪白领以及投资客的青睐，所以心理预期推动行动，并使得价格上涨从逻辑判断变成现实，并招致更多的人加入到这场“博傻”的游戏之中。

买房的钱分为两部分：从资金口袋里掏出的钱（首付款），以及暂时从别人（比如银行）那里借来的钱（按揭）。虽然从别人那里借的钱总是要付出成本的（利息），而且利息是随着国家的货币政策而浮动的。世人讲“出来混总是要还的”，借的钱越多，承担的压力越大。

虽然这是事实，但面对未来升值的诱惑，谁又能无动于衷呢？而且毕竟人在特定时候所能拿出来的钱是有限的，即使承受力略强，能先花别人的钱总是可以给自己带来暂时的安慰。

就如那个再简单不过的算法：一套100平方米的商品房，以前首付只需两成，20万左右，很多北京的小白领用积蓄都可以购买，这也是燕郊火爆的根本原因；而以后最起码需要首付50万，这一数字按照北京当下执行的首付比例计算，可以在北京首付购买一套150万元的房产。在燕郊的外地投资比例也非常高，这部分购房者大部分是二套以上，以后将基本难以贷款。

与其（一次性）花同样的钱买河北的房子，还不如干脆买北京的房子呢！

就如通县的房子单价到三万的时候，北京四环附近的房子同样是三万，很多人就会选择后者。如此更多的人被挤压逼迫来买北京的房子。

 

原本北京周边的楼盘与北京的楼盘之间，就是争抢客源的关系，并为北京的楼盘价格上涨与维持高位而起到支持作用；周边的区域提高门槛要求，就会把客源朝中间挤压，并推高中间的水位，甚至出现小幅降价以吸引客源。

提高首付比例并降低单价，这种促销行为所带动的就是为价格筑底之后，提供反弹的力量。而那些已经购买房产的，更是出于资金安全的角度，而图谋新的一轮上涨。

 

除了以上说的首付比例，把周边的购房人朝北京挤压的因素之外，还有如下一些因素支撑北京的房价进入新一轮上涨周期：

 

1、刚性内需与市场表象：

宏观调控使得楼市的春季不暖，夏季不热，秋季刚好是容易上火的季节，在刚性需求“泄洪”的支撑下，持续半年的盘整使得需求被长时间遏制之后，与遭遇资金压力的开发商尽快清理库存相结合，出现宣泄与购销两旺的状况，刺激市场购买需求，甚至不排除有季节性回暖的“暖冬”效应。这个刚性需求就不说了！

2、紧缩性的货币政策：

CPI从7月的3.1%到8月的3.5%，再到“金九银十”的季节性因素，通货膨胀的失控局面，让政府不能不采取提高存款保证金率甚至加息等紧缩性的货币政策，

4、开发商保守的开发策略：

银信合作先被叫停，后被规范，开发商资金链出现紧张，导致随后的开工面积下跌，开发商执行保守的发展策略。

5、开发商捂盘惜售的策略：

商品房的土地供应量少，囤地被收回的情况相结合，导致开发商捂盘惜售的心态逐渐严重。

6、资本的压力：

得到资本支撑的有实力的开发商，自然会无奈地去拍地并形成新的地王，这就使得土地价格节节攀升，没有最高只有更高。

7、土地供应的失衡：

这个又回到了政策层面，今年上半年北京的土地供应，一共1450公顷，保障房占83%，那商品房供应土地还剩多少？我们不是说加大保障房的土地供应是不对的，但当保障房并没有保障真正中低收入人群，商品房的规模与空间又受到局限，那商品房价格不是越来越高？

从市场规律上讲，房价不上涨才怪呢！

商品房价格的上涨带动保障性住房价格的水涨船高，如此互为策动，北京的房价自然会毫无悬念地继续上涨。

 

到底是谁让我们买不起房？

是我们自己赚不到钱、不争气，还是开放的市场规律的客观情况使然？是开发商心狠手辣还是金融机构的贪婪？是地方政府的财政税收与政绩要求还是中央政府的维持稳定的发展需求？还是什么别的因素？

究竟是谁更希望看到我们的房价上涨？

是那些站在阴影里的投机客、把资本只当作数字的人？是那看统计数字而没有任何伤痛之感的研究与统计人员？那些原本住不下那么大的房子，却要囤积起来的投机者；那些本无需那么大面积的土地，偏偏要囤积起来的开发商

——当然还有在他们身后“默默支持的无名英雄们”

试问我们每一个人，难道那里就没有你的身影吗？

 

贾春宝

2010年9月16日星期四

 

 电话：13269258122，89581930

MSN: [email protected]

QQ：469063961

价值中国网个人空间：http://bekings.chinavalue.net

原创外汇评论主页：http://blog.hexun.com/chunbao/default.html