豪宅市场 “量价齐升”成8月显著特征
文/董成竹
政策预期逐渐明晰，豪宅市场复苏强劲
与7月份京城豪宅市场的低迷走势相比，8月份成交量大幅上升，一扫调控新政以来的低迷之势，当月无论是成交量还是成交金额，都创出了近几个月来的新高，强劲的市场表现可以说是大为出乎人们的意料，据亚豪机构统计数据显示，8月份，京城在售的豪宅项目（单价四万元每平米以上）共有69个，其中，8月份有成交记录的项目为52个，占在售项目的比重达75.4%，这52个有成交的项目共成交了468套豪宅，成交面积达9万平米，总成交额达41.7亿元。环比7月份成交套数上涨了98.3%、成交面积上涨了112.2%，总成交金额上涨了137.1%，涨幅呈现出倍数增长，与6月份相比，也呈现出了明显的增长态势，从这些数据对比可以看出，8月份京城豪宅市场出现了可喜的变化，成交走势呈现上扬态势，豪宅市场复苏的势态非常强劲。
对此变化，笔者进行了分析，他指出8月豪宅市场成交量出现了明显的增长，复苏的势态非常强劲，这样的现象虽然出乎意料但却也在情理之中。分析起来，之所以会在8月份出现较大幅度的增长，主要和开发商及购房者对调控政策的预期有很直接的关系，调控新政之后，市场一片萧瑟，不仅购房者出现了观望、就连开发商也对市场走向难以研判，由于供需双方都处于政策观望期，所以导致了成交量持续低迷，但在新政百日之后，政策调控逐渐趋稳，市场预期也逐渐明晰起来，这样的环境为开发商及购房者均提供了相当稳定的成交氛围，反映到市场层面，就是开售项目逐渐增加，成交量也出现了回升，此外，笔者分析指出，8月份，成交量出现明显增加还与知名豪宅项目成交量大幅增长有密切的关系。
知名豪宅业绩突出，8月成交过亿元项目达10个
据亚豪机构统计数据显示，8月份，成交金额超过亿元的项目达10个，例如，合生·霄云路8号、盘古大观、首创禧瑞都、远洋·万和城、红玺台、长安8号、富力十号等项目，这些均是北京城在售的知名豪宅项目。其中，合生·霄云路8号项目成交了20套豪宅，总成交金额达5.44亿元，盘古大观项目成交4套、成交金额1.84亿元，成交均价达75647元/平米，富力十号项目单月成交了49套、总成交金额为5.04亿，合生·霄云路8号和富力十号项目分别成为8月份的成交金额与成交套数的第一。上述项目在行业内非常具有代表性和典型意义。
从总体来看，这10个项目总成交套数达239套、占8月份总成交套数的比重达51.1%，占据了半壁江山。而从总成交金额来看，比重更是占到了63.8%，显然成为了8月市场的重头。对此，笔者分析认为，8月份豪宅市场回暖明显与知名豪宅项目的热销密不可分，这些豪宅项目占据着京城最优质的资源，兼得天时、地利之优势，加之开发商对市场有正确的研判，又采取了较为主动的营销措施，所以能在目前的弱市环境下取得较好的销售业绩。
开发商心态趋向平和、应对从容，多项目环比出现“量价齐升”
8月份豪宅市场整体回暖，许多项目不但成交量环比出现了上涨，即便是成交均价环比也出现了明显的上涨。据亚豪机构统计数据显示，8月份，有成交记录的豪宅项目为52个，其中有23个项目成交均价出现了环比上涨，所占比重达44.2%，这些项目中，成交均价超过7万元每平米的项目达3个，分别是盘古大观、嘉里星汇源、御金台项目，这几个项目无疑成为当前北京最为顶级的豪宅项目。从单个项目的价格环比涨幅来看，嘉里星汇源项目，增幅最大达60.8%，每平米增长了28921元，这样的涨幅是非常少见的。此外，像长安8号、御金台项目等在8月份是成交均价均有明显的上涨。
8月份，许多项目出现了“量价齐升”的利好局面，豪宅市场因此也明显回暖，对此，笔者分析指出，多项目出现“量价齐升”可以从市场需求及开发商供需策略方面来进行分析，这也反映了在当前市场环境下，供需双方博弈的一个结果与趋向。从市场层面来看，豪宅市场的需求还是比较旺盛的。虽然前段时间受政策调控强势期的影响，豪宅市场相对沉寂，但在调控政策趋于稳定的时候，这种需求明显上升，虽然豪宅价格不菲，但对于北京这样的国际化都市来说，豪宅的稀缺性、便捷性是不能复制的，这也是吸引客户购买的真正原因，另外一方面也说明，在当前的投资环境下，投资豪宅，仍然是富裕阶层的首选。
从开发商的角度来分析，由于政策调控非常明显，打击投资是其主要目标，但对于豪宅项目来看，影响虽然有，但不是很大，因为，购买豪宅项目的客户受金融信贷政策的影响并不是特别大，他们更加关注产品本身的品质与服务。基于此，开发商在调控趋稳的背景下，心态也趋向平和，他们不会再观望和等待，而是会采取比较积极的应对措施，如精耕细作产品、积极拓展客户、提升服务水平等，以此来赢得高端客户的垂青。
正是在市场需要与开发商主动出击的双重作用下，豪宅市场才出现了可喜的转机。
豪宅项目扎堆朝阳区，8月成交比重超七成
8月豪宅市场还有一个明显的特点，就是多数豪宅项目都扎堆在朝阳区，而且这些项目的成交量非常大，占8月总成交量的比重超过了7成。据亚豪机构统计数据显示，8月，位于朝阳区的豪宅项目达41个，其中有33个项目实现成交。这些项目共成交了339套豪宅，成交比重达72.4%，从整体成交均价来看达46440元/平米，明显高于8月豪宅市场的整体成交均价。从商圈分布来看，主要分布在CBD、朝青、百子湾、燕莎、亚奥、望京等六大区域，这些商圈配套非常成熟、经济发达，聚集了大量的财富人群，因此，这些区域也成为了豪宅的主要分布地。
笔者认为，8月豪宅市场回暖，与朝阳区的豪宅项目热销有直接的关系。这说明，豪宅市场呈现典型的区域分布特点，而且从产品细节来看，要想打造一个豪宅项目需要依托的因素是非常多的，不仅有地理位置因素、还与该区域的经济发展、经济结构甚至文化配套等等均有非常密切的关系。正是由于豪宅项目附加了许多产品以外的因素，所以才得到了客户的认同，而对于开发商来说，只有认识到项目的禀赋与定位，才能开发出真正热销的产品来。
总体来看，8月豪宅市场出现了可喜的变化，“量价齐升”成为了明显的特点，这种局面既是市场需求发展的结果，也是开发商心态平和、积极应对的体现。从后市来看，在目前市场情况下，豪宅市场在持续走向回暖，市场预期值的关注。