洪维:金九银十房市调控名存实亡源于“暧昧”(地产评论)
洪维
“调控到这一步,房价一直都没有怎么降,未来房价也不会再降了,现在买房正是时候。”为期四天的北京秋季房展会上,售楼经理小岳一直把这句话挂在嘴边。(上海热线2010年09月25日)
在被称为史上最严格的政策调控下,却在四个月后爆出这一波看似“回暖”的行情,似乎让一直表示“调控政策不松动”的决策层有些措手不及。而深究回暖起因,似乎早就有迹可循。事实上,房地产调控进入7月之后,中央层面决策层的态度显得尤为微妙。微妙使成交的放量增长使得开发商们都暗暗舒了一口气。9月19日,2010北京秋季房地产展示交易会落幕,组委会提供的意向成交数据显示,展会中意向成交总套数达2208套,成交总金额达到27.02亿元,比夏季展会的14.5亿多了近一倍。观众数量达到了11万人次,也比夏季展会翻了一番。不仅北京楼市成交火爆,“金九”过半,全国多个城市出现楼市成交放量的迹象。中国指数研究院的统计显示,9月6日至12日监测的35个城市楼市交易情况显示,多个重点城市成交量连续上涨。其中,北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上。
中秋小长假的最后一天,南京全市只有一家楼盘开盘,半天售出90%的房源;23日,南京江宁一家楼盘开盘,结果前一天晚上买房人就开始排队,开盘当天,因为实在卖得太火,开发商又临时加推了70套房源。甚至出现了排12个小时队,花2秒钟选房的情景。而在北京,20万元!这笔2007年初可以在大兴买套40平方米小居室的钱,如今却只够交个定金。某项目开盘,20万元不退的定金,和平均每平方米上涨1000元的价格,依然没有吓退购房人,千人哄抢的爆棚景象再度上演。更离奇的是,为了调整住房结构不均衡和抑制高房价,“90/70”政策于2006年6月1日开始实施,并规定:凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。四年之后回头重新审视该政策却发现,已是“名存实亡”。
7月11日,住房和城乡建设部一高层公开表示,对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出,引发市场关注。虽然之后该高层立即做了澄清,认为该言论属于误读,但似乎也同时给了处在政策执行层面的地方政府、银行等具体操作部门一个猜想空间,一面谨慎揣测政策的细微变化,一面调整政策执行的力度。其中,“新国十条”中曾明确要求“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停第三套房贷发放” ,但7月份以后,北上广深等热点城市的各银行在操作第三套房贷时都有“放水”行为,即借道“抵押消费贷款”进行第三套房贷,更有部分商业银行一直都未执行暂停第三套房贷的规定。
评论称,房地产调控是一场持久战,因此,这过程中的任何风吹草动都会导致预期发生逆转。9月的些许“回暖”,经开发商的鼓噪,人心浮动,因此需要稳定人心,稳定预期。然而,即使是央媒“发力”,也只是一种态度,如果迟迟不见有关部门的行动,态度只会被认为是“色厉内荏”,房价不看态度,只看用脚投票。为此,笔者分析认为,审视这一切,房价卷土重来,报复性上涨,也就容易理解了,“暧昧”的政策或高层和地方政府一直在调控在给房市挤眉弄眼,乃至背后做小动作,所以说,金九银十房市调控名存实亡不仅源于“暧昧”,还将惹火烧身死于“暧昧”。