广州楼市曾经的供货大户——华南板块再次迎来新货涌现盛况，位于华南板块的华南碧桂园“十年华南”和广州雅居乐的“十年小雅”联袂推货，总货量高达1700多套。 另外，南国奥园、雅居乐剑桥郡、华南新城、锦绣香江、锦绣半岛、富豪山庄、招商金山谷等楼盘也是新货不断。

  2010年，华南板块已经走过了风雨十年。十年之前，华南板块最初价格不过“3字头”，几经发展，星河湾、招商金山谷等楼盘不断升级，华南板块华丽转型为“豪宅板块”，超过2万元/平方米的产品也已经为市场所接受。随着亚运到来，广州南站——新火车客运站的投入使用和周边配套不断完善成熟等利好条件不断，占据番禺新城总部CBD地位的华南板块再次成为广大置业者和房产投资者的关注热点。

  谢逸枫：在华南板块投资购买酒店式公寓，我觉得隐藏巨大的风险，投资有可能被套的危险在这里。第一是从地块的性质上看，地块性质决定未来楼盘的价值空间。原来是住宅用地，现在改为商业用地，违反商业用地整开发模式来。建成洋房来卖的，现在变成公寓，毫无疑问是很难具有投资的价值。

  第二是从酒店式公寓回报率来讲，根据开发商给的酒店式公寓投资者的利润回报，前三年是7%，中三年是5%，如果按照7年的平均下来是65%，后四年基本上没有了，仅仅是广告宣传上讲的按照投资酒店式公寓的收益和利润进行分配，也就是8：2的红利，这个红利分配其实存在一定陷阱，一是开发商是否会按照合同兑现。二是酒店式公寓有谁管理。是交给开发商还是品牌代理公司经营，如果是开发商经营，如何获得利润收支和财务监督及经营状态。三是开发商无任何酒店式公寓管理经验，用什么去保证未来的利润。就如我以前所操盘一样。开发商等投资客购买和签完合同以后，存在投资回报和分配红利不及时，甚至不给投资回报的现象。

  第三是从十年整体的回报率来看，还是3到5个点的回报，这就说明已经低于住宅的回报率，这是很恐怖的。完全没有体现商业地产应该属于的投资回报和经济利润，甚至存在法律风险和资金被套及利润分配很难收回的现象。

  第四个从投资的环境来讲，华南板块这附近商业项目，那边是不适投资，主要是合适居住。那边都是大盘云集的地方，购买的客户基本都是一次性购买刚性需求，或者二性购买的改善需求，占到90%。另外，这楼盘的价格基本上每年幅度在1000元左右，或者几百块钱。例如，雅居乐从2002年到现在上升幅度是非常小，这样的上升幅度是不适合投资的。

  同时，周边市政配套和商业配套都非常缺乏的，况且无法享受到市区配套。周边是大盘靠小区配套才生活方便的。项目周围除了一些居民房或工厂房，或者是垃圾箱外，还有小的商店或是零星的饮餐小吃铺，另外是比较偏僻的一家银行，或者是村医院，都是附近周围居民和外来居民及打工人员在这里生活，根本就没有很高端的居住客户，投资人气也没有，所以投资环境也是不合适的。

  另外，目前这个公寓的价格非常高，现在报到1.8万元/平方米，后来我是跟卖房的女孩子聊，她跟我说可能到9月11日的时候会上升到2万元/平方米，打折之后也要1.7、1.8万元/平方米，这个时候价格已经是非常高了。况且，公寓的分摊比率非常的高，基本都是50%以上，甚至大到超过60%，仅仅实用的面积非常的小。

  第五是从价格溢价的空间来讲，基本上你是拿不到任何回报率的，你的钱是提前透支给了开发商，开发商是拿到这点钱，然后一点点的作为分红利一样，为什么开发商会提这么高的价格，就是因为他在后期几十年的资金挤压，有风险存在。每年CPI有3%的增长率，十年累计到40%，这些都是有问题，不可能每年CPI保持3%。会随着物价或市场的而调整的，或者是2.6%、2.8%，波动性是非常大的。

  如果每年都有3%的通货，高膨胀率有3个点的话，也不可能拿到40%，那是不可能，纯粹是骗人的。作为不会贬值的因素，就是土地本身和还有相关的产业，包括人流，可能会支撑下去，大盘的人流量对于整体的商圈可能会有很强的一个支撑点，但是无法去支撑回报率，整体每年达到8%-10%，那是不太可能的。

  如果你真的去购买，我估计你看到广告上所看见的20-30%别想。而且有一个，广州市整体的商业的回报率非常低，而况你还是住宅地，所以我觉得投资是有非常大的风险性在。我就先说到这里。同时，所谓的高尔夫仅仅是概念而已，一二三期所卖的洋房，基本上是刚性需求买的，不是炒房者去买的，所谓的公寓是否有投资价值性，值得怀疑。

  不过，未来南站火车站开通有多少人去那里搭火车和停留时间多少及是否拉动大量的高端人士等问题，还不知道。另外，市政配套和小区配套的完善，有的发展了十年还是没有得到发展，有的到现在还是差不多。从这几点来看，投资是否有远大的前景，还值得考虑一下，如果是去投资这里，还不如天河北和珠江新城及环市东或者是东风东购买写字楼，还有可能有投资回报升值的空间。