李骁：楼市是反转还是反弹？

7月起，上海商品住宅成交量呈现出大幅度上涨，8月份成交面积70万平方米，而该数据五月份是30余万，现在9月前三周即已达到70多万，完全有突破百万的可能。

与这些统计数据相伴的是关于楼市是否回暖的争议，媒体专业议论纷纷，而我更愿意用反弹或反转来说，回暖只是楼市发展的表象描述，不带有趋势性的判断，而反弹和反转则不然，概念很清楚，反弹只是暂时的，而反转就是趋势性的发展方向。

判断目前的市场表现是反弹还是反转，要追根溯源，是什么导致目前市场的变化，答案是政策调控，无论是去年的国四条还是今年的国十条。既然政策是导致现象发生的根本，那么就要分析判断政策的后续走势，如果市场如此演变，政府是否会坐视不管？

我的判断是：不会。政府会进一步出台调控新政，理由很简单，导致楼市转暖的原因无非是要么政策药不对病，要么执行不到位，目前看来这样都有。本次的调控手段以压制需求为主，需求可以被压制但不可能被消灭，压制需求可能会立竿见影，但假以时日，终会反扑。但市场反扑这么快，相信出乎管理层预料之外。

从市场化角度分析，市场转暖有其合理性：第一，刚性需求在观察这么多时间之后，确实有楼盘价格的松动，并且对后市调控效果不看好，这成为购房者入市的原因；第二，金九银十传统的旺销季节，毕竟今年4月-9月期间的需求被压制，到现在刚需释放也是合情合理的。

但上述两个原因都有一个深层次共性：不看好调控预期市场仍将上涨，这就牵涉到执行力不到位的问题，事实上这也是本次调控与以往最大的不同所在，从一开始就饱受各方的质疑，认为本次调控将注定以失败告终，并重复以往调控的覆辙，越调越涨。

目前市场的走势正是一步步朝着这样的质疑指向前进，从四月至十月份短短不到半年，被称为‘史上最严厉的调控’，就面临着破产的危险，这个对政策制定者来说是莫大的讽刺，市场的生态已经完全坏了。如果没有新的政策出台，整个市场的预期彻底恶化，政府的公信力也会彻底的破产。”

因此，我认为政府会进一步出台新的调控政策，只要有新的政策出台，对市场表现的定性，谨慎的做法就应该是反弹。事实上新的调控新政从来就没有间断过。关于饱受舆论质疑的房贷政策，确实是越收越紧，住建部有关保障房和清查闲置土地的新规也层出不穷，不过问题的关键点还是要抓落实，如果执行不到位，出台新政只是在浪费时间和资源。而市场的反应也就只能朝着反转方向发展了。