逐“利”而居的温州民间资本突围地产文/兰洪海
2009年，受困于山西省煤炭整合的“国进民退”、阿联酋迪拜的炒楼被套，温州民间资本进入静默期，苦苦寻找出路……
2010年5月7日国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（即国发〔2010〕13号文件）的颁行，民间金融创新有极大可能成为“新36条”落地的突破口。中央政府希望引导这部分资金投资于回报周期长的领域，鼓励和保障民间资本顺畅进入基础设施建设、金融服务、社会事业等领域。
然而，对于游资数额虽大，但向来喜欢快进快出，追求高额回报的温州投资者来说，相对回报周期长、利润低，监管和纳税程序多的新领域，民资是否愿意接受阳光雨露的滋润，这是一个不容回避的问题。
长期以来，温州的民间资本极其活跃。据温州市银监会的匡算，温州民间资本高达6000亿元之巨。温州市2009年统计公报显示，到2009年末温州金融机构本外币各项存款余额共5352.44亿元，至少有近700亿元的游资，长期流转于温州地下钱庄或者散落于全国各地的炒房团、炒煤团、炒油团、炒棉团等等当中。
而在众多的投资选择中，毫无疑问的，房地产市场一直是温州民间资本的一个主战场，无论是以“集群”还是“散兵”形态。在过去的半年里，杭州楼市新房成交犹如坐上了过山车，截止到7月底只成交约2万套，不足2009年上半年的半数，而2009年全年成交11.5万套。这里显然除了一部分受政策影响的“刚需客”外，更多地是“投资性炒家”遁出楼市。面向“外需”的楼市很难将温州投资客轻易地边缘化。某种程度上温州资本左右了杭州楼市投资客的半壁江山，他们的“隐遁”足以影响杭州楼市的走势。
继四月房产新政后，在商业地产项目中，大单几乎全部消失，各类购房团也基本绝迹，直到最近，就拿杭州来说，仅8月中两天开盘的楼盘多达9个，推出2000余套房源，为新政以来最集中的一波开盘潮。房源供应量巨大，购房者也给予了热烈回应，捧场者众。据杭州市透明售房网数据显示，仅8月21日这一天的预定量和成交量就分别蹿上了533套和198套的高位，创下四月新政以来楼市最高日预定纪录。一夜之间，杭州楼市又迅速走红。在众多的购房客中，不乏“耳熟目详”的温州购房者的“声影”。
不过，这种单纯投资房产的行为，与抱团拿地、投资二三线城市的“三旧改造”相比较，则是“小巫见大巫”。向来嗅觉敏锐的温州民间资本已经开始“突围”，在全国各地，又开始陆续出现温州资本的身影。
据笔者相近的一位知情人介绍，有温州客商联手十余人吃进杭州某楼盘一幢十余层的大楼，每人分据一层。由于地块属于“村级留用地”项目涉及产权分割，进行分户销售的可能比较小，最终只可能作为长租房租售，而在同地段租售价格之间的差别会在4000-5000元/平米之间甚至更高，在普通购房者心理还是会觉得没有产权多少有些没底。而在投资者手里，由于产权可以按照分层办理，与普通商品房之间的价格“差额优势”就成了投资者看重的地方。一位温州商会的朋友说，由于新疆喀什将列为“国家经济特区”，远在喀什城郊的一幢公寓楼，也被闻风而来的温州朋友一气吃下。最远的到霍尔果斯口岸开发边境商贸城。
笔者一位从事印刷企业经营的陈姓温商，今年五月花1200万元吃下杭州近郊的一处工业用地，及至八月，就有众多的下家愿以3500万元换手。将目光集中在工业用地、科研用地及旅游和影视用地的人并不在少数，随着土地市场的渐次规范，可以给投资商“投机”和打“擦边球”的机会越来越少，这或许也是投资者的“最后一搏”。
也有人瞄准“沪杭高铁”临近开通，抢滩沿线站点的城镇土地。沪杭高铁将于今年10月正式运营，沪杭高铁通车后，上海到杭州的时间将从现有最快的动车78分钟缩短到38分钟。沪杭客运专线全长160公里，全程自上海虹桥站引出，经春申、松江南站、枫泾南站、嘉善南站、嘉兴南站、桐乡站、海宁西站、余杭南站、杭州东站9个车站。在浙江的站点全部集中在嘉兴等几座城市中，包括海宁、桐乡、嘉兴、嘉善。对于嘉兴，无论是商业地产还是住宅，相对价格洼地的优势都会被体现。高铁的开通必将有利于沪杭两地及其沿线城市的房地产业的发展。但是高铁对其周边商业地产利好相比住宅而言将会更大。高铁票价普遍较高，购房者不会因为上海和杭州房价过高而选择其沿线房产作为自住房，只能是以养老或者投资为主。
嘉兴目前涨价最迅猛的就是高铁站点所在的南湖新区，从嘉兴公布的8月新盘预告来看，目前南湖新区在售房产价格在6000元-8000元/平方米，部分商业地产项目和高端楼盘项目已经突破了8000元/平米。今年6月，嘉兴经济技术开发区3块商住用地分别以每平方米4590元、4300元、3660元的价格出让，其中一块18万平方米土地总价超8亿元，创嘉兴今年初以来市区商住用地成交价格新高。嘉兴地区的项目由于总价较低，受“高铁效应”，很受温州投资客的关注。投资涉及的金额也较小，有些投资者甚至都不去当地实地考察就通过中介定房了，而且一定就是十几二十套，相比上海的房价，在嘉兴买三四套可能还不及上海次中心地段的一套物业价格。
纵观中国楼市的“发展线路”，人们可以清晰地看到由“珠三角→长三角→环渤海圈→东三省→中部→西南→西北”而来的一个脉络，温州资本习惯了“北上、西进”，眼见南中国这一“地产发轫肇始之地”孕育了新的商机，他们自然义无反顾地置身“南下”的滚滚资本洪流中。
于近日宣告成立的东莞温商实业投资有限公司，由众多实力雄厚的温州商人组建而成温商实业，其背后正“集结”了一大批实力雄厚的温州资本。作为中国最有实力的民间资本之一，此次将介入号称东莞市区最大城中村的东城火炼树村的“三旧”改造工程。之前谁都没想到其旧城改造项目会吸引温州商人的目光。实际上，温商考虑的是初期通过旧城改造，借以进军东莞商业地产领域。
温州资本在新政后再度出手，且入市就是大手笔，这虽让人瞠目唏嘘，但也不难让人看到“趋利”资本的“理性盘算”。新政后，许多短线炒客退市，更多投机者冷眼旁观，而远离概念炒作的一些地区和土地项目，此时却价格理性，虚位以待。不可谓出手时机不好。房地产业在过去的一年多里已经成为国家宏观调控的重点行业，在这样的政策背景下，商业地产发展前景还是不错的，对于地产商人以“旧城改造”之名，行商业地产开发之实，利国利民利己，一箭三雕明智可取。
我们从温州民间资金的积累历程的特点来看，不难发现：多是起步于商业投资，发展于产业投资，并逐渐集中于房产投资和金融投资；从温州民间资金形成的特点来看，投资人多以自有资金为基础，借贷资本为辅助，到逐步借助银行借贷资本；而温州民间资金运作的特点，则是投资人充分依托了当地传统的民间信用、人际纽带，并以赚钱示范效应——跟进式“抱团投资”为典型模式。
温州民间资金对市场嗅觉灵敏，反应迅速，极易发现和投资高收益高回报行业，一定程度上实现了资金的合理流动和资源的合理配置。温州民间资金由于其独特的投资理念和成功的投资操作几乎成了民间投资的风向标，不管是在经济上升周期或下行周期，温州民间资金始终保持着灵活性和弹性，规避风险的能力也渐次提升。这对增强经济活力、提振市场信心起到了重要作用。温州民间资金所带来的“鲶鱼效应”有效地激活了一些地区的经济内生动力，其以市场为导向的投资理念，对众多微观主体的投资行为和消费模式产生了潜移默化的影响。
不管怎么说，逐“利”而居的温州民间资本，“突围”地产已是不争的事实。