谢逸枫：就算二次调控也温柔房价不畏跌
从政策短期调控效果看,遏制全国一二线房价上涨过快的现象已实现。本次国务院调控最全面的，尤其是调控内容涉及的方面多，在力度上是创楼市调控之最。从取消房贷首付优惠政策和购房税费优惠政策及限制外地购房;到提高二套首付比例和停止三套房贷及收紧银行贷款;再到清理空置土地增加土地供应和增加保障房的供应及加快商品房开发速度;再又到开发融资限制和预售款监管及提高拿首付及土地出让金比例;最后到产品结构调整和房产税的试点，基本涉及金融，信贷，土地，税收，结构，资金，销售，市场等方面。
复旦大学教授金融、著名学家谢百三也表示赞同笔者的观点,房价不会大降，政府调控的目标不应该使房价大降，因为大降会影响整个经济的稳定。一线城市房价里存在泡沫的事实，一线城市的房价会略有下降，最多不超过25%。 金九银十，房价再度“嚣张”，刚性需求者对二次调控有点“望眼欲穿”了。 楼市不可能出现二次调控，目前多个大城市楼市有回暖迹象，坊间传闻国家将出手二次调控。楼市调控“不可能再来一次”，房产税、物业税近两年也难出台。“不得不调、不能乱调、不能调死”，房地产形成泡沫要不得，但我国楼市调控将遵循这一“底线”。
例如，我国每年有600万大学生就业、1000万农民工进城。楼市可直接带动19个行业、间接带动42个产业发展，若调得太狠，将直接影响这些人群就业和产业发展需求。房价疯涨主要是货币发行量太大。与1999年相比，我国M2（现金+活期存款+定期存款）达69万亿元，增加了7.5倍，导致热钱首先涌入房地产业。此外，地方政府的主要收入是土地财政，2009年通过政府融资平台借了7万亿，今后多半要靠卖地还，这决定了地方政府不希望降价。
关于加息的传闻，今年3次上调存款准备金率而没加息，就是担心房地产市场受不了。若贷款利率上升，众多企业更吃不消，年内加息的可能性只有1/4。此外，开征物业税难度较大，需要先评估房产市值，这容易作假。若从二套房开征物业税，很多家庭也会通过假离婚逃避。
2010年9月发改委员表示，在食品价格的推动下，10月份的CPI在5%左右，全年应该是在4%以下。虽然第四季度CPI翘尾因素逐渐消失，但现在通胀主要是由食品价格推动，而粮食价格主要是受天气和游资炒作影响，第四季度秋粮上市时，欠收因素将会导致粮价上涨。中国经济到第四季度下降趋势会更加明显。而中美经济二次探底难以避免，预计到2013年，中国经济增速可能会下降到6%左右。中国经济走出低谷应该走城市化的道路，决策层面也没启动城市化，因此未来的就业率堪忧。 政府未来为了维持经济增长，或将提高CPI容忍度。他估计CPI即使提高到5%、6%，央行也不会加息。
2010年9月25日广东房企开发资金呈现“吃紧”态势, 广东省统计局发布的资料显示，进入8月份以来，在国家宏观调控政策逐步到位的影响作用下，广东房企开发资金呈现持续“吃紧”的运行态势。统计资料显示，1－8月份，广东房地产开发企业到位资金3512．32亿元，同比增长18．8％，增幅比1－7月回落2．8个百分点。到位资金与完成投资比由1－7月的1．74：1回落为1．67：1，到位资金持续趋紧。资料显示，由于销售量持续下降，当前广东房企来自预收款和个人按揭贷款的资金大幅下降，对银行贷款的依赖性增强。1－8月，广东房企定金及预收款779．69亿元，下降7．8％，个人按揭贷款587．61亿元，增长5．8％。而同期，广东房企国内贷款888．58亿元，增长42．9％；利用外资37．58亿元，增长16．9％。
2010年9月，21家上市房地产公司的净资产负债表，统计显示这21家公司总借贷为4000亿元。招商证券分析师贾祖国指出，从净负债率(剔除预收账款)上看，地产行业的上市公司净负债率有所提高，已经从2009 年的-15%转正变为35%，近万亿负债压顶开发商降价压力沉重。2010年9月,银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。而对预售收入进行专户监管的办法，也对开发商运行资金的影响巨大。
一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的部分活钱变成了死钱。受这些因素的影响，未来一年住房价格下跌压力甚大。市场总是买涨不买跌，在房价下降的过程中成交量自然会减少，这是房地产市场不变的规律。目前楼市有一股强大的力量，让住房价格和土地价格回归理性，回归常识，但一定还有另一股反作用力，已经购买了房子的人和开发商肯定不愿意住房价格下降，但这只是一种愿望，挡不住供应量的加大、回报率减少和企业资金紧张的三重压力。
笔者同意任志强的观点，2008年开发企业现金流的负数不仅是报表中的负债率，也是银行存款中的短缺，而目前报表中的负债率中却有大量的销售回款，虽然计入了负债表，企业账面上的现金是充足的。7月份到位资金量和完成投资额之间有14000多亿的余额，而2008年则只有几千亿，两者之间的差距巨大。今年的货币供给总量更比2008年翻番，销售也比2008年增长25%以上。虽然总的开复工量增加了，但现金流紧张时可以放慢开发进度而减少资金流的支出，因此至少在相当一段时间内不会出现断裂的危险。
2010年与2008年的国内外环境不同，把降价的预期寄托于开发商的现金流断裂并不现实，这也不是重要的因素，过去两年房价的大幅增长，让开发商即使降价仍保留了利润空间。因此我不断呼吁开发商适度地降低价格，以保持市场的稳定。从挤开发商现金流的角度出发，以期实现房屋价格下降的目标，等于是“干塘取鱼”的做法，必然会严重的影响到供给，其结果也必然导致后期因供求关系恶化而产生的报复性反弹，但愿不要出现这种现象。
笔者认为,决定房价上涨的走势不是调控的力度不足够,也不是刚性需求爆发。今年8月和9月前三周的成交量反弹带动房价上涨，主要原因还是供给不足。是短期市场政策调控行为和市场需求积累的过程。未来房价将继续保持上涨的趋势，因为推动房价上漲有很多因素，有些短期就能消失，有些则需要较长时间才会消失，或者不会消失。
比如：1、我国城市化进程，目前才到46.6%，广东省才63.4%。今后大量农村人口流入城市，城市住房需求压力可想而知，房价能下降吗？2、城市建设不斷发展，土地越来越稀少，土地价值不断提升，房屋能不涨价？3、房价与GDP正关联，GDP不下滑，房价不会下滑。4、地方政府不改变土地财政的现状，房价下不来。5、如果没有更多的可行的投资渠道，民间资金依然逗留在楼市，随时可以使房价反弹。5.家庭结构的快速分裂,产生巨大的购买需求.6.通货膨胀预期和人民币升值等,都可以产生巨大的投资购买需求.
此次国务院新国十条楼市政策调控方向非常的明确，从抑制投资、投机的需求入手，稳定商品房市场，腾出时间和空间解决房地产市场中的结构问题。从市场供应和结构不平衡及政策执行力程度看，毫无疑问，国务院房地产政策调控短期之内，绝对不会突然退出,也不会暂停执行新国四条和新国十条范围内的政策。
未来的房地产政策调控方向有三个方面，一是增加住房用地的有效供应。二是确保保障房性住房建设的结构调整,加强资金的投入和开发速度及市政配套实施。三是政策执行监督，形成行之有效的问责制。因此，上三个方面作为今年国务院政策调控的收官之举。由于市场供应和保障房开发及政策执行需要时间，房地产政策调控将延续到明年3月或4月份，今年之内不会出现所谓的“二次政策调控”。
由于对政策调控的目的和目标产生错误的理解，老百姓都预期房价回暴跌，如果房价上涨，认为政策调控没效果，应该继续出更加严厉的政策调控。其实，房价已经在下降了，开发商不敢随意涨价，而是随行就市和降价跑量。老百姓埋怨房价，只是因为房价没有下跌到老百姓的心理底线，但是房价下降到什么程度才是政策调控的底，是下跌到30%，还是50%。其实，政策调控的目的是保持房地产市场持续健康发展，抑制投资过快，稳定市场，防止房价大起大落。
自今年4月17日国务院有史以来最严厉的调控“组合拳”出台，政策调控效果是非常明显的，调控目标是基本达到的，遏制了部分城市房价过快上涨和抑制投资投机炒房的现象，稳定了房价，保持房地产市场健康，投资增加正常。说明国家的楼市调控政策已经起到了其必要的作用。目前政策调控已经整整过去160天，从今年统计局8月份和9月前三周的数据看，房价上涨幅度已经回落到1.2%-1.5%，房地产投资额和房地产开发贷款及销售成交等土地成交都有不同幅度的下降。从2010年4月-7月份一线城市房地产市场“量跌价停”，房价走势趋稳。所以，调控“组合拳”已经真正达到降房价的意义，继续出新的更加严厉的政策调控没必要，只要执行好新国十条的内容就好了.
调控将往何处去，目前媒体和老百姓要求政府再来个“二次政策调控”声音非常响亮，只不过调控还没到老百姓和媒体预期“房价下跌30%”或50%。9月前三周北京和上海的房价和成交下降的新闻报道，其实不过是一个“假摔”而已。根据国家统计局的数据显示，8月和9月前三周全国房价上涨和成交量上升,被称为市场“回暖”，甚至成为“二次调控”的导火线，这种情况不叫楼市回暖，只是政策抑制需求下的阶段性或者季节性市场价格上涨，大家应该可以看到，房价没有出现报复性暴涨反弹的现象。实质上，国家的调控政策已经起到遏制房价过快上涨和抑制投资投机炒房的作用，虽然现在一些城市的价格依然在上涨，但是没有产生过快的上涨的现象。
当然，如果开发商一意孤行，不配合国务院政策调控和听地方政府的话，疯狂哄抬房价，等待他们是政策调控“核武器”。甚至可能导致力度更强的二次调控，包括加息、开征物业税、房产税、商品房空置税、提高土地闲置税、预售资金监管、全面限购、价格定价政府核准、房地产项目资本金上调到35%等在内的一系列举措都有可能随之而来。