“ 十一五 ”期间，广州加大对城市建设及资金投入的力度，如期实现了“ 2010年一大变”和 “ 十一五 ”规划各项预定目标，以国际大都市和国家中心城市的亮丽形象，成功地举办了2010年广州亚运会和亚残运会，赢得了世界和亚洲各国人民及运动员的盛赞，广州城市价值上升因此提速5 ~ 10年。
我们既要充分肯定“ 十一五 ”规划实施及城市建设带来的城市价值提升对房价的正常、合理的推动作用，也要正视和消除因城市价值快速提升使市民产生过高的房屋升值预期，从而造成投机投资不合理需求骤增，供求矛盾加剧，透支房价升幅的负面影响力。
一、“十一五”期间，规划实施及建设力度对城市价值提升显著。
2000年花都、番禺撤市设区，广州市区面积由1444平方公里扩大到3719平方公里 。在“ 十五 ”规划头一年的2001年，确立了“ 南拓、北优、东进、西联 ”大广州发展战略，拉开了广州发展空间。2005年调整行政区划，老区合并同时增添“南沙”和“萝岗”新行政区，城市由单中心向多中心转变。“ 十一五 ”规划头一年的2006年，在原“ 八字 ”规划发展战略方针基础上加进“中调”，城市发展战略进一步调整为拉开城市格局与中心城区优化提升并举，开始注重功能空间的品质提升。2009年广佛同城一体化进入实质建设阶段，2010年“ 一主三副 ”的网络城市格局基本形成，空间拓展目标基本实现，广州进入亚运城市建设重要冲刺阶段，2010年底广州亚运会、亚残运会成功举办，“ 2010年一大变 ”目标实现。
2004至2009年间广州城建投入已逾1600亿元。其中2009年达424亿元创历年新高。广州亚运会总投资1226亿元，其中用于城市面貌和环境改善达1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，水和空气环境综合整治等。预计2010年广州亚运会将为广州城市经济带来8000亿元人民币的收益。到2010年为止，广州共开通8条地铁线（含广佛线）共236公里，联通区域已由老城区向东扩展到黄埔，向南扩展至番禺、南沙，向北扩展至白云、花都，十区中只有萝岗未通地铁。地铁的开通对房地产市场影响尤其显著。
二、城市价值提升对地价的影响力。
城市建设提速推动土地价值明显上升。2010年商品住宅用地拍卖出让的平均楼面地价为5893元/平方米，比2009年上升10%。而中心六区2010年商品住宅用地出让的平均楼面地价己达10607元/平方米。如剔除定向出让的萝岗四宗商住用地 (楼面地价400 ~ 500元/平方米左右)，则全市拍卖出让的住宅用地平均楼面地价高达7797元/平方米，同比上升45%。目前，中心城区核心地段及稀有资源地段的住宅用地拍卖出让楼面地价达12000 ~ 20000元/平方米，例如2010年拍卖的白云新城地块，荔湾区广铁南站地块、2009年拍卖的珠江新城地块等。次中心城区2010年住宅用地拍卖楼面地价也达到6300 ~ 8700元/平方米，例如金沙洲地块，原芳村高尔夫地块等。
三、城市价值提升对房价的影响力。
从“ 十一五 ”规划的2006年 ~ 2010年广州各区板块房价升幅看，中心区和次中心区各板块升幅最大，普遍在150% 以上。其中次中心区的白云新城周边、同和、原芳村、华南板块的升幅最显著,主要原因：一是规划利好带动，二是“ 十一五 ”前期，次中心区处于规划建设起步阶段，售价普遍较低。而外围区域的花都、南沙区升幅较低，主要受到距离中心区较远、交通生活配套建设滞后以及供应量大的制约。
四、珠江新城个别楼盘曾透支CBD未来升值空间。
“ 十一五 ” 规划里曾明确要“ 加快十大重点发展区域的建设，增强辐射带动作用，引领城市全面发展 ”。 这十大重点发展区域是：1、珠江新城, 2、广州新城, 3、白云新城, 4、广州科学城及周边地区, 5、南沙地区, 6、大学城及周边地区, 7、白云国际机场及周边地区, 8、铁路新客站周边地区, 9萝岗中心区, 10、琶洲地区。回顾五年来这十个 ( 大部分位于次中心 ) 区域房价的快速上升，与“ 十一五 ”规划的实施有着直接的利好关系，同时也存在着类似珠江新城个别楼盘透支未来升值空间的问题，。
2006年珠江新城房价在各种规划利好刺激下不断上扬，该区域房价从每平方米7000~20000元都有。同一区域并且楼盘品质差异不大而价格差别很大，反映了个别楼盘的定价透支了CBD未来升值空间。该楼盘2010年二手房均价在30000元/平方米左右，而五年前己经20000元/平方米，5年间升幅只有50%，远低于大市平均150%升幅，以及同区域其他楼盘平均180%升幅，反映了该楼盘五年前确实提前预支了该地区价值上升空间。
五、调控手段只会强化而不会削弱更不会取消。
城市价值提升不可避免会推升地价和房价，这是客观事实，不能改变也没必要改变。要注意的是，城市价值快速提升也催生了投机投资者对未来房屋升值的强烈预期，从而令他们产生购房冲动。因此可以说，城市价值的提升激发了这种不合理需求的增长，从而对遏制房价过快上涨产生负面影响。为此，政府采取限贷、限购、征税等调控措施来制止投机投资购房冲动，抑制和消除当前因通涨、流动性充裕，以及城市价值快速上升而激发出来的市民购房保值升值强烈愿望。事实证明，政府目前采取的严厉调控手段是有效的，只要上述因素仍然对市民为保值升值而购房的心态产生作用，这些严厉调控手段只会强化而不会削弱更不会取消。
文/黎文江
2011.1.15.