开发商手握现金，房价仍面临上涨压力

　图表：我国70个大中城市房价同比上涨6.4% 新华社发

　　尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，加上住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。

　　在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%，但利用外资796亿元，增长66.0%。2010年大量的外资进入房地产市场，虽然国家也出台了所谓的“限外令”，但是其主要的作用是从交易的环节限制外资炒房，并没有涉及房地产开发前端环节。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。1月17日，据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，而房地产开发企业本年资金来源72494亿元，因此当今房地产商手中掌握的现金总量约达24227亿元，2011开发商短期不差钱。2011年，继续遏制投资需求并加大住房供应将很关键。业内人士认为，相对于当前巨大的流动性，增加存款准备金率难以直接作用楼市。现有信贷调控政策需要看实际落实情况，而每年年初各大银行的信贷额度都比较宽裕，放贷愿望仍会较大。在没有其他良好投资渠道的情况下，投资者仍会热衷于房地产。

　　 调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。

　　中国人民银行日前宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行近两个月来第4次上调存款准备金率，信贷收紧趋势明显。上调存款准备金率主要的目的是回笼资金，缓解当前通胀压力，但存款准备金利率的上调能够间接收紧房贷，影响房地产市场对固定资产投资的热情，银行的放贷资金减少。而且未来存款准备金率上调的可能性仍然存在，加息通道已经开启，如果利率再上涨，开发商获得贷款的难度增加，已经受预售资金监管的开发商会增加资金压力。