学习万达商业的扩张发展思路和订单经营模式

                   ——金承龙  2010年12月11日

万达集团成立于2002年9月，主营业务为商业地产投资及运营管理。及至2009年底，万达集团已经在全国32个重点城市建设了37个万达广场，其中成功开业的有13个，在2010年新开业的近15个万达广场。作为率先实行全国大布局的上规模商业地产投资及运营商，万达集团在全国商业地产行内是绝对居于领先地位，是中国商业地产开发的先锋，其成功经验深值得大家借鉴和学习。

一、学习万达集团的扩张思路。

万达进入商业地产快近十年，他们已给自己的一个定位，是要成为中国最大的不动产（物业）企业，这和成为中国最大的开发商概念是完全不同，万达通过资本运作和经营业态的整合来做强做大，所走的是真正的“发展商”之路。万达商业发展公司自成立后，起初几年并不出名，做的是单店，然后他们在夯实基础，做出一些组合店，经苦练内功总结了经验后就渐进做强，在近几年是可以做到厚积薄发的程度了，已快速扩张、复制出特大规模的含生活、商业、商务三中心为一体的城市综合中心群20来座；据了解，万达目标是到2010年底至少要建起50个购物中心，争取60个，总面积700至800万平方米，计划年租金收入达50亿元以上。因而，做商业地产不能将肚子一口气就撑个饱，需要一个历经排除艰难险阻的修练过程；通过海纳百川，并拥有了业内独占鳌头的经验十分丰富的实战高手、奇才。因为，商业地产开发，人才决定成败，不仅需有商业性的策划开发、工程、经营人才，而且是这些人才应俱备商业专才和综合性相整合的“通才”；最最关键的是前期总策划人及融资专才。做商业地产须掌控三个核心：资本运作好是核心；人才问题要放到核心；同时，商业品牌引进也要放到核心。事实证明，万达通过努力都做到了，并成就了“万达发展模式”的三个优势：一是总集团充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发来降低各项目建设成本；二是通过整合大型商业，通畅商业地产运营的内在逻辑流程；三是在资本运营上，以地产为载体实现资本运营。从此，万达有了战无不胜的法宝，可以厚积薄发、迅猛复制商业项目来推行产业化。

二是学习万达集团的订单经营模式。

先下订单再投资的经营模式就是商业地产的订单经营模式。商业地产开发的风险之大，在于地产开发后，能不能及时招商并有一个好的运营效率，但订单经营模式的最大好处就在于能规避这方面的投资风险。据万达高层人士介绍，万达拿来地后通过一年多一点时间就能开张营业，速率之快令业内们惊讶。那么，万达是通过咋样的模式来规划和经营的呢？事实是，万达采用的叫做订单经营模式。通常订单式商业是为保障建设项目符合客户要求而来的，其策划程序是：先期调研——确定商场定位——预估业态结构和品牌布局——确定引入的品牌方向——依据品牌特点、功能需求、企业规模、资金状况来下订单——确定设计方案。而万达现实的做法是：通过经营摸索，与几十家跨国企业、世界500强企业建立了战略联盟，备签了许多合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议有四个方面。第一，共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。第二，技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员需与其规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。第三，平均租金。为了快速扩张、发展，与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是必须条件是要先接受万达的平均租金这个概念；全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用续后谈判，速度快。第四，先租后建。签了租约之后，他们再看地投资。这四点加在一起，叫做万达特色的“订单地产”。所以，万达商业能顺水推舟的快速走向成功。现阶段，订单地产这个概念已经在全国叫响了，做商业地产的同行们都在朝着这方面去探索。