昨晚各大主流媒体公布上海、重庆试点征收房产税的消息，今晨这一影响千家万户的重要信息在各大报纸作为头条刊登。可见上至国家政府，下至平民百姓，均在极大得关注房产税的征收。
作为房产多年从业经纪人，也在此谈谈我的个人看法，从一线房产经纪人的角度去解读房产税的政策内容，及征收房产税对上海房市带来的影响和变化。
政策原文不再刊登，直接进入主题。
一、
上海房产税政策多提及“本市居民”。
纵观政策全文，多针对本地居民，偶尔提及“持居住证满3年”的外地户口。可以看出政府优先解决本市居民自住需求，限制本市居民投资投机需求的大方向，限制外地户口在本市购房。
二、
政策人性化、刚柔并济。
政策很好的解决了本市居民自住需求、置换需求和投资需求的关系，避免政策误伤真实需求，重点打击投资、投机需求。很多条款制定很细，避免了一刀切。很多条款也体现了试点的要求，没做很严厉的规定，为未来政策修改预留了很大的空间，如：房产税暂以应税住房市场价格的70%缴纳征收等，但对外地户口在上海购房做了相对强硬的规定。
三、
弄清自己该缴多少税
既然做到人性化，就不能一刀切，就要采取差别化税收政策。面对刚颁布的新政策，每个新购房业主都很关心自己该如何缴税。通篇看下来，其中的关键便是“确定好应税面积？”
1、 现有住房人均不满60平米，在买房后，全部住房人均仍不满60平米，免征房产税。
2、 现有住房人均不满60平米，在买房后，全部住房人均超过60平米的，按照超过面积部分征收房产税。
3、 现有住房人均面积已超60平米，在买房后，按照新购房的总价征收房产税。
按照政策原文的意思，这些只是针对上海本市居民，外地户口的则不论人均是否60平米，新购房屋一律征收房产税。
四、
政策既往不咎，一切征税对象为新购的房屋，即对超过人均面积的增量房征税。
从某种意义上来说，这点显失公允。在时间节点上采用了一刀切的做法，这真是冰火两重天，那些老投资客该暗自庆幸自己手上持有的数套房产，而新购房的年轻一代（如80后）可能会受到不小的打击。但预计3-5年后，该政策也会延伸到存量房。
*房产市场可能受到的影响
一、商业地产火热。
近期出台的房产调控政策包括房产税均是针对住宅，而未涉及办公楼和商铺。导致客户部分转向购买商业地产。这将进一步刺激商业地产的成交量。
二、户口迁移学问大。
因为房产税的计税依据是人均超过60平米的部分，如果每户人口是按照户口簿为依据，那么接下来很多业主为了避税，频繁迁户口将成为“投机取巧”的一个办法，只要人均低于60平米。
三、小户型受捧。
人均低于60平米的标准是个死线，部分本市居民如果想投资多套房，只有买小户型的才能尽量让人均不过60平米。这样就可以免缴或少缴房产税。比如，本市居民一对80后夫妇，有2个孩子，现住120平米的住房，按照政策，4口人超过240平米的住房面积，才需缴纳房产税。那么，这对夫妇至少还可以新购3套40平米左右的1房。
四、外地投资客大量减少。
房产税开征后，比如前几年炒的火热的温州炒房团将越来越少，因为这些人基本都没有上海户口，也没3年以上的居住证。如果配合新国八条，投资客的身影几乎会销声匿迹。
五、郊区房产受捧。
政策规定，新购房单价若低于本市上年度新建商品房平均销售价格的2倍（含2倍），税率暂减为0.4%。符合这一规定的房价郊区最多，这一举措将会合理引导居民购买中外环的房屋。
六、异地购房成潮流。
在除上海、重庆以外的城市，由于目前尚未出台房产税政策，对于上海来说，投资的渠道主要集中在长三角的昆山、太仓、嘉兴等地，这些地方的房产将会受到上海投资客的热捧。
七、业主惜售更加严重。
由于国8条的限购，加上房产税只针对新购房屋征税，这更加让持有多套房屋的业主惜售，因为一旦卖掉某套房，只要买进就要承担较高的房产税。
八、评估部门油水大。
由于房产税的征税税基是房屋价值，所以这些评估机构将是寻租的重点对象，所以加大对评估机构的审查很有必要。
* 上海房产税对于外地户口的影响
此次上海试点的房产税政策，对于2外（外地人+外国人）无疑产生了更巨大的影响。从上海市房产税的试行办法不难读出，除上海本市居民以外，所有新购房屋均要征收房产税，不论人均面积！也就是哪怕新买套卫生间也要征收房产税。
所以，对于两外人员，除非：（一）、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，在本市新购且属家庭唯一住宅的可免收房产税。（二）、持有本市居住证满3年的，在本地生活工作的，且新购房屋属于家庭唯一住宅的可免。
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