（接上篇）
三、房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响
税收是在市场经济条件下国家参与国民经济分配的主要形式，在国家获得行政资金的同时，税收对于经济活动中的各微观主体的决策也会产生一定的影响，正因为如此，在一定条件下，税收也成为国家主动进行宏观经济调控的重要手段之一。近几年来，我们国家房地产价格增速明显过快，税收政策也成为调整房地产市场的重要手段之一，此处我们试图通过理论和现实分析，厘清房地产税费变动对房地产价格的影响。
（一）流转环节的税费变动对房地产价格的影响
在经济学中，税收对价格的影响主要是通过税收对市场供求的影响和税收转嫁来实现的。根据供求规律，当一种商品价格上升时，供给量增加，反之亦然；当一种商品价格下降时，需求量增加。供给曲线与需求曲线相交，决定了市场均衡价格和数量。一般而言，对房地产购买者征税，会导致需求的减少，即需求曲线的向左下方移动；对房地产供给者征税，会导致供给减少，即供给曲线向左上方移动。因此，征税将导致形成新的均衡价格和均衡数量。在对房地产市场征税时，通常会发生税收转嫁，即纳税人通过种种途径将税收负担转移给他人。税收转嫁取决于市场结构以及供给和需求的价格弹性（注1：需求的价格弹性表示在一定时期内价格一定程度的变动所引起的需求量变动的程度，需求的价格弹性=
需求量变动的百分比/ 价格变动的百分比；供给价格弹性是指供给量相对价格变化作出的反应程度，供给价格弹性 = 供给量变动百分比 /
价格变动百分比。）。如果需求相对于供给缺乏弹性，则税收主要是向前转嫁给购买者；而如果供给相对于需求缺乏弹性，则税收要向后转嫁给供给者。
在我国现行税制体系中，对房地产在流转环节的税种有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税。这些税收政策的变动势必对房地产价格变动产生一定的影响。
从征收对象上来看，由于流转环节的房地产税费有的是对供给者征收，有的是对购买者征收，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。从期限上来看，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。
1．短期内税费变动对房地产价格的影响
（1）对购买者征税引起的房地产价格变动情况
在短期内，供给曲线则是一条向右上方倾斜的曲线，即随着价格的提高，供给数量增加。如图3.1所示，此时需求曲线与供给曲线的交点所决定的均衡价格水平为P1。当政府对购买者征税时，同等价格下消费者的需求量会减少，需求曲线向左下方移动，与供给曲线相交形成了新的均衡价格P2，低于未征税前的均衡价格P1，即：在短期内，政府对购买者征税会使得房地产的价格趋于下降。
（2）对供给者征税引起的房地产价格变动情况
当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，短期供给曲线向左上方移动，此时移动的短期供给曲线与需求曲线所决定的新的均衡价格水平P2高于未征税前的均衡价格水平P1。既在短期内，政府对房地产供给者征税会使得房地产的价格升高。
此外，在对供给者征税，通常会发生税收转嫁，影响了房地产价格的变动。流转环节的税收变动对房地产价格的影响，主要取决于税收转嫁和税负最终的负担者。经过税收转嫁，房产税收的负担最终可以出现三种情况：一是买者与卖者按一定比例分摊；二是全部由卖者负担；三是全部由买者负担。究竟由谁承担或谁承担多少税收取决于很多因素，这些因素包括房地产的供给者和购买者在市场上的垄断程度、房地产的供给与需求状况和政府的政策目标等等。
（3）对供给者和购买者双方征税引起的房地产价格变动情况
在长期内，作为供给者决定性生产要素的土地数量是一定的，因此长期供给曲线是一条垂线，但房产不同于其它商品，其可以作为一种固定资产来长期持有，在价格低于一定水平时，供给者宁愿自己持有也不愿意对外出售，此价格为与需求曲线的交点P1，这样，长期供给曲线就变成了如图3.4所示的一条折线。在价格为P1时，供给者所愿意提供的数量小于等于Q1，长期供给曲线为一条水平线。价格低于P1时，供给者愿意提供的数量为0；高于P1时，供给者愿意提供的数量为Q1，是一条垂线，如图3.4所示，LS1为长期供给曲线。
此时如果政府对购买者征税的话，同等价格下消费者所愿意购买的数量是减少的，需求曲线向左下方移动，此时需求曲线与长期供给曲线的交点，即新形成的均衡价格并未发生变化，即：政府对购买者征税，不会引起价格的变化。
（2）对供给者征税引起的房地产价格变动情况
若政府对供给者征税，从长期来看，供给者为了保持一定的利润，必然会想办法把这部分税额转嫁到购买者身上，这样，购买者购买同等数量的房屋所需要的付出的价格必然会提高，既需求曲线向右上方移动，移动的需求曲线与长期供给曲线所形成的新的均衡价格水平为P2，且P2＞P1，即：政府对供给者征税，会引起价格的上涨。
从以上的分析可以看出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。
3．实证分析
（1）当前供求状况的分析
2供求比=1：求/供，图中采用的是“求/供”的值。
从表3.1和图3.6、3.7可以看出，自1997年以来，除2008年受金融危机的影响，导致购房者徘徊观望，我国商品房市场基本上呈现需求相对于供给不断增强的趋势，即：“求/供”的比值不断上升。1997—2004年，商品房市场处于供过于求的状况。2005年商品房竣工面积53417万平方米，当年商品房销售面积55486万平方米，需求首次超过供给，供求比达到1:1.04。此后，除2008年受金融危机的影响，供不应求的状况日益加剧，特别是自2009年以来，商品房供求市场演绎了从逐步回暖到猛然上涨的态势，到2010年，供求比为1︰1.04，供求缺口达到最大。总体而言，近几年来我国的商品房市场处于供不应求的态势，从地区和部分大城市的资料来看，也显示出了它们与全国商品房市场大体一致的供求状况。
（2）房地产价格变动分析
从表3.2和图3.8可以看出，自1998年以来，除1999年房价受政府大量推出经济适用房和2008年受金融危机的影响外，我国的商品房平均销售价格一直呈上升的趋势，由1998年的每平米2063元上升到2010年1-10月份的5107元。其中，涨幅最大的为2009年。2009年全国商品住宅房价止跌上扬，全国商品房均价达到4695元/平方米，比2008均价上涨23.6%，超过了2004年17.8%的涨幅，成为十年来房价的最大增幅。
从表3.3和图3.9所反映的全国房屋销售价格指数变化情况来看，除2009年1月份受金融危机的影响外，其他时期全国房屋销售价格指数都在100以上，即都反映出了价格同比增加的趋势。无论是房屋销售价格的总指数，还是新建住宅价格指数和二手住宅价格指数，都放映了相同的变化趋势，只不过新建住宅价格的变化幅度大于其他两者。
（3）房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响
①日韩流转环节税费变动对房地产价格影响的分析
在房地产交易环节，日本开征的主要税种包括不动产转让所得税、营业税、注册税和印花税等。征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。税收手段是日本调控房地产价格时所使用一个重要工具。1989年日本的房地产泡沫达到了历史上最为严重的时期，为了应对这种局面，调节房地产价格，日本政府开始调整房地产税收。但在税收方面，使用的手段主要是调整固定资产税，扩大征税的范围，提高征税税率，在土地持有环节开征土地价值税等，而在流转环节，并没有多少大的动作。1991年之后，日本的房地产价格泡沫破灭，住房价格下降近四成，地价下降近六成，主要是由于日本央行频繁的加息、日本外汇市场的变化所导致。1998年之后，随着房地产泡沫的破灭，日本政府对房地产市场的调控目标从抑制土地投机调整为促进土地的有效使用。
韩国在上世纪70年代至今也频繁应用税收政策对房地产市场进行调整。上世纪70年代，韩国的房地产价格开始呈现迅猛上涨的趋势，土地投机现象十分严重。为了应对快速上涨的房地产价格，韩国政府先后对税收政策进行了多次调整。1978年韩国政府专门出台《为调控房地产投机及稳定地价的综合措施》，对房地产投机进行调控，其中提高了房地产交易环节的税负，将转让所得税从30%提高到50%。但是从后来的房地产价格走势来看，1978年的房地产调控措施效果并不显著，房地产价格仍然呈现持续上涨的态势，为此韩国政府进行了新一轮的税收政策调整，将房地产调控政策由交易环节转移到房地产持有环节。2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现了明显的泡沫迹象，为此韩国政府颁布了《不动产综合对策》，提高交易环节的税收，对拥有两套以上住宅的家庭，将其交易价格超过一定数额时的所得税税率由以往的9%—36%提高到50%。同时增加高档住宅转让所得税税率。
从日、韩两国使用税收政策调节房地产价格来看，我们发现：一是在交易环节使用税收政策调节房地产价格，并没有起到预期的效果，特别是对供给者的征税，可能起到相反的效果。日本房地产泡沫破裂表明，房地产价格的调整是多种因素共同作用的结果，仅仅通过房地产税的调整来应对房地产泡沫是不够的。相反，交易环节对供给者所征的税收通过价格最终又转移到购房者的身上，而价格并没有被抑制住，甚至有可能抬高房地产价格。二是税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。例如：在调整房地产泡沫时，日本主要是在保有环节使用税收政策；当韩国在交易环节的税收调整没有起到作用时，将税收调控转向保有环节。
②我国房地产税费政策变动对房地产价格影响的分析
针对房地产市场供求状况，我国为调节房地产市场正常运转，适时调整了房地产税费政策。从2001年来，我国房地产税费政策变动情况如下：
2001年，主要调整了两项政策：一是调整住房租赁市场税收政策（为方便分析，可简称“政策1”，以下相同）。为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。二是消化空置商品房有关税费政策（政策2）。2001年4月19日，财政部、国家税务总局下发了《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。
2004年，规定物业服务收费从2004年10月1日起明码标价（政策3）。
2005年，出台了关于加强房地产税收管理的一些规定，要求各地本地区享受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次（政策4）。2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
2006年，调整的政策主要有：一是2006年5月31日下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件）（政策5），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006
年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。二是2006年7月26日下发了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（政策6），规定从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。三是2006年9月14日，下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]
144号）（政策7），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。
2007年，调整的政策主要有：一是10月10日发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)（政策8），未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。二是8月7日国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（政策9），规定廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。三是11月30日，建设部、财政部、国家税务总局等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》（政策10），规定经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。
2008年，调整的政策主要有：一是2008年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）（政策11），严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。二是1月23日，下发了《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地税收缴纳情况；严格落实“先税后征的政策”；没有财税部门的完税凭证，土地部门不得办理土地登记。三是2月26日下发了《耕地占用税暂行条例实施细则》
(财政部令第49号)（政策13）。四是10月22日财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）（政策14），规定11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
2009年，调整的政策主要有：一是12月9日将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象（政策15）。二是12月23日下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（政策16），除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”
2010年，调整的政策主要有：一是4月2日财政部下发通知规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（政策17）。二是5月25日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》(政策18)，对于预征率大幅上调，核定征收率原则上不得低于5%。三是5月4日下发《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（政策19），对于城市和国有工矿棚户区改造安置住房的有关税收政策做了调整。四是5月19日、5月31日分别下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（政策20）和《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（政策21），对土地增值税、涉及房地产的个人所得税做了进一步明确规定。五是9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（政策22），规定自2010年10月1日起，对符合规定的个人购买首套普通住房契税将减半征收，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
从政策调节的目的来看，国家出台的这些政策有的主要影响供给，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等；有的主要影响需求，如政策6、7、14、15、16、22；还有的对二者皆有影响，如政策1、2、5等。对于不同的房地产市场，这些政策的作用的性质也是不同的，如影响新建住宅需求的政策，可能成为影响二手住宅供给的政策。
从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。
政府通过房地产税费的变动，来影响房地产市场的供求关系，并最终影响房地产的价格。因此，分析房地产税费变动对房地产价格变动的影响，首先要考虑房地产市场的总体供求状况。通过前面分析可知，在房地产市场的供不应求的情况下，房地产税费的变动与房价变动呈现正向关系，亦即房地产销售者会通过税负转嫁，将增加的税收转嫁给购买者，无疑增加了房地产的价格或是提高了购房者的隐性负担（即不包括在价格内，但仍由购买者负担）。例如：我国大中城市和东部经济发达地区出现的房价过高和上涨过快的问题主要是由需求过旺和供需失衡造成的，这时政府通过增加税费来遏制房价的上升，有可能出现事与愿违的结果，导致了房价的进一步攀升。相反，如果房地产市场处于供过于求的情况下，政府通过税费政策的变动可以对房地产的需求和供给进行一定的调节，进而影响到房价的变化。
房地产税费的变动，对于房地产价格的影响，还取决于市场需求的结构情况。目前支持房价走高的有三种需求力量：一是自住保障性需求，二是投资性需求，三是投机性需求。其中，前两者为真实需求，影响房价的长期走势，而后者则是虚拟需求，对房价产生短期需求。因此，需要对这三个因素导致的需求加以分解。这是有效的调节房价的前提。这三种需求混合在一起，使我国的房地产市场呈现总量不足和结构缺陷两个主要问题。为此，需要实行差异化调节措施，即：抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投资性需求，政府要积极引导，必要时通过税收政策等来抑制这种需求，这样不但可以调控房地产市场，还可以增加财政收入。
（二）保有环节税费变动对房地产价格的影响
从世界范围来看，许多国家的房地产税收体系都是以保有环节的税收作为主体，而且在应对房地产价格过快上涨的调控中，房地产保有环节的税收变动也是作为税收政策变动的主体来进行的。我们国家住宅保有环节的税收目前还处于“空税”的状态，无论是理论界还是实务界都迫切需要对保有环节的税收以及其变动对房地产价格的影响有客观的认识。
1.
保有环节税费变动对房地产价格的影响——理论分析
（1）四象限模型
房地产保有环节的税收主要是财产税，从世界范围来看，保有环节的税收是房地产相关税种中的主体税种，也是各个国家地方政府的主要收入来源。对于房地产保有环节的税收对房地产价格的影响，也一直是国内外学者关注的焦点，从文献来看，多数学者的研究都借鉴了资本资产定价模型来分析房地产保有环节的税收对房地产交易价格的影响。
此处我们借鉴Denise
DiPasquale and William C. Wheaton
(1995)提出的四象限来分析房地产保有环节对房地产价格的影响。
四象限模型有两个假设条件。一是在市场其他条件给定的情况下，住宅资产(所有权)价格是由住宅资产市场的供给和需求双方相互作用决定的。二是在市场其他条件给定的情况下，在住宅使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即租金。
四象限模型将房地产资本市场和资产市场联系起来，通俗来讲，人们拥有住房是要解决最基本的“住”的问题，而解决这一问题实际需要的是居住空间，并不一定要购买房产，也可以通过租赁来解决。在资产市场（Property
Market）（图的右上角），居住空间的供给为市场的房产总数，需求为城市居民的住房需求，通过租金价格的变化，在资产市场调节居住空间的供给和需求达到均衡。资产市场的总供给是一定的，对居住空间的需求取决于租金和其他外在经济因素，主要包括收入水平、家庭数量等。一般的，当收入水平提高或者家庭数量增加时，空间的使用需求就会上升。在供给固定的情况下，租金就会上涨。
而房地产价格的高低则在资本市场（Asset Market）（图左上角）形成，根据Ricardian
Rents理论，购买房地产相当于长期投资，假设购买住房主要以其收益就是租金，因此影响房地产价格的最重要的一个因素是资产的租金收入，租金的任何变化都会资本化到房地产价格里。投资的总支出和总收益，长期来看应该是相等的，因此房地产的价格应该为未来预期租金收入的现值总和，即：
一般的，折现率等于资金的使用价格，即利率。但当预期租金持续上涨时，考虑稳定的增长率，折现率为利率和预期租金收入的增长率的差。因此，在资本市场，房地产的价格会随着租金的上涨（下跌）而上涨（下跌），房地产的价格与租金正相关，而与折现率负相关。
房地产价格的高低会直接影响新建房地产（图左下角）。当其他条件不变时，房地产价格上涨，新建房地产变得有利可图，开发商便会加大房地产投资，从而增加总的住宅空间的总供给（图右下角）。在住宅空间需求不变的条件下，新增住宅会影响租金大小，租金的变化进一步决定房地产价格。如此形成房地产资本市场和资产市场的联系，同时带动相关产业的发展。
（2）房地产保有环节税收与房地产价格的关系——以四象限模型为框架
上述分析框架没有考虑税收的影响，下面我们加入税收因素，考虑税收对房地产价格变动的影响。
房地产保有环节的税收对房地产价格的影响，主要是通过影响租金收益资本化率来实现的，资本化率是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和房地产税收政策。具体到税收政策上，如果政府减少保有环节的税负，为了获得社会平均的税后投资回报，投资者对于房地产投资的收益要求会降低，当期房地产价格就会因此提高，即房地产保有环节的税负变动与房地产价格的变动呈现负相关关系。体现在四象限模型上，当房地产保有环节的税负减少时，第二象限内反映租金收益和房地产价格的射线会逆时针旋转，房地产价格上涨，带动房地产相关的市场相应变化，直至达到新的均衡状态，在新的均衡状态下，房地产价格上涨。反之，如果保有环节的税负增加，最后会导致住房价格降低。
（2）房地产保有环节税收与房地产价格的关系——以四象限模型为框架
上述分析框架没有考虑税收的影响，下面我们加入税收因素，考虑税收对房地产价格变动的影响。
房地产保有环节的税收对房地产价格的影响，主要是通过影响租金收益资本化率来实现的，资本化率是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和房地产税收政策。具体到税收政策上，如果政府减少保有环节的税负，为了获得社会平均的税后投资回报，投资者对于房地产投资的收益要求会降低，当期房地产价格就会因此提高，即房地产保有环节的税负变动与房地产价格的变动呈现负相关关系。体现在四象限模型上，当房地产保有环节的税负减少时，第二象限内反映租金收益和房地产价格的射线会逆时针旋转，房地产价格上涨，带动房地产相关的市场相应变化，直至达到新的均衡状态，在新的均衡状态下，房地产价格上涨。反之，如果保有环节的税负增加，最后会导致住房价格降低。
从日本和韩国的实践来看，房地产保有环节的税收调整曾经是应对房地产价格泡沫的手段之一，但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段。
（1）日本应对房地产泡沫的税收政策调整及其影响
日本世界上经历房地产泡沫危机的典型国家，其在应对房地产泡沫中所采取的保有环节的税收政策的调整，以及其政策调整的效果对我们国家有着重要的借鉴意义。
日本的房地产价格，由上图可以看出，自1985年日本房地产价格迅速上涨，到1989年达到最高峰，多种因素作用下，房地产价格迅速下跌，泡沫破灭。房地产泡沫的破灭对日本经济造成了灾难性的影响，自此日本经济进入长达十多年的停滞状态。房地产泡沫时期，日本政府也利用各种政策工具对房地产市场进行调控，其中就包括对房地产相关的税收政策进行调整。
在房地产泡沫之前，日本已经建立了独立的房地产税收体系，在房地产取得、持有、交易环节都有相应的税种。在房地产保有环节，早在1950年，日本就根据“夏普劝告”，开征了针对土地和住房等不动产固定资产税，将其作为市町村的主体税种。在房地产的保有环节除了固定资产税，还有城市规划税（以土地和其上的建筑的评估价格为税基）和特殊土地持有税（购置成本）。由于日本土地资源畸缺，人均土地占有量非常小，在税制设计之初，不动产税就被赋予了特殊的调控职能，即抑制土地市场上的投机行为。在房地产交易环节，日本开征了资本利得税、营业税、注册税和印花税。此外，在房地产取得环节，还有继承税和赠与税。
虽然日本房地产相关的税种数量不少，但是由于税率都偏低，房地产税收占整个税收收入的比重并不高，1990年房地产泡沫破灭前夕，日本固定资产税中土地及其地上建筑物部分征收的税收收入仅占全部税收收入的6%，（在美国，同一时期这一比例为14%）（注3：Shigeki
the rise and fall of the land myth in Japan） 。
1989年日本的房地产泡沫达到了历史上最为严重的时期，日本政府开始调整房地产税收，以应对日益严重的房地产泡沫。其一，调整固定资产税，扩大征税的范围，提高征税税率，并进一步细化评估表征，使得课税对象的评估更加合理化。其二，1991年，日本在土地持有环节开征土地价值税，旨在增加土地的持有成本，减少土地囤积炒作。
1991年之后，紧随日本央行频繁的加息、日本外汇市场的变化最终导致日本的房地产价格泡沫破灭，住房价格下降近四成，地价下降近六成。
1998年之后，随着房地产泡沫的破灭，日本政府对房地产市场的调控目标从抑制土地投机调整为促进土地的有效使用，由于土地价值对整个经济复苏和发展的抑制，日本政府暂停征收土地增值税。
税收政策的调整，尤其是保有环节的税收政策的调整，是日本政府应对房地产泡沫的重要手段之一，在税收政策调整之后，房地产泡沫随之破灭，但是这现象并不能证明税收政策对于房地产泡沫有着决定性的影响，房地产价格的变化是多种影响因素共同作用的结果，在房地产泡沫膨胀到最终破灭的整个过程中，包括国际形势、国内经济形势和政府频繁出台的应对房地产泡沫的措施，同时对房地产市场产生了影响，我们无法从中厘清房地产价格变化中税收政策的调整到底起到多大的作用，但是客观的讲，房地产相关税收政策的调整，对抑制土地投机起到了一定的、正向的作用，而且，很显然，在房地产泡沫破灭前夕，日本政府开征的土地价值税在一定程度上表明了日本政府对地价进行宏观调控的态度和决心，正是这种态度和决心动摇了房地产价格继续上涨的预期。而之后日本央行加息和外汇市场的变化成为房地产泡沫最终破灭的加速器。
（2）韩国应对房地产泡沫的税收政策调整及其影响
韩国在上世纪70至今也频繁应用税收政策对房地产市场进行调整，尤其是其在调整的实践中逐步认识到保有环节的税收对房地产价格的影响这一事实对我们国家在房地产保有环节的税收决策将有非常重要的启示。
上世纪70年代，韩国的房地产价格开始呈现迅猛上涨的趋势，土地投机现象十分严重。为了应对快速上涨的房地产价格，韩国政府先后对税收政策多了多次调整。
上世纪七十年代到九十年代之前，房地产相关税制的调整都主要集中在房地产交易环节。1978年韩国政府专门出台《为调控房地产投机及稳定地价的综合措施》，对房地产投机进行调控，其中提高了房地产交易环节的税负，将转让所得税从30%提高到50%。但是从后来的房地产价格走势来看，1978年的房地产调控措施效果并不显著。房地产价格仍然呈现持续上涨的态势。
上世纪80年代后期，韩国的土地投机现象日益严重，土地囤积明显。韩国政府认为仅仅通过增加交易成本的方式调整税收政策效果有限，将房地产调控政策由交易环节转移到房地产持有环节，在此背景下，韩国政府进行了新一轮的税收政策调整，具体的，
一是全面实施土地综合保有税，用以加大房地产持有环节的税负，抑制土地投机行为。
1991年开始正式开征土地增值税，同时为了配合税制的调整，韩国建立了完善的土地评估体系，并加强了对土地登记制度的管理。这一轮的税收政策调整对房地产市场产生了重要的影响，尤其是土地增值税的开征，使得土地价格随之下降。
二是提高房地产保有环节税负
2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现了明显的泡沫迹象，房地产价格的快速上涨迫使韩国政府必须采取措施抑制房地产价格的过快上涨。2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，从实现房地产市场透明化、遏制投机和扩大供给三个方面对房地产市场进行全面调控。其主要的措施就是，调整房产税和地产税，征收综合不动产税，提高房地产持有环节的税负，抑制房地产囤积；
受新政策的影响，2006年，韩国房地产市场出现了明显的降温，土地成交价格涨幅放缓，土地成交量也迅速萎缩。但是经过短时低迷之后，韩国房地产价格出现了报复性快速上涨，至2007年第二季度之后才逐渐稳定，房地产价格基本上保持小幅度的震荡。
从韩国政府应对房地产泡沫的经历来看，税收政策的调整，尤其是对保有环节税负的调整，对房地产价格产生了一定的影响，具体的，提高保有环节的税负，增加了囤积成本，提高了住房的流转，增加了市场的有效供给，房地产价格因此下降。此外，更为重要的是，力排压力，开征综合不动产税的决策，体现了政府打击房地产投机的决心。
从以上两个国家的实践来看，一是，保有环节的税收政策的调整，在短期内能够达到降低房地产交易价格的效果，税负的增加了消费成本，减少了现期的购房需求。二是，保有环节的税收政策的调整对房地产投机能够起到一定的抑制作用。提高房地产保有环节的税负，增加囤积成本，因此加速了房地产的流转，提高了房地产的有效供给；三是，税收政策的调整对房地产价格的影响是有限的，房地产价格的调整是多种因素共同作用的结果，仅仅通过房地产税的调整来应对房地产泡沫是不够的。
3.
房地产税收对房地产价格的影响——现实分析
（1）目前房地产保有环节的税制安排
影响房地产价格的因素很多，包括居民收入变化，人口总量的变化，人口城乡结构的变化，建筑成本的变化，还包括居民家庭对住房价格的未来预期，社会流动资本的投机等等，住房价格的变化是这多种因素共同影响市场住房供给和需求，继而影响房地产价格，因此房地产价格的变化是多种因素的合理造成的。
我国目前保有环节的主要税种包括房产税和城镇土地使用税。
早在建国初期我国就有房产税，后来被并入其他税种，1986年10月1日恢复开征。该税以房产余值或房产租金收入为计税依据，税率分别为12%和1.2%。对个人所有非经营用的房产免征房产税。
城镇土地使用税：1988年11月1日开征。开征此税的目的是为了保护土地资源的合理利用和开发，调节土地级差收入，提高土地的使用效益，加强土地管理。征税范围为城市（包括市区、郊区）、县城、建制镇、工矿区。纳税人为在以上范围内使用国家所有和集体所有土地的单位和个人。该税实行四档幅度定额税率，按年征收。对个人所有的居住房屋及院落用地免征。
从以上税制安排可以看出，我国房地产保有环节虽然有两个税种，但是目前对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上，住宅的保有环节的财产税处于“无税”的状态。
（2）我国房地产价格过快上涨的原因分析
中国的房地产市场起步于上世纪80年代，伴随着土地使用制度和住房制度的改革，房地产业得到迅速发展，也带动了相关产业的发展，成为近30年来中国经济快速发展的重要支柱之一。但是随着房地产市场的快速发展，尤其是近十年的快速发展，中国房地产市场价格持续快速上涨，已经严重影响了城市居民家庭，尤其是中低收入家庭的住房购买力，居民的基本住房需求得不到满足。房地产价格过快上涨，究其原因，在于：
一是，随着中国经济的发展和城市化进程的加快，居民的基本住房需求持续增加，而住房供给面临土地供给的瓶颈以及建筑周期的限制，房地产市场的供需矛盾导致住房价格持续上涨，而且可以预期，中国城市化所带来的城市住房供需矛盾将长期存在；
二是，住房具有资本品的属性，房价的持续快速上涨和继续上涨的价格预期引发了房地产投机行为，进一步扩大了房地产市场的供需矛盾，导致价格的持续高涨；
三是，政府应对房地产价格问题时没有能够正确处理政府和市场的关系，应对房地产价格的持续高涨，政府应该有所为，有所不为。政府的工作重心应将房地产市场健康发展作为出发点，规范房地产市场秩序、保障中低收入居民家庭的基本住房需求，并在政策制定上调控房地产市场的不合理现象，政策措施上以经济手段为主，必要时辅之以有效的行政手段。而当前中国房地产市场的混乱局面正是房地产市场相关公共政策不够完善推波助澜的结果，主要的包括房地产相关税制的不完善、地方政府对房地产市场的不合理干预、保障性住房制度设计存在重要缺陷、政府对房地产市场监督管理制度缺失等。
应该说中国房地产上涨有其合理的因素，从发达国家的历史实践来看，在城市化进程快速发展的时期，房地产价格会在一个相当长的时期持续上涨，但是中国房地产价格的过快上涨，更多的是房地产相关的公共制度不完善引致的。不完善的制度因素在客观上鼓励了房地产投机现象的发展，推动市场价格非理性上涨。
（3）改革房地产保有环节的房地产税对房地产价格的可能影响
理论和国外的实践都表明，房地产保有环节税负的变化对房地产价格产生一定的影响，尤其是在房地产市场存在泡沫迹象时，保有环节税负的增加能够对房地产价格的非理性上涨起到正面的影响。
其一，房地产保有环节的税收能够疏导住房购买需求
近年来，城市年轻人过早地依赖父母力量提前购买住房，以应对未来的房价的持续上涨，而这种现象导致城市房地产市场需求过于集中，由于我国的房地产市场起步较晚，虽然房地产建设步伐很快，但是由于存量有限，在总供给还不足以支撑庞大的需求的时候，会造成房地产市场在一定时期内供不应求，推动房地产市场过快上涨。而过快上涨的房价进一步鼓励了城市居民家庭的提前购买行为，形成恶性循环。据有关媒体报导（注4：http://news.qq.com/a/20100827/001712.htm），北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而日本和德国首次购房人平均年龄为42岁，我国台湾地区首次购房人平均年龄为36岁，美国首次购房年龄也达30岁以上，可见，中国城市年轻人首次买房年龄均小于其他国家。开征房地产税能够增加房地产保有环节的税负，增加保有环节的成本，从而推迟年轻人购买住房的时间，在短期内减少住房购买需求。
其二，保有环节的税收能够抑制房地产囤积空置
前已述及，中国城市房地产价格过快上涨的基础性的因素是中国经济发展所支撑的城市居民可支配收入的增加，以及城市化进程加快引起的城市人口的迅速膨胀，住房需求增加造成市场供需之间的矛盾。而另一方面，需求推动下持续上涨的房地产价格引发了房地产投机行为，在房地产相关制度不完善的情况下，大量的住房囤积空置，减少了住房有效供给，更加剧了房地产市场供需之间的矛盾。
其三，保有环节的税收能够抑制房地产商的捂盘、惜售、囤地等炒作行为
房地产价格的形成，一方面取决于收入和人口的变动所带动的需求的变化，另一方面，房地产供给也会直接影响房地产价格的变化，甚至在一定情况下，成为房地产价格变化的决定性因素。中国正处于经济快速发展，城市化进程加快的重要时期，房地产需求旺盛，尤其需要对供给进行精细化管理。但是，长期以来，我国房地产市场管理倾向于需求，而忽略了对供给的管理，对房地产价格的调控，也主要着重对需求方面，对供给的管理缺失或者管理力度不够，造成房地产商大量捂盘、惜售、囤地等恶意炒作行为，据国土资源部的调查显示，截至2009年9月30日，全国闲置土地共计达1457宗，闲置面积达9772公顷，合同价款256亿元，而且70%以上为住宅用地，涉及28个省市自治区。其中，北京、广东、海南、江苏、重庆、贵州等地成为闲置土地的典型区域，其闲置土地数量占全国的70%
（注5：http://news.sina.com.cn/c/2010-08-04/022020819337.shtml），可见房地产商囤地现象有多严重。
房地产商敢于囤地一方面是政府惩处力度不够，另一方面是囤积成本较低，在土地保有环节没有税负。捂盘、惜售也是同样的道理。而一般的，房地产保有环节的税收其税基为土地及其地上建筑物的评估价值，定期评估每年征收，能够增加房地产商的炒作成本，在一定程度上抑制房地产商的捂盘、惜售和囤积行为，从而加速住房交易速度，增加住房市场有效供给，缓解房地产市场供需矛盾，促使房地产价格回归理性。
其四，房地产税的开征能够进一步规范房地产价格形成机制
房地产价格持续快速上涨的一个很重要的原因是政府没有厘清政府和市场的关系，政府职能越位和缺位现象并存，房地产市场秩序混乱，价格形成机制不合理。比较典型的是，我国地方政府出于财政收入的考虑，控制城市住宅土地供给，认为造成房地产市场供给不足及供给制度不规范。近几年来，我国地方政府，尤其是市县一级财政支出责任逐年增加，而本级收入有限，财政收支缺口增大，由于政府间财政体制不完善，无法通过上一级政府的财政转移支付来解决资金缺口，只能在预算外谋求资金来源。随着城市房地产市场的发展，逐渐增长的土地出让收入成为地方政府弥补预算内资金缺口的重要资金来源，土地出让收入因此也成为地方政府干预房地产市场的主要原因。可见，剥离政府对房地产市场的不合理干预，必须保障地方政府财政收入，包括本级财政收入和上级转移支付，能够满足其支出需求，房地产税的开征可以说是解决问题的契机。首先，房地产税作为“天然”的地方税种，能够为地方政府提供稳定的收入，而且可以预计，房产将成为城市居民的主要财富存在形式，未来可以成为地方的主体税种。其二，房地产税的开征能够为进一步理顺政府间财政管理建立良好的分税基础。
其五，房地产保有环节的税费改革表明政府抑制房地产投机的决心
房地产保有环节的税收自2006年“空转”至今已经有5个年头了，应该说已经为其开征做好了充分的准备，房地产税的开征也被认为是政府调控房地产市场的最后的“杀手锏”，是最严厉的房地产调控措施。从日本和韩国调控房地产市场的经历来看，房地产税的开征至少表明政府规范房地产市场、抑制房地产投机的决心，仅此一点就给房地产投机以重大打击。纵观我国房地产市场调控的历史经历，政策的实质效果除了政策本身的效果之外，还在于政府调控房地产市场的决心，近几年，“国六条”“国八条”“国十条”等，总给人以“雷声大、雨点小”的感觉，所以往往是政策出台之前人心惶惶，政策出台之后效果平平，这种调控决心也成为房地产投机肆虐发展的原因之一。当前的中国房地产，政府调控房地产市场的决心本身对房地产投机有着很重要的震慑作用。
当然，推进住房保有环节的税制改革也面临一些困难，例如，住房保有环节的税收要求对住房进行全面、细致的登记和评估，建立全国性的住房信息系统，征收成本比其他税种要大。
四、结论
房地产税费包括交易环节的税费和保有环节的税费，两者对房地产价格的影响渠道和结果存在较大差异。从交易环节来看，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。从保有环节来看，税费变动与房地产价格变动呈现负相关关系，即如果保有环节的税负增加会在一定程度上抑制房价的过快上涨，尤其是在存在房地产投机的情况下，保有环节的税负增加有利于抑制投机。
由于各种税费对房地产价格的影响是不同的，因此，用税费调节房地产价格，需要实行差异化调节措施，灵活选择和合理运用有关税费手段。如果对有关税费的效果不加区分，忽视房地产市场的总体供求状况和市场需求的结构情况，一味盲目的增税或减税，就无法达到预期的调节目标。从我国目前情况来看，需要抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投机性需求，政府要积极引导，必要时通过增加购买者或持有者的税收负担等税收政策等来抑制这种需求，进而对房地产市场有效调控。
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