爱尔兰的十年经济繁荣，催生了巨大的房地产泡沫，当危机来袭后，高度放贷给房市的银行纷纷遭受巨亏。最近西班牙面临像爱尔兰一样的债务危机，一度繁荣的房地产业在全国各地都留下了众多烂尾工程。西班牙是欧洲的第五大经济实体，如果要对其实施救助，花费的金钱要比爱尔兰、希腊这些小国家多得多，西班牙经济一旦崩溃，对欧元的打击将会是巨大的。真可谓：爱尔兰房地产泡沫引爆的危机，进一步显示所有采用类似模式发展国家产生危机的必然性。从日本到东南亚到迪拜，到美国，并警示着加拿大、澳洲，甚至中国……
(上)
文/陈思进
由2008年美国金融海啸演变至今的全球金融危机，令不少国家陷入债务危机而濒临破产，已威胁到了国家主权。危机之初先是冰岛发出求救信号，然后是迪拜、希腊，目前告急的是爱尔兰。接下来很可能将轮到葡萄牙、意大利、西班牙，甚至还将传染到加拿大、澳大利亚。
如果仅仅一个国家发生债务问题，还可能是偶然的突发事件，但是债务危机接二连三不断地发生，就演变成必然事件了。大家不禁要问，究竟是什么原因，使这些发达国家骨牌效应式地倒在巨额债务中？结论只有一个：这些国家所采用的经济模式错了！
写到这儿，不禁想起了一个来自迪拜的小伙子，我曾经的同事。
华尔街公司就爱招一流大学里的一流学生来实习，以培养后备人才；而学生也以能进华尔街实习而兴奋不已。2007年初，我在美银证券部做Swap，就是现在臭名昭著的CDS（Credit
Default
Swap，信用掉期交易）。一天，上司带了一个中东模样的年轻人到我的办公室，他叫亚瑟（Yaser），在我们部门实习半年，让我负责培训他。
亚瑟非常聪明，对人有礼貌，特别爱提问，像极了15年前刚进华尔街的我。相处了没几天，他便对我无话不说。亚瑟来自迪拜，是阿联酋人，父亲经营房地产，他的家族在迪拜算得上名门望族。他来美国读书是期望能在华尔街做个一年半载，学些华尔街的名堂，特别是信用掉期交易，然后回国子承父业，用华尔街的“Magic”（魔术）来生钱，而且生大钱。
有一天他一本正经地对我说：“Steven（我的英文名），多谢你的指导。如果你去迪拜的话，一定发大财，你可以投资房地产，华尔街许多投行在那儿都有投资。”我颇感兴趣地问道：“是吗？回报多少？”他说：“每年20%到25%，三年翻一倍！”
“哦？比美国和中国都升得快？”我有点儿怀疑。
“那当然！我们有油呀，这个世界永远需要石油！如果你去投资的话，我给你安排最好的交易。”
我懂亚瑟的好意，但那时我对美国的房市已心生疑惑，因为我们所做的CDS中有一个假设，就是房地产每年至少上涨6%，否则这个模型就会破灭。而房价会一直上涨吗？如果迪拜的房地产每三年涨一倍，这样的涨幅能持续多久？
我婉言谢绝了亚瑟。不久，次贷危机浮出了水面，美国房市开始下跌。我提醒亚瑟小心谨慎，亚瑟却不以为然。过了几个月他实习结束回学校，次年返回迪拜。而我2007年也离开华尔街回到多伦多，跟他的联络只能通过网络和电话。
金融危机也蔓延到了迪拜。亚瑟每次来电话，都说迪拜每况愈下，由于石油跌价了，迪拜的资金来源越来越紧，房产、金融、旅游都不景气；失业剧增，那些外国人丢了工作离开时，开着名车去机场，把刷暴的信用卡留在车内，挡风窗上留张字条，上写“I
am
sorry！”迪拜买车不缴税，年景好的时候大家争相开好车，现在豪华车都降了一半，街边却静悄悄；空置的房子比比皆是，房价两三个月内狂跌三成，而且还在继续直线下滑。
亚瑟在一次电话里说：“幸亏你没有投资这儿的房地产。如果那时你投资55万美元的公寓，即便我给你10%的折扣50万，首期15万，这类公寓现在已跌到40万朝下，你也就血本无归了！”
亚瑟的话音刚落，迪拜便出现了（2009年11月25日）债务违约危机，他们的家族企业因投资过度资金周转不灵，即将破产！令他感到一夜间世界就变了。
前几年，那些高杠杆的金融衍生产品，将迪拜从沙漠上高高地托举起来，无数美轮美奂的建筑脱颖而出：充满活力的“跳舞塔”、绚丽的“迪拜珍珠”、古典的“迪拜大金字塔”、尖利的“阿拉伯尖刀”、怪异的“迪拜塔”……造就了一座繁荣的海市蜃楼，成为世界的奢华之都。而迪拜的“辉煌”告诉我们，以抵押未来换取眼前短暂的辉煌，无一例外将引发下一轮的经济危机。
事实证明，但凡靠金融和房地产拉动的经济——以低个人储蓄率和高消费带动起来的虚假高增长，迄今为止都不能可持续发展，都将导致崩溃。超级强国美国靠房地产拉动经济，结果引发1989年和2006年两次崩盘，至今还远未缓过来；经济强国日本靠房地产拉动经济，上世纪80年代末创下整个东京的楼价可以买下美国的神话，一夕之间，房价垂直下跌，日本经济整整萎靡了20年，至今依然萎靡不振；南美、东南亚等国也都有过类似的经验教训。
其实，迪拜的债务违约只是冰山一角，它明显地向我们显示旧的泡沫远未破灭，新的泡沫又在迅速产生。迪拜事件似乎没几天就“过去”了，但全球债务滥用的系统性风险依然存在，房地产大泡沫在全球各地依然存在，房地产过热的风险远未释放。目前，全球经济都在靠政府全力以赴放松信贷，在债务杠杆下勉强地支撑着；而一旦政府紧缩货币釜底抽薪，所产生的后果无人能够准确地推算出来。这次金融危机何时才能安然度过，没有人能够预言，因为没有人经历过类似的局面，我们只能拭目以待。
下篇再接着详谈爱尔兰以及中国的情况。
房地产是财富吗？不是！“房地产是投资性财富”的说法是这个世界0.5%的富人对绝大多数穷人们的集体洗脑，因为那是他们快速牟利最经典、最便捷的招式，屡试不爽。除此之外他们很少会找到如此快速的致富方式，而科技革命和产业革命的速度总是远远落后于人们对财富的向往速度。
从迪拜到爱尔兰，都是房子惹的祸
(下)
文/陈思进
我在纽约的朋友老庞“光荣”退休了，他们一大家子在纽约生活了将近 30
年，两个儿子一个在香港定居，一个在上海发展，事业都非常成功。考虑再三之后，他和太太决定告老还乡，回上海定居。
其实早在两、三年前，他们就萌生了回国之念，但由于老家上海的房价日升夜涨，看得上的房子从两年前的3、5百万一套，至今年初已涨到7、8百万一套，比他们在纽约的大洋房还贵，这就阻碍了他们的回国之路。他们问我怎么办？
我问：“那如果租的话，租金是多少？”
他们答：“人民币7500块左右一个月。”
“那就好办了，当然是选择租房啦。按国际惯例，房价和月租比一旦超过160
倍，就租比买合算了。由于中国情况特殊（比如还没有征收房地产税），这合理的租售比可以到200倍。而你看得上的那7、8百万的房价租金只有7500块，租售之比已经是上千倍了！租房简直是太划算了！”
老庞担忧道：“那万一房租上涨怎么办？”
“不用担心。买房属于信贷消费，可以问银行贷款。当人人都可以从银行借贷时，人们的购买力已经和他的实际收入脱离了，市场的供求关系就会被扭曲，用尚不存在的明天的钱去购买房子，那种不实的‘求’将无限增大，房价自然急剧上升。而租房子呢，只要留意一下就知道，因为租房子必须支付现金，是不能借贷的，所以这些年来房租符合真正的供求关系，并没有随着房价的上升比例而上升，只是随着收入的比例而增加。还有一点非常重要，就是在中国，房子作为投资品，房价没有进入CPI，再涨价也不在通胀的考虑之列；而房租是计入CPI的，一旦上涨过快，政府一定会下重手调控的。况且在中国，每个月能花5千以上租房的人恐怕自己早就都有房了吧。象你们这样的‘钻石房客’属于稀有动物了，呵呵。”
老庞说：“是的是的，我那未来的房东在电话里客气的不得了，热忱欢迎我们去住他的房子，还说届时一定要到机场来接我。”
在我苦口婆心的劝说下，老庞终于痛下决心回到中国，在上海徐家汇的“东方曼哈顿”承租了一套三房两厅的豪华公寓，市价7、8百万，每个月租金却只有7,500元。真可谓退一步海阔天空，他们欢天喜地的落叶归根了。
由老庞回归之路遭遇的买房、租房的矛盾，隐约地显示出中国依赖房市发展的经济模式，由此来分析爱尔兰的债务危机，对于中国来说，就特别具有警示意义。
客观地说，爱尔兰的经济繁荣并非空架子。自20世纪中期以来，爱尔兰政府就相当注重高新技术，全力推行科技兴国的战略，从而奠定了爱尔兰企业在医药、化工、信息、通信等领域的竞争实力。无论是出口，还是吸引外来投资，爱尔兰的表现都很抢眼，由此促成了经济的腾飞。
但是，在爱尔兰十几年经济的繁荣背后，房地产泡沫不断积累的隐患也深藏其间，最重要的特征就是房价一路飙升。从1996年到2006年的10年间，爱尔兰房地产业在国内的生产总值中，比重翻了一番，从5%提高到10%。
2007年房地产业从业人数所占比重也比1993年时翻了一倍，达到13.3%，房地产业逐渐成为爱尔兰经济的命脉和增长的动力。
爱尔兰的十年经济奇迹主要仰赖欧洲央行的低利率政策，导致了信贷扩张和房地产泡沫。从当初被称作塞尔特之虎（Celtic
Tiger），到沦落为今天的“病猫”，爱尔兰的债务危机比希腊更糟糕，那都是房子惹的祸，令这个曾经辉煌的国家濒临破产。爱尔兰的年轻人首先坐不住了，纷纷寻找移民的机会逃离祖国，就连原来的中产阶级也无法承受房贷的压力，生活变得拮据不堪，普通民众已沦落到要依靠慈善机构的免费食物，才能继续过活的凄惨境地。
为了维护金融稳定，爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国的银行业，从而导致财政不堪重负。据爱尔兰政府9月底公布的数字，救助本国五大银行可能需要500亿欧元，使今年的财政赤字猛增到国内生产总值的32%，史上罕见，由此掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的恶性循环。
欧洲债务危机归根究底，是其经济模式发生了错误，错误的源头在于效仿美国的经济模式——信贷消费，所谓“用明天的钱圆今天的梦”。其结果往往是用明天的钱，来制造今天的泡沫。美国这次的房贷危机就是最好的实证：当全社会的人都以为进入房市有利可图，有人为了获取房贷不惜一切代价（出具假证明），心甘情愿被银行收取高额利息，因为他们深信投入房市的收益一定会超过银行的贷款利息。
特别值得一提的是，美国的信贷消费模式只有美国能够玩，其他国家根本不能效仿，也就是说美国的“故事”只能发生在美国。因为美国“制造”了美元，美元有其独一无二的特殊性；美元的特殊性又使美国享有商品的定价权；而美国军事力量的强大，则充分确保了美国的那两大优势，再加上美国金融机构的截流，可将“祸水”引向全球……
就金融层面来说，美国即使在美元霸权的特殊优势下，都阻止不住金融危机的发生，更何况没有那等优势的中国，又如何避免得了“金融化”过度带来的危机，更如何承受得了危机带来的社会财富的巨大毁损？！
