陈真诚：新政下房产税或成高房价杀手
文/陈真诚
[导读：房产税紧随“新国八条”出台，处于新一轮更严厉调控之际，虽然仅在两地试征，但将产生不小的叠加效应，影响面将逐级扩大，甚至将明显地放大系列调控政策的综合作用，势必影响到部分购房者的心态，尤其是投资投机者的市场预期，对过于旺盛的住房需求有一定限制作用，尤其会抑制投资投机需求，会导致成交量迅速回落，部分持房者会抛出所投资的房源，最终导致房价下降……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
房产税落地虽然温柔
为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，1月26日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，出台了包括“二套房首付款比例不低于60%”、“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“不足5年转手交易的住宅统一按销售收入全额征税”、“全国性限购”、“强制性限价”等8条政策措施在内的“新国八条”。
“新国八条”，多是以往政策的延伸，全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，力度空前，明确指向遏制高房价和打击投资投机性购房，尤其重点针对投机炒房。
为了抑制过度消费和投资需求，打击房价上涨预期，相对于此前两轮调控，“新国八条”“抬高门槛，强化力度”，不但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，且行政干预力度进一步加大，其严厉程度均大大超出市场预期。这体现了中央政府坚决遏制房价过快上涨的坚定决心，调控根本没有动摇，继续遏制投资投机性购房、抑制房价上涨等调控方向没有改变，奠定了今年房地产调控的方向。接下来，预期多部委将陆续出台细化文件，各地区将陆续出台抑制房价的严厉措施，政策调控越来越紧且将成为常态。
而且，1月26日召开的国务院常务会议还同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，税收收入归地方财政收入，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等。接着，仅在“新国八条”问世后的一天，即1月27日晚上，在大家还在猜测房产税何时会出现的时候，重庆与上海几乎同时宣布了从28日起开始试征房产税，并公布了试征房产税的方案细则，也出乎了许多人的意料。
重庆确定的房产税征税方案是，征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。房产税的税率为0.5%-1.2%。对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。
重庆对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在重庆房产税暂行办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任何一项条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。
税务机关可对不缴税的纳税人处以税款50%以上五倍以下的罚款。应缴纳房产税的纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上五倍以下的罚款。欠缴个人住房房产税的纳税人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。
上海确定的房产税征税方案是，征税对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。实行差别化比例税率，即一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。而且，存量房不征税，增量房人均60平方米起征，即对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。试点过程中。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
至此，传言已久的房产税终于在重庆和上海落地。虽然房产税（起先为物业税）本为推进财税改革而设，但从其出台的时机来看，房产税更象是为配套“新国八条”而出，为助力房价调控而来，因此，公众更多地将房产税看作是调控工具。只是，从两个城市所公布的方案来看，房产税明显过于“温柔”。
寄希望房产税调控房价
房产税，是世界多国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收，属于房产保有环节的税种、财产税的范畴。房产税是对社会财富存量的课税，具有为地方政府提供稳定税源、促使收入和财产合理分配、缩小贫富差距的功能。目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。各国的房地产税都是地方税收，并且在多数国家是地方的主体税种，是地方财政收入的主要来源之一。
为推进我国税制结构的优化，进一步理顺中央地方财政关系，完善地方税收体系，发挥税收对收入差距和财富悬殊的调节功能，解决土地财政的困局，我国政府决定对个人住房开征房产税。
房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。实施房产税改革，开征房产税，是面向和立足于长远的一项制度建设，有利于合理调节收入分配，促进社会公平。同时，开征房产税，增加保有成本，有利于引导居民合理住房消费，发挥其一定的抑制房地产投机的功能，可以有效遏制投机，让大量空置房进入二手房市场和租赁市场，从而增加供应，缓解总体供需矛盾，会对房价有一定的影响，并促进节约集约用地。
从各国的经验来看，征收房产税或物业税对抑制房价起到了积极作用，房产税成为了政府稳定房地产市场的最主要经济手段。
多年来，房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。在房价居高不下、房地产市场调控陷于僵局的情况下，尽管不少人反对开征房产税，一些人认为开征房产税不足以对房价造成巨大影响，但人们在希望能调节收入分配的同时，更寄希望于房产税能与当前的房地产市场调控有机地结合起来，发挥税收政策调节住房消费和房地产收益的积极作用，通过增加房产的持有成本、抑制投资和投机需求，正确引导住房消费，起到调控房价的作用。
房产税抑制房价的效力不可小视
房产税，作为一种与房地产市场关系密切的税种，投资者不可能忽视房产税的重大影响。房产税，通过加大持有环节成本，影响人们的投资收益预期和房价预期，迫使部分群体释放手中其他房产，市场需求必然受到抑制，被当作投资品的房产的风险溢价必定下降。
从短期来看，房产税能对高涨的房价能起到威慑作用，对房价的影响取决于覆盖面和税率，关键还看执行力度。
从目前两城市出台的方案来看，征税税率都较低，征税人群覆盖面不大。重庆版主要针对高档住房，征收的范围有限，符合被征税条的人群不多，目前房产税的计价依据以房屋的购买价格为准，大大降低了房屋的评估成本。上海侧重人均住房面积，在试点初期并不是按交易价格直接征收，而是暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，意味着购房者初期所需要承担的税负并不高。而且只对增量房征收，对存量房不征收，此前购房者全部成为受到保护的既得利益者，符合被征税条的人群更太少，有人称之为“温柔”得形同虚设。相关调查显示，53.3%被调查者，担心届时房产税不但不能有效遏制房价，反而增加税负，最终转嫁房价，不支持上海开征房产税。逾六成受访者，明确反对只向新房征税。
也就是说，两城市出台的方案并不十分严厉。因此，虽然目前出台的房产税，将使房屋持有者考虑持有成本，增加了房地产投资收益的不确定性，对投资需求影响大，但在需求没有大幅减少的情况下，对房价影响幅度或有限。不过，要看到的是，房产税，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，自然对房地产市场有着直接或间接的影响，能对高涨的房价起到威慑作用。而且，实际上，房产税变成了继限购、限贷、营业税、契税后的又一个调控工具，本文作者陈真诚认为，主要在于对市场心态和未来走向预期、投资收益回报预期、房价预期的影响。
最近几年，房价飞涨使得房产成为投资的首选渠道。甚至出现了大量房源空置现象，影响了市场的供求。房产税的出台，促进房屋从投资属性向居住属性回归，或意味着房地产市场将开启新的时代，房地产调控的主要手段将发生一定的改变。在开征房产税前，房地产调控政策，依靠的是交易环节税费控制及信贷措施。开征房产税后，房地产调控或将更多依靠房产税对住宅保有环节收取税费，加大保有成本，可能使得部分房产开始流入市场再交易，调节供求。
尤其是，房产税紧随“新国八条”出台，处于新一轮更严厉调控之际，虽然仅在两地试征，但将产生不小的叠加效应，影响面将逐级扩大，甚至将明显地放大系列调控政策的综合作用，势必影响到部分购房者的心态，尤其是投资投机者的市场预期，对过于旺盛的住房需求有一定限制作用，尤其会抑制投资投机需求，会导致成交量迅速回落，部分持房者会抛出所投资的房源，最终导致房价下降。
事实上，尽管两地房产税方案过于温柔，尽管一些人认为房产税的效果或不如“新国八条”，但有调查显示，购房者在决定是否购房上开始打退堂鼓，近九成人选择观望。据报道，在上海房产税试点方案正式实施的首日即1月28日，市场交易行情已显著低迷，新房成交量已下降了约3成。而且，房产税并不只是影响到了上海、重庆两个城市市场，而是已经开始对全国性市场产生影响，尤其是那些投资投机性购房占比比较大的市场，无论一线市场而是二、三线市场。这说明，房产税对抑制房价的效力不可小视，或将真正成为压跨高房价的一根稻草。
房产税应坚持公平至上原则
从世界上130多个国家和地区对个人拥有的住房普遍征收房产税的实践这一国际经验及公平税负、规范运作等来看，除基于社会保障、确保老百姓生活必需而给予必要的免征或从轻征收外，房产税无疑应对个人所拥有的住房普遍征收。可以说，只要房产税在上海、重庆一开始试征，就意味着用不了多久就将在全国范围内推广，全面开征。
按照中央政府的思路来看，我国的房产税开征，将采取试点、分步推进、逐步扩大到全国之路。对于重庆和上海房产税试点开始后的下一步计划，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部委表示，将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。这就是说，我国的房产税，最终将走向在全国范围内对个人拥有的住房征收，无论是增量和存量住房都在纳税范围之内。
不过，基于多种原因，房产税一时还难以在全国范围内正式开征，而将选取其他城市在更大范围内继续试征。因此，预期不久后将有第二批试点城市浮出水面。
正因为是试征，而且目前重庆和上海这两个城市的房产税试点方案存在明显的不足，主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少，对投资性购房者尤其投资性购房炒房者的威慑力过轻，因此，在第二批试点城市，很可能会出现不同于重庆和上海的第三种方案，甚至更多种方案。最终的全面实征方案，可能是吸取各方案长处的集大成者。
因此，在最终的全面实征方案的设计思路中，本文作者陈真诚认为，决策层应充分考虑如下因素：
一是，开征房产税应坚持公平至上的原则。也就是说，开征房产税，根本而言，是为了深化财税体制改革，完善税收制度，调节收入分配，缩小贫富差距，应严格遵循公平税负的原则。因此，房产税税制设计应做到科学、公平、合理、严密，应向房屋土地产权所有人征收，应当对“存量”与“增量”房地产统一征税，真正体现社会公平，也便于征收管理，发挥其筹集财政收入和调节财富分配的功能。
二是，开征房产税应遵循确保老百姓生活必需、利于社会保障的民本原则，对老百姓生活必需的合理住房免征或从轻征收，使之能代表民意，得到老百姓的拥护。
三是，开征房产税应切实保障纳税人权益，使纳税人能因增加此项税收而能增加更多社会受益，或降低其他负担。同时，要增加房产税征收和使用的透明度，不能乱开支所征收的税收。
四是，开征房产税有必要正视其对房价的调控功能。为此，在早期，积极利用房产税来促进房价调控见效，房产税税制设计应做到能加大对投资投机性购房尤其人为囤房、空房、炒房的惩罚力度，而且要做到既能“毖后”也要“惩前”。等到房地产市场回归正常，条件成熟后，再修改税制设计。
五是，开征房产税应考虑将来与土地出让金合并征收的问题。房产税是最终要开征的物业税的一个过渡期税种。一旦开征真正意义上的物业税，必然要包括土地这个征税对象，要包含土地价值的征税。因此，应考虑将房产税与土地出让金合并征收，在征缴保有环节的房产税时捆绑缴纳土地年租金，降低甚至取消土地出让金。
六是，开征房产税要遵循整体税负下降的原则。就房地产本身而言，若在增加征收房产税之后，而不同时降低房地产开发或成交环节的高税负，则会增加房价成本。为促进房地产市场健康发展，应降低房地产开发或成交环节的税负。同时，还应提高个人所得税的缴税基数，减少老百姓的税费负担，并适当降低关联企业的税负。
房地产调控最终以经济手段为主
总的来说，在中央政府出台“新国八条”这一系列更严厉调控政策加码房地产调控之际，房产税落地试征，对房地产市场有着直接或间接的影响，将释放多种调控工具的叠加效应，放大新一轮调控的综合效应，能有效打击投资投机，对高涨的房价起到遏制作用，或意味着即将终结房地产投资的黄金时代。
但也要看到的是，目前，房产税终究还只是在上海、重庆试点，税率不高、征税对象很有限。整体方案还存在着不足。而且，房地产市场本身存在诸多问题的制约，房地产问题已积负已久，整个社会还存在投资渠道狭窄、社会保障不够等问题，并且目前存在流动性依然充裕、负利率、通货膨胀或通货膨胀预期、国际因素影响等因素对房地产调控形成对冲的问题，因此，房地产调控还需加码，仍然需继续打出包括继续加息、提高存款准备金率在内的调控“组合拳”。将经济手段与行政手段相结合，本文作者陈真诚认为，并最终以经济手段为主，促使房地产市场健康发展。
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