2011年：充满挑战的一年
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
时间老人把日子一天一天扫进历史的尘灰，日子走得如此匆匆。我们还未来得及回头，2011年崭新的一年已经来临。
当清晨阳光洒在大地时，我想，无需要说太多的祝福和愿望。希望大家在新的一年拥有健康的身体、豁达的心态、开心的工作和多彩的生活。
2010年有一首颇流行的歌，叫《忐忑》。房地产行业也在贯穿全年的调控声中忐忑地走过来。
年末总结成绩单，2010年中国房地产业又创出了新高，全年销售面积超9亿平方米，销售4.5万亿，销售均价也昂首突破5000元/平方米。年末全国各地频出“地王”，行业一片兴奋。
广东人有一句话，叫“男怕入错行，女怕嫁错郎”。事实上，2000-2010年是房地产行业的“黄金十年”。过去10年，广东地价上涨达5-6倍，楼价年均上涨超30%。北京、上海、深圳等地更是涨幅空前。一向滞涨的广西地区，包括南宁、柳州、北海、钦州等地也在2010年迎来了大幅度的“补涨”。
如果把2000-2010年比喻为“上半场”，那么2011-2020年就是“下半场”了。
“上半场”大家干得很出色，收获颇多。既有勤奋努力的结晶，也有幸运女神眷顾的因素。
“下半场”来了，2011年来了，我们该做些什么准备呢？
一、首先要认识到2011年是充满挑战的一年。
（一）地价、房价正处加速上升阶段。
当前地价、房价上升的主要动力，源自四个方面：
1、政府货币发行过量，流动性泛滥，高通胀时期已经到来。
2009-2010年，中国货币“超发”问题突出。专业人士分析过去一年，货币“超发”达27万亿元。目前中国的M2发行量超过美国30%，而中国的GDP只有美国的三分之一左右。美元是世界货币，有三分之一在世界流动，人民币还只是在中国使用的货币，人民币发行过量，是造成当前通胀和楼价上升的主要原因。
2、资本市场不景气，大量资金入楼市。
2001-2010年，沪指仅上升了30%左右。目前内地A股总市值仅约30万亿左右，容量有限，加上10年来让广大股民伤痕累累。股市没有赚钱效应，迫使大批资金进入具有赚钱效应的房地产行业。
我们总在说“刚性需求”，事实上，投资也是刚性需求。
3、地方政府做旺楼市。
公开的秘密是：地方政府财政收入的“半壁江山”来自卖地收入。土地财政占中国地方财政收入的比例，过去8年中，有6年超过50%。
4、土地资源紧缺，成本攀升。
在过去一年，广东地区地价急升。从公开拍卖资料分析，土地成本已经占开发成本的50%-60%以上。个别地王，甚至高达70%-80%。
受制于“二元制”的现行土地制度，城市可开发土地资源日趋紧张。征地拆迁成本也在年年看涨。
“高地价、高房价、高入市门槛”这三高模式，恐怕将成为未来房地产开发的主基调。
基于上述分析，可以判断：2011年仍将是一个涨价年。正常情况下，2011年楼价平均上涨将不少于15%。（考虑到4%-5%的通胀水平，8%-10%的GDP增长，这一幅度是正常合理的。）
（二）2011年，政府调控将从严、从紧
由于制度的缺失和不完善，中国房地产市场难以有稳定、平衡、合理的增长，更多情况将出现“异动”，甚至出现“大起大落”。过去10年，中国政府曾经9次“调控”房地产市场，2010年甚至“史上最严”地调控了二次。预计2011年调控将持续。
2011年楼市有四忧：
1、忧“限购”、“限贷”等行政管理措施扩大范围。
在楼价急升的背景下，中央政府采取了“简单粗暴”但“一针见效”的“限购”等行政管理措施。这些措施直接打击了炒楼投机，也压制了正常的投资需求，扰乱了正常的市场交易。由于“限购”等措施，近几个月相关城市的成交量下挫30%以上。
2011年，“限购”不但不会被取消，还有可能扩大“基本面”。
市场的成交量将大幅萎缩。2011年中国楼市以“苦年”开局，恐怕已难避免。
2、忧楼市资金偏紧。
2011年银行新增贷款大约为7万亿元。扣除信托资金等因素，预计2011年贷款资金规模比2010年减少2万亿以上。
同时，2011年是“十二五”计划的第一年，金融机构很多资金被安排在新兴产业和重点扶持行业。
2011年，将是楼市资金偏紧的一年。据悉，包括万科、保利等大型发展商都在做“降价促销”的准备。2011年楼市将由于资金紧张而动荡加剧。
3、忧房地产行业地位下降。
过去十年，无论政府如何定义房地产业的地位，房地产行业都是事实上的“支柱产业”。
城市建设的主力军，地方财政收入的主要来源，拉动经济增长的主导行业。这些角色和地位，在下一个10年都将会弱化。在各地“十二五”规划中，房地产业行已经从“支柱产业”退位。房地产业未来10年，恐怕是最后的“巅峰十年”。
4、忧房产税出台。
房产税出台，已经是迟早的事情。
房产税对住宅物业市场的影响巨大。持有成本增高，倘市场没有“赚钱效应”，大量物业会被抛售。管理层犹豫不决，也在于无法判断房产税出台后的正面效果和负面作用。房产税，2011年悬在行业头上的一颗定时炸弹。
（三）市场正在发生显著的变化
1、市场集聚度提高，出现四大垄断。
地方政府高度垄断土地一级市场。
大发展商市场份额提高。2010年万科销售额突破1000亿，占中国大陆市场份额2%以上，这是里程碑式的事件。目前，年销售额过300亿的大发展商已经超过10家。
大型代理公司份额提高。年销售额超1000亿元的大型销售代理公司已经出现，并且兼容一、二手代理，网络发展迅速。
部分“有钱人”垄断高端物业。
2、各行各业资本不断流入中国房地产行业。已经很难用简单的供求关系来判断一个区域和一座城市的市场。
3、楼价不断上涨，市场需求逐渐剩下投机需求和投资需求。中央政府被迫作出“放卫星”的保障房建设计划，2011年计划建1000万套。建立楼价“问责制度”。2011年中央政府和地方政府的日子都不好过。
4、市场租售比进一步下降。
2008年以来，各地进入竣工高峰期，大量物业交付使用。租赁市场供应加大，租金难以上升，而楼价不断上升。物业租售比继续下降。
在广东地区，住宅物业租售比普遍在3%以内，商业物业普遍在5%以内。
租售比不合理，商品房空置率提高，让市场风险不断加大。
5、市场产品结构发生了很大改变。
在2011年，住宅仍将是市场的主导产品。住宅产品呈多元化趋势。“微型化”与“个性化”将是两大趋势。
商业物业、旅游休闲物业、主题公园物业等等，将迎来新的发展黄金期。
我们必须用全新的视野和观点来看2011年的物业。
6、网络发展日新月异。改变了楼市信息的传播方式、营销方式，最终改变了人以及人所决定的房地产的产品。