2011年元旦假期已然过去，但国内一些城市“房产税1月1日试点”的传闻并未如期兑现。据媒体披露，造成房产税“难产”的重要原因是，中央和地方政府在税制理念上存在分歧。

具体而言，上海、重庆等地试图“修旧”，即在1986年《房产税暂行条例》规定的基础上，将征税对象扩大至个人非营业用房产，如此便可绕过复杂的立法程序；中央政府则主张“立新”，通过整合现行房产税和城镇土地使用税来推出新税种“房地产税”，而这一过程需要时间。

这种表面的技术路线之争或许掩盖了分歧的实质——事实上，地方政府“热心”推动房产税试点和中央政府冷处理的态度是有悖于人们直觉的，不免让人看得有些“云里雾里”。根据以往经验，更合乎逻辑的表现显然是，中央政府强势推动，而地方政府被动执行。对此，一个可信的解释只能是，地方政府急于让房产税过关，是因为地方上报的试点方案中，实际覆盖面很窄，仅针对少数高端房产；而中央政府希望藉此完善分税制改革，通过扩大地方税税源，以督促地方政府采取更为进取的调控措施。

房价调控，说到底，是一场政府与开发商之间的博弈，政府应责无旁贷地充当公众利益的代理人。本轮房价调控自2010年4月掀开大幕以来，政府已密集出台过两波调控措施，可惜都未打在高房价的“罩门”上，从过去几个月全国70个大中城市房价不降反升的事实来看，效果不甚理想。目前，第三波调控措施已是如箭在弦、不得不发，而房产税之所以引发广泛关注，正因为它被各方视为第三波调控的重要筹码。

笔者曾多次强调，政府要想事半功倍地把房价调控好，并最大限度地减少政策的负面冲击，有两个关键：一是要把激励搞对，二是要增强政策的可信度。把激励搞对，在于中央政府通过种种手段，让地方政府意识到，调控房价本身是符合地方经济发展利益的；而增强政策可信度，则是要让各级政府协调立场，用一个声音去引导市场预期。

就第一点来看，尽管中央政府不断强调，房产税将成为地方政府稳定的税收来源，但并未对地方政府起到正面激励作用。显然，与高房价、高地价催生的巨额收益相比，房产税带来的好处还不足以让地方政府彻底动心。

而第二点更值得各级政府检讨。近年来，开发商不仅公开鼓吹房价必然上涨、诱导买房对冲通胀风险等观点，并明目张胆地通过囤积土地、捂盘惜售等实际做法来炒高房价；反观政府，则存在多个不一致性：中央政府各部门之间有不同调门，地方政府对中央“上有政策、下有对策”的阳奉阴违，以及银监会、各级政府对房地产信贷、市场调控措施的时松时紧等，都使得公众在政府发出的混乱信号面前无所适从。

近日，温家宝总理在中央人民广播电台“中国之声”节目与听众互动时，再次强调“有信心让房价回到一个合理水平”。要做到这一点，就要让公众看到各种政策措施、各级政府和各部门利益的内在一致性。

首先，调控房价还是要靠政策“组合拳”。单从制度效果看，房产税作为政策工具之一，无力决定中国房价长期走势。例如，目前二手房转让过程中，营业税加上契税、中介税，新增交易成本高达11%，如果连这都未能阻挡房价的增长，指望1%不到的房产税来抑制房价上涨并不现实。

对房产税寄望过高，一旦短期内无法看到立竿见影的政策效果，“房价只涨不跌”的神话无疑会进一步强化；同时，公众的挫败感和失望情绪也会加剧。届时政府再谈平抑房价，恐怕再无人肯信了。因此，从长期来看，要想让房价理性回归和房地产市场健康运行，需从调整货币政策、扩大廉租房和经适房供应、提高投机成本等多方面入手。

其次，在财政分权改革推进之前，地方政府靠卖地吃饭的现象不可能自发得到纠正；同样，在国有商业银行与房地产开发商之间错综复杂的利益关系没厘清之前，开发商背靠强大的资金支持，完全有继续“挺”下去的资本，这又要求对国有银行进行全面的现代企业制度改革，明晰其风险。

最后，对于房产税本身，可以肯定的是，中央政府和地方政府此时围绕房产税打起“太极”，只能起到反作用，从而削弱房价调控的效果。目前的当务之急是，中央和地方政府先要对房产税的性质和作用统一认识。唯有如此，中央才能提高立法效率，而地方也才会积极配合，提出切实可行、反映民意的试点方案。否则，房产税无论是沦为制度摆设，还是异化成公众心目中的“敛税工具”，都将违背房价调控的初衷。