面对一直以来炙手可热的房地产市场，政府采取了一系列降温措施，使房价过快上涨的势头得到明显遏制。然而房地产调控的意义不仅仅在于控制房价，世联地产认为，深远的影响房地产行业发展的不是当前房价升跌，而是行业所要面临的调整。

　　政策压身 市场艰难前行

　　三季度各项政策依旧发挥应有的效用。限购政策和限贷政策对购房者的影响效力并未出现实质性的下降，且购房者对保障房和房价控制目标的信心略有提升。政策效力持续意味着中央无需在这些政策上再加码，但鉴于房价尚未实质性下跌，这些政策暂时也不会放松。伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。我们认为，房地产市场调控政策开始进入稳定期，市场正艰难前行。

　　刚需强劲 楼市下行动力不足

　　房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒 大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。济南更是一个以刚需为主的消费者市场，性价比高的刚需大盘自年初起一直持续热销，庞大的刚需群体支撑着成交量的坚挺，使得楼市下行动力明显不足。

　　锁定需求 适时置业

　　目前市场一方面是货币政策进入观察期，另一方面房地产市场调控政策进入稳定期。从供给来看，下半年供应量将会上升。从需求来看，需求量同样增加。因为，一是为了抗击通胀而形成的房地产投资需求仍会保持旺盛。二是上半年被压抑的首置和改善性需求一直在寻求购买的机会，这些需求或在下半年供应量放大的情况下得到释放。目前正值开发商推盘走量的关键时刻，尤其是大型开发企业为抵抗政策风险，大量低价推盘以寻求跑赢市场。市场供应充足，购房者可选择的范围及产品大大增加，且优惠措施较多。因此作为普通购房者，在根据自己需求锁定楼盘之外，应适时出手购买。

　　在房地产市场

　　调整中找寻新机

　　毋庸置疑，在当前的市场环境下，房价下行的概率已经徒然上升。但是，世联研究认为，深远地影响房地产行业发展的不是当前房价升跌，而是行业所要面临的调整。这种调整的表现：一是行业洗牌，强者恒强。不同区域和城市的库存周期差异较大，虽然全国主要大中城市已经进入去库存周期，但是许多三、四线城市的房地产市场才刚刚兴起，这给那些实力强大、具有全国布局优势的开发商提供了一个迅速发展的机遇；但对于业务仅局限于限购城市的中小开发商而言，他们所面临的市场压力前所未有，未来被淘汰兼并的风险加剧。二是商业模式的转变。在政策持续打压和利润空间逐渐压缩的房地产市场中，开发商可能会选择“地产+X”的商业模式，分化风险，以求更稳健的发展。第三，可以参与保障房建设，与政府合作开发或企业独立建设。政府与企业共建型是政府和社会企业合作，共同建设保障房的方式。企业独立建设型是政府没有或较少投入资金和免费土地，充分利用社会企业的力量建设保障房的方式。

　　综上所述，目前市场虽然存在较大风险和压力，但是机遇并存。对购房者来说，在各大楼盘促销走量跑赢市场之时，购房良机逐渐显现。对开发商来说，虽然政策压力强势持久，但行业洗牌为企业做大做强带来机遇。