“购房”请等一等，“提前还贷”需算一算

被开发商寄予无限期望的“金九银十”，较往年已是黯然失色，一些网友甚至用“冷九寒十”来形容楼市的惨淡程度。笔者分别以具有“风向标”功能的政治中心和经济中心为例，让大家看看北京和上海楼市目前的真实情况。

北京包括商品住宅新房和二手房在内，九、十两月销量不到2.7万套。同比2010年的50582套下降了近五成，和2009年“金九银十”的74690套相比，降幅超过六成。

而因为开发商对明年市场前景并不乐观，不少房企尽量提前上市，甚至将原本计划明年入市的楼盘提前推出，造成北京市房源大增。至10月底，北京住宅库存已经突破11.8万套。

正因为供求关系发生了逆转，今年“金九银十”北京商品房住宅成交均价虽然比去年同期依然上涨了7.6%，但较今年7至8月均价却下降了6%。

再看看上海。自9月初杭州、南京出现“退房潮”之后，上海部分楼盘在10月中旬大幅“跳水”降价，继龙湖、星河湾降价之后，绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发前期购房者的不满，甚至出现打砸售楼部事件。

不难看出，北京、上海楼市，已进入深度博弈阶段，如果“待购户”再坚持一下，进一步降价在所难免。而北京、上海等一线城市的降价风潮，必然要向二三线城市蔓延。因此，如果不是“刚性”过足，建议等一等再买。

有关“老房贷”提前还贷问题，也是近期热议的话题。笔者以为，提前还贷是否划得来，还是应该好好算算帐。

比如您的贷款期是5年，明年1月开始的贷款利率是7.05％，但享受房贷7折优惠的客户，执行的利率仅为4.935％，比5.5％的5年期存款利率还低不少，就没有必要提前还贷了。

再比如笔者购房选用的等额本息还贷方式，即每月还款总额相等，实际上就是还款本金逐月递增，还款利息逐月递减。也就是说，借款人前期还款中，包含的利息比平均值大，本金比平均值小；采用这种方式的“老房贷”，如果还款期已过一半，提前还贷就明显不合算了。

还有一种等额本金还款方式，因越到后期还款利息也越少，如果您还款时间够长，达到了一定的年限，也不宜提前还贷，否则会无谓地多支付利息，造成个人损失。（该文写于11月1日）

我的相关文章：
温家宝的“回归到”，令开发商寒从心起
首套房贷利率上浮，对楼市影响不可低估
保障性住房分配，应让部分人主动退出
税收是把“双刃剑”，对楼市调控有利有弊 
约谈、问责，将成调控主旋律
“限购令”，将助推房租上涨
“新国八条”强力遏制需求，短期效应不可小视