楼市调控方显效 限购限贷不可松
房地产企业拿地谨慎与购房者持币待购“双观望”情绪进一步加剧，可能对未来一两年内房屋供给产生一定影响，增大房地产调控阻力。 新华社发 蒋跃新 作
综合相关分析，限购、限贷政策使楼市的成交连续维持在低量，近来对楼市房价拐点的预判声渐成主流。中原集团研究中心认为，只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，楼市的拐点才会真正到来。而从目前市场环境及政策走向来看，这三个条件在加速形成，正促成拐点的到来。 体现买卖双方真实心态的二手房价格出现下跌，则表示市场全面下调的来临。今年以来的调控政策对开发商的效果明显，但一线城市二手房的价格依然维持高位。
看完了政策看市场，看过了买方看卖方。上有政策压顶、中有资金链收紧、下无需求支撑的房地产商们，日益苦闷。从三季报数据来看，不少房企出现营业收入下滑、存货激增、现金流紧张等状况，业内人士认为如此境况在四季度仍会持续。房地产市场不利因素增加，使年底重点城市市场压力凸显，四季度将成为今年全年最困难的时期，尤其是今年业绩指标尚无保证的房企，有必要做好打硬仗的准备。降价促销、控制推盘节奏、减缓开发进度、拓展融资渠道、以房抵债等各种新旧手段，均成为开发商的过冬策略。
有分析指出，我们应该看到这样一个事实，为国民经济不陷于恶性通胀，今年政府花了相当大的气力在挤“泡沫”，一是抑制物价，另一个就是调控高房价。宏观上，货币政策采用了紧缩供应量和控制流动性的手段，存准金运用就是一个明例。在地产调控方面，有鉴于先期施放的“差别化利率”、“限贷”等市场调节手段收效不大，特别是无法对盘踞在房市上的投机行为给予精确的“釜底抽薪”般打击，政府只能推出一种“不得已而为之的政策”非市场手段的限购政策。
人民日报发文指出，房价拐点不能成调控拐点，调控又到了关键节点上：制度改革刚刚起步，如果放松调控，楼市还是会回到过去的轨道上，房价必然会大幅反弹，甚至超出前次的水平，坚持两年的调控将前功尽弃。当前房地产调控面临的形势和环境与2008年底也十分相似。由于欧美债务危机的影响仍然是未知数，我国经济增速也出现一定程度下滑，部分企业面临较为严重的资金和市场危险，地方政府的房地产税收和土地财政收入明显下降，部分在建项目面临资金压力……无论是经济因素还是社会稳定因素，上述每一条都有可能成为房地产调控力度由紧变松的理由。
11月19日，中国人民大学经济研究所等机构发布“中国宏观经济分析与预测2011-2012”报告，其中“房价跌幅不超25%”的观点，基础理由是“地方财政和宏观经济难以容忍”。尽管报告建议，房地产调控依然是中国大陆“去泡沫”的核心，目前房地产市场仍处于局部调整和结构性调整阶段，“限购”和“限贷”为核心的房地产政策目前仍不能松动，但报告同时也认为，明年中国大陆房地产市场价格跌幅不会超过25%，并预测出房地产调控调整路线图：地方政府明年第二季可能采取大量松动政策，中央政府于第三季度可能逐步松绑“限贷”，然后松绑“限购”。
彭澎撰文指出，中央对楼市将持续调控的明确态度，房地产企业现金储备持续减少，行业现金偿债能力的进一步恶化，使去库存已成为房地产界的共识。国务院会议及温总理讲话多次提到调控不放松，即使是宏观经济的预调微调，对房地产的调控可能仍会持续下去。一方面是吸取2008年因担忧金融危机影响调控突然转向导致房价猛涨的教训，另一方面，估计中央判断房地产泡沫较大已经影响到经济的稳定健康发展，调控即使不加码但也不会在短期内放松。
但后市仍有几个看点值得关注：一是全国性房价调控目标在各地的完成情况，如果大多数城市能控制房价涨幅在GDP增长幅度之内，政策加码的可能性就小；如果很多城市完不成房价控制目标，就要看受到什么惩罚，如果仅是约谈之类的处置，那么明年就不会有什么真正的房价控制目标了；
二是全国经济会否出现严重衰退，现在看来全国GDP保持9%以上的增长概率很大，欧债危机对中国的冲击可能有限，因此，调控在经济层面有支撑点，但中小企业经营情况和失业情况会有压力；
三是全国两会期间地方政府、开发商以及部分专家会否联手向中央施压，要求放松调控，面对这种局面国务院能否HOLD住；
四是土地市场持续冷清对楼市前景会带来什么样的影响，是在中短期内改变供求关系，还是促进开发商消化庞大的土地储备，地方政府土地财政减少，各种市政建设拖延如何应对。
从中长期来看，调控有可能转向住宅供应制度建设，一方面是限购令向合理制定房产税转变，地方政府通过房产税来替代原先土地财政的部分收益；另一方面是保障房的建设和分配进一步完善，追求开工率导致“挖坑待建”可能向追求完工率转变，明年可能下调另外1000万套保障房的建设任务，但强调今年的1000万套在明年的完工率。由于保障房中的公租房比重逐步提升，政府怎样利用社会资源进行保障房建设以及其对分配方式的影响，将对楼市产生潜移默化的影响。
参考文献
楼市调控预期多方博弈
楼市寒冬来了专家教你买房
谁最先受不了房价深度下跌？
英媒：忧中国房价下跌冲击全球复苏
人民日报：房价拐点不能成调控拐点
中国释放深化土地制度改革的积极信号
时评：调控如何往下走？一锤定音不放松
治理中国房市泡沫“稀释”比“刺破”更可取
房企吹响降价“集结号” 生存第一现金为王
资金流向逆转现热钱流出苗头 业内:存准率或微调