谢逸枫:全国楼市限购令年底到期会松绑吗?
2012年限购名单难扩容 地方政府以限价取替限购
引语:2011年11月29日，《上海证券报》报道，多地楼市限购令年底到期，政策是否松动引关注。最近一段时间，房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今年年底到期。2011年10月以来，全国楼市尤其是一线城市房价下调趋势愈加明显。未来房地产调控政策会否出现松动？针对市场关注的这一焦点话题，近期高层频频表态，强调继续推进房地产调控。在此背景下，年底部分城市的“限购令”到期后，明年仍将继续执行。
青岛市相关部门负责人曾表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定。石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称，石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日，并不是说12月31日一到，该政策就完全取消，到时要根据国家政策与市场变化情况综合考虑，确定“限购令”是否需要延期。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林时表示，限购令年底到期后肯定还会继续执行。目前调控政策还不具备放松的条件，现在楼市调控的重点是防范房价反弹。一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，那样的话历时两年的调控成果将毁于一旦。限购限价政策应当是较长期的调控任务，‘停限’需要外部环境的支持。
媒体对话：著名房地产专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫
1，你在今年曾给住建部写关于限购政策的扩容城市名单提案，按照国家统计局70个大中城市价格报告和中指院100个城市价格报告的数据，全国新增扩容限购的城市达到40个。另外是据国家住建部关于限购城市五个指标的标准，符合其中两个以的指标，必须自行限购。请问，到2011年11月底，全国共有多少个城市已经实施协购政策的？又有多少个城市有限购期限，并且今年年底到期的？又有多少个城市无限购期限的？
谢逸枫：截止到2011年11月底，包括已经有45个城市实施限购政策外，包括新增扩容限购名单仅3个城市，全国共有48个城市楼市限购。其中，有十二个城市的限购政策有明确期限，并且将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，2011年12月31日为限购政策执行的“有效期限”。另外36个城市限购令无明确的限购期限，意味着将可能存在到2011年12月31日作为“有效期”，或者是继续延长限购时间。
2，限购政策实施时间已经达到超过半年之久，调控楼价的效果是否明显？请你从数据和市场的角度谈谈。
谢逸枫：从前10个月国家统计局的数据看，销售成交率下降20%-40的城市依然是部分城市，而销售成交下降50%-70%的城市仅仅是小部分而已。而房价下降10%-20%的城市仅仅小部分城市区域楼盘，大部分城市保持小幅度上涨。另外是土地市场依旧低迷，底价成交和流拍是市场主流。同时，小部分开发商出现资金紧张的现象。从限购的政策因素看，已限购的城市，调控楼市效果要比未限购的城市效果好。特别是最近一段时间，房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动。但是，房价涨幅下降有限，离房价实质下降还早。一方面是限购城市比较少。另外一方面是限购新增扩容的名单缓慢。
3，目前调控是否达到放松的条件？年底是否会“停限”，还是有计划的退出？
谢逸枫：从政府官方的态度看，上述限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态，估计等中央政府和住建部的态度。多数城市明年将继续执行楼市限购政策，可能会有少数城市限购到期后“按兵不动”，“不说话、不做事”，等有关方面意思明确了再正式表态。比如，广东佛山和四川成都限购令放松难产，再到国务院李副总理和温总理反复强调继续遏制部分城市房价上涨过快趋势，房地产调控不会放松。下调房价是国家坚定的政策。从调控效果看，房价并未实质性下降。继续推进房地产调控仍然是政府工作重点，但是在操作层面出现松动的可能性仍然存在。从当前房价抗压力看，各地限价政策不可能一下全部退出，而有计划有节奏、分区域地逐步退出，防止房价反弹和巩固调控成果及避免再次陷入被动局面。
限购令是否松动关键在于房价涨幅回落和中央态度及GDP等土地财政压力，另外是房价是否实质性下降和房价是否会报复反弹暴涨。但是，目前房地产调控并不具备放松的条件，明年多数城市仍会继续执行限购政策。首先是已经实施限购的一线四城市北上广深房价未来上涨下降。与去年房价上涨幅度比较，已实施限购的44个二三线城市房价仅仅涨幅回落，却保持10%左右的房价上涨幅度。其次是二三线城市全国600多个，而限购的城市才不到十分之一。再次是一旦48个城市限购令年底退出，调控效果很巩固，前期的政策将前功尽弃，房价必然放虎归山。最后是当前调控处于关键时期，如果政策调控将掀起房价上涨和投资客卷土重来的局面，不利于房地产市场稳定和健康发展。
4，明年房地产政策调控将如何走势？请你从政策和市场的角度谈谈。
谢逸枫：2012年，房地产调控基本以执行原有政策为主，不会有新的严厉政策出台。一方面是当前部分城市房价上涨过快趋势得到有效遏止，楼市逐渐回到理性，但离房价回到合理价格有时间差距，有待时间检验。另外一方面是调控时间过长，不利中国经济发展和楼市稳定。其他方面是楼市过于疲软，容易导致因调控拖累GDP和土地财政及城市化进程等地方经济。因此，考虑到调控需要时间和房价已经回落及其他因素，政府不会再出新的政策调控楼市。
2012年房地产调控将是从紧政策，首先是中国房地产市场双轨制建立。一方面是确保2012年全国保障性住房1000万套完工和1200万套保障房性住房开工。在融资渠道和土地供应及质量监督等分配方面会继续加强管理。由于2011年保障性住房频繁暴露出大量问题，2012年出台《住房保障法》是刻不容缓。另外一方面是保证商品房市场供应的总量和监督新项目动工和完工及产品上市销售等。其次是中国土地市场双轨制建立。完善市场供应体系，调整产品结构供应问题。增加普通住宅土地和中小户型配比及普通住宅中、低端产品等供应，同时加强保障性住房土地供应。最后是继续遏制投资投机炒房不合理购房需求，部分城市严格执行限购和限价及限贷等一房一价的政策。另外是继续执行房产税和货币政策及房地产税费相关政策。
5，2012年，中国房地产市场是否有必要继续限购？
谢逸枫：从二三线城市的 房价涨降指标、投资投机炒房及热钱流向三方面看，非常有必要继续实施限购，扩大限购二三线城市的范围和延长限购期限，否则房价难有下降空间。百城价格指数显示，1月-10月百城中仍有过半城市价格环比上涨，涨幅居前的城市基本都是未限购的二三线城市。 二、三线城市成为房价上涨新推手。国家统计局数据显示，70个大中城市中，1月-10月新建商品住宅环比上涨的城市个数比较大，这些城市全部为二、三线城市。其次，部分地方政府调控力度不够。尽管相关部门强调，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。但下半年以来只有少数城市出台了新的限购措施，部分城市甚至试图放松限购标准。
居民房价上涨预期仍强烈。央行公布的三季度储户问卷调查显示，75.6%的居民认为当前房价“过高、难以接受”，为2009年以来的最高值。但有意选择“房地产投资”的居民仍占23.6%，比例位居各种投资方式的首位。这意味一旦调控政策有所松动，房价反弹可能性很大。从需求上看，商品房具有明显的投资属性，房价除受到居民收入、利率等客观因素影响之外，也有波动明显、“买涨不买跌”等非理性特点，这使得房地产调控不容易产生新的量价平衡点。
6，临近年末，龙湖、绿地、中海、保利、万科、富力、合生、绿城等大型开发商都已经加入了促销阵营，不少楼盘降价一二成，特别是北京和上海，近期更是出现了万元以下的楼盘,虽然是在郊区，但是其“零利润”更是让人感受到楼市冬天的来临和房价松动力度之大。目前，降价潮是否形成？
谢逸枫：从降价的幅度看，整体市场房价下降的幅度还是比较小，基本是房价涨幅的回落。从降价楼盘和城市的数量看，仅仅局限于几个城市的几个楼盘及小部分开发商。从降价的空间看，未来房价下降空间非常有限，很难会有大规模大幅度房价下降。因此，降价潮目前还未形成，除非有新的严厉政策出台和房企资金恶化及保障房建设跟不上等因素。