中国退休养老地产正在面临着前所未有的机遇和挑战，如何定义退休社区，东方太阳城的热销以及众多房企开始试水养老地产，是否意味着养老地产将成为未来市场一个新的发力点，那么，在传统住宅行业笼罩调控阴云的现今，有着现代运营理念和充足资金的房地产开发商是否能承担这一角色？养老地产是否是在包括旅游地产、商业地产等类型地产大热之后又一个更大的热点？开发商是否会迎来行业发展的一个新契机？
一，你如何理解所谓的养老地产概念和内涵？在产品本身上，最需要注意或者与普通住宅最大的不同应该是什么？养老地产的区位选择应在配套集中的市区，还是走郊区化的路线？
谢逸枫：啥叫养老地产?截止到目前，咱们中央政府等民政部和住建部貌似从未给出过明确的概念和内涵解释，因此对于养老地产大家认识不同而产生不同的理解。对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。 而如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。而事实上，与之类似或是相关的概念还有很多，比如，老年住宅、老年公寓、养老公寓、介护机构、照料中心、养老产业、养老住区、适老住宅等。
目前市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。养老社区有很多种，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是国家投资，有的个人投资的，有的像共同基金或者养老基金来投资的。
目前中国养老地产主要的产品形态比较单一或单调，包括保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营。开发商开发推出的养老地产项目，比如养生馆和养生公寓及养生别墅等养生房。另外是政府民政和福利机构开发建设的敬老院和福利院及养老院等养生公馆、公寓等。与商品房住宅形态根本没办比较。
近年来我国也有一批地产精英陆续加入到养老地产方向上来，无疑给我国的养老行业带了一个好头，但是，作为一个地产项目营销方案应该注意以下几个要点以确保项目销售畅快。养老地产项目地点风景要选好。养老地产项目交通路线要畅快、离城距离要适当。养老地产项目规模要适当。养老地产项目外观形象要注意。养老地产项目的标的要索定。养老地产项目模式要选定。养老地产项目管理方式要体现特点。养老地产项目要有前瞻性。养老地产项目要主动寻找目标客户。养老地产项目更要注重售后服务。
三，养老地产发展期景如何？有什么发展机会？开发商要发展养老地产，是否存在市民观念上的障碍？应如何改善？
谢逸枫：住宅市场限购，目前开发商都在寻找转型的项目发展，除了旅游地产，主题公园地产，休闲地产，电影院线地产，体育地产，养生地产，文化地产，工业地产，商业地产外，就是养老地产，都成了习惯一掷千金的开发商们的新选择。 特别是在最近“养老地产”骤然升温的背景下,一块诱人的夕阳产业蛋糕，开发商也希望插上“养老地产”的翅膀。但是受到货币政策收紧，开发犹如戴着镣铐转型。
根据国家人口计生委提供的数据，2009年，全国60岁以上老年人口已达1.6714亿，比上年净增725万--这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%。此外，根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。
前段时间民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》指出，全国城乡各类老年福利机构为39904个。另有数据显示，第五次人口普查的时候，我国60岁以上的人口为1.3亿，而在第六次人口普查时，这一数字已经达到1.776亿，10年净增近500万。如此高的净增让我国在快速进入老年化，比全世界任何一个国家都快。民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀说。
根据2010年11月7日，民政部部长李立国提供的数据，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。而根据民政部副部长窦玉沛提供的数字，目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。由于区域之间、城乡之间发展不平衡，既存在“一床难求”，也存在“床位闲置”现象。
但是，传统养老方式面临挑战，老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。死亡率的下降推动平均期望寿命延长。21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。
国内的养老设施满足不了需求，中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。
因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫。
政府鼓励发展养老地产。人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。5～10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”， 养老地产出租正吸引着越来越多的资本觊觎争食。所以，从老年人市场需求力和购买力的经济支付条件数据来看，养老地产发展期景会越来越光明，但是从目前养老地产市场供求关系和老人独居心理变化及养老地产市场的土地供应等养老地产政策来看，发展前景颇为担忧。政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较 养老地产多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。
四，目前中国有多少家房企涉足养老地产？未来是否会有大量的房企涉足养老地产？您认为养老地产会是开发商在长期调控下的出路之一，还是更多只是噱头，或者是有其他目的？
谢逸枫： 养老地产的战国局面已经初步显现，然而在这个远未成型的庞大市场面前，多数企业都是在摸着石头过河，发展模式的不明确、收益率的不确定，相关政策法规的缺失，将给养老地产的发展前景带来诸多变数。目前国内5万家房企，涉足养老地产的企业不到1%，仅仅是极少数房企试水的项目或研究开发的对象。有涉足养老地产的房企巨头有万科、保利、华润、绿城、远洋地产、花样年、中南、首创置业、河北建设集团、华盛麓峰集团。另外是非房企的保险公司，泰康人寿、中国人寿等保险公司，其他是电子企业，联想控股。
2010年，花样年大规模突进商业地产，城市综合体、写字楼不断放量；在高端住宅产品线中花样年则抓住了养老市场这片“蓝海”，并且蓄势待发。同事，作为首家运作台湾地区TDR募资的内地房企，花样年在资本市场上的能量也不容小觑。2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称，研究养老物业已经有3~5年时间；首创置业与河北建设集团联手，预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平，绿城旗下绿城蓝庭项目，向市场推出70年产权的颐养公寓。与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。
早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，完成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》，2011年3月22日，在保利地产年度股东大会上透露，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。2011年3月26日，湖南首个纯粹老年生活示范城浮出水面，这个目前中南最大的老年城，成为长沙养老地产的试水之作。早在2008年，华盛麓峰集团董事长罗劲松已经开始关于养老地产的研发和探索，未来养老地产是开发商的一个空白地带。2011年3月26日，康乃馨国际老年生活示范城营销中心正式开放。在这家新型社区中，将以特色地产+医疗机构的方式进行运作。
2011年8月1日，联想控股已于独资成立了一家专业养老地产运营机构——北京安信颐和控股有限公司，以负责投资养老地产。联想控股已将安信颐和定位为专注于养老机构运营、养老地产开发、养老基金管理等相关产业。北京安信颐和注册资本为20000万元，法定代表人为赵令欢。赵令欢现任联想控股有限公司高级副总裁，弘毅投资顾问有限公司总裁。弘毅投资成立于2003年，是联想控股有限公司旗下从事股权投资及管理业务的专业公司。弘毅投资管理着美元和人民币两类基金，截止2010年，总资金规模超过300亿元人民币。
2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。面对庞大的市场需求，老年地产已经开始摆脱前几年的步履蹒跚，或将引发新一轮开发热潮，呈现出加速前进态势。预计到2020年，我国60岁以上的人口将为2亿多人，人口老龄化会带来养老地产的巨大商机。现在四五十岁的中年人，再过10年也将步入老年，他们现在是消费的主流，届时也将是支撑老年地产的主流。
客观地说，目前为止国内的所谓养老地产其噱头大过实际意义，大多数打着养老概念的项目还只是停留在名义上，更多的企业只是将养老地产的概念作为其拿地时的一个筹码，而最后入市的成品与普通住宅由于养老地产项目所针对的特殊客户群体的关系，其对地段、面积、装修等传统住宅硬件卖点的重视度相对有限，而对于未来社区内的各类生活配套服务更为关注，而这些软实力显然需要整条养老产业链的支撑。叁布阵之养老养老地产尚不足以成为房企主攻方向。
项目并无明显区别；另外，真正的养老地产项目与普通商品住宅在开发模式上应有本质上的区别，其价值更多体现在项目后期的服务质量上，而国内的养老地产项目中相当一部分至今依然是以出售为盈利渠道，显然在当前这个时点上，我们大多数的房企在这一领域内仍处于初级探索阶段。当然，站在国内养老地产的大局出发，企业在主观上固然存在认知偏差，但客观上国内整个养老产业链的不成熟却是这一领域未来发展的最大障碍。
由于养老地产项目所针对的特殊客户群体的关系，其对地段、面积、装修等传统住宅硬件卖点的重视度相对有限，而对于未来社区内的各类生活配套服务更为关注，而这些软实力显然需要整条养老产业链的支撑。发展养老地产困难重重由于养老地产存在复杂度大、设施配置多、专业化程度高、成本回收慢、效益利润低等多种问题，很多房地产开发商无心涉及，因此养老地产在开发过程中还并未形成像商业地产、旅游地产那样的趋势，在人口缺口及产业链条断层的冲击下，养老地产未来还有很长的一段路要走。
虽然“养老地产”的概念在近几年随着“银发经济”的市场份额不断扩大而被热炒，但迄今为止，“养老地产”仍不过是开发商廉价获取土地进行住宅销售的噱头而已。如果不解决利润和开发模式的问题，甚至成为开发商“圈地”的手段。“银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业，然而，因为缺乏配套政策和监管，“养老地产”却沦为开发商廉价获取土地资源进行住宅甚至别墅销售的噱头。尽管开发商们热火朝天地试图在“养老地产”领域分得一杯羹，目前中国基本未形成真正意义的“养老地产”，开发商借养老公寓为名开发的商品房根本无法办理房产证，成为养老地产产业链中的危险一环。
五，目前对于养老项目的产权存在不少争议，是持有，是出售，还是部分持有部分出售？为什么？两者比例应该是怎样的？
谢逸枫：目前养老地产项目盈利模式仍待探索，就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。正是由于目前是养老地产发展的试验阶段，其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。不过，排除上述缺陷，“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，将会是房地产企业考虑的重点。模式之二则是“销售加持有”的方式，可以回笼资金，另外一方面可以推动政策获取后期运营的持续收入。已有房地产企业开始了类似操作；模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。
从某种意义上说，养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。比如长沙康乃馨二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。未来养老社区模式一定是多元的。老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。
另外是要打破养老项目产权的法律问题，根源在于中国土地制度。解决了这个根源，养老地产开发模式才能解决，否则是持有或出售，还是部分持有部分出售的模式，都很难解决开发商如何退出和解决资金的问题。养老项目仅仅是商品房住宅开发的附属概念，或者炒作销售商品房住宅的卖点，根本不是独立运作的项目。
原因在于当养老项目的投资回报和利润空间小。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。况且养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。因此，养老地产目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。因此，开发商开发完成后，如何退出依然是值得探索的地方。
六，由于营养老地产前期，开发商必须投入大量的资金和后期维护的人力物力，您认为养老地产该如何维持运营？是否有足够的利润空间吸引开发商进入？
谢逸枫：老年社区的前期投入量大，资金回收期较长，因此开发商真正深入去做的并不多。在北京，养老社区太阳城仅前期投入就达到8个亿以上。长沙的康乃馨国际老年生活示范城一期已率先投入2亿元建成17000平米老年病医院、8000平米老年呵护中心及5000平米翠湖、7000平米秀山等园林景观，目前已投入运营展示。对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10~15年，每年8%~10%的回报率。养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。
养老地产盈利模式是什么？归根结底是给老年人提供一个健康生活环境提供一个生活状态。就目前的养老市场而言，一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务是两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。
中国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端，缺乏许多相应服务。同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、相对费用高的情况。目前明确属性的养老地产，开发模式与普通商品房不同，其建设用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并无小产权。在此情形下，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。
七，目前养老地产的发展存在什么困境？你对政府和开发商有什么建议?
谢逸枫：不过，令“养老地产”这一朝阳产业的巨大蛋糕沦为开发商“噱头”的一个重要因素，则是因为国内目前并没有任何有关“养老地产”的政策，更谈不上监管。以北京养老政策为例，据记者从北京市民政局了解到，目前在北京开发养老地产可以获取运营补贴、施工补贴和建设补贴三种政府补贴。首先，一家养老机构经民政局允许开业后，可获取一定运营补贴以改善机构条件。另外，社会办养老服务机构在施工建设过程中也可以申请补贴。
一般养老机构由国家发改委立项，规划局审批、国土局获取土地，获发施工许可证，并在开始开工建设后，养老机构可向民政局申请8000-16000元/床位的建设补贴。开发商设立养老机构还可以从专家评审过程中获取建设补贴。开发商邀请规划、土地、环境方面专家成立评审团，评审结果送市政府批准，可获取建设补贴，该补贴使用需与民政局签订协议书，主要条款有：建设补贴资金按每年5%折旧、保证服务20年，如年限不满，剩余年限需归还政府。
目前国内的环境还未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的发展尚存以下困境。首先是政策优惠无保障。由于养老地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构而言的，还没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。
其次是新兴市场不稳定。养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。
再次是投资成本高，回收期长。养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。
在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换租”的形式，但在中国目前尚未有成功案例。目前国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，但使用期限到期后开发商会收回，实践证明这种出售使用权的方式并不成功。目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。
最后是后期物业管理要求高。养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。由于以上困难的存在，虽然目前很多房地产公司在研究养老地产，但介入养老地产的开发商很少。
对政府的建议，为鼓励更多的开发商进军养老产业，政府需要出台切实可行的优惠政策，调动开发商开发养老地产的积极性：一是放宽市场准入门槛，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇。凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业；给予非营利性机构、组织的各种优惠待遇和政策，也同样适用于从事同类服务活动的民营养老企业。
对开发商的建议，随着老龄化进程的加快，对养老服务的需要会加速增长。养老产业蕴藏着巨大的商机，涉足先登的房地产企业能够抢先分享到养老产业这块“朝阳蛋糕”，但是开发商不可“大跃进”进入养老地产市场，养老地产项目不能盲目“上马”。
首先是等待更好的养老政策出台。2011年是养老产业“十二五规划”的开头年，目前民政部、发改委制的养老产业“十二五规划”没有具体的政策，预计明年各级政府会有更好的养老方面的政策出台，开发商需要等一等，看一看。其次是开发养老地产应慎之又慎。养老地产是新兴产业，目前开发养老地产存在较高风险，开发商应密切关注政府养老产业政策动态，进一步研究已存在养老地产项目开发、经营经验与教训。对拟开发养老地产项目，要做好策划方案，特别是要做好投入与产出分析或可行性研究。
再次是可考虑合作开发养老地产。养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司（跟保险养老挂钩）、商业地产运行公司、医疗公司等也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。 最后是在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站。日托（养老）站的运行方式是老人白天在日托（养老）站活动，由服务人员照顾，晚上回家休息，早晚由子女接送；或者老人在自己家里，由日托（养老）站提供上门服务。在项目上建设日托（养老）站，投入少，而且为项目增加了一个很好的卖点，并且有利于开发商积累发展养老产业的经验，扩大公司的品牌影响力。