中国房地产是一个得了重大疾病综合症的病人，打个比方，这个病人从小体弱多病，然后从南方到北方水土不服，凑巧偶感风寒，然后遇到突发事件受到惊吓，之后一病不起，面对这样一个病人，医生该如何开药？你说他体弱需要进补也对，你说他水土不服需要调理肠胃也对，你说他风寒感冒需要退烧也对，你说他受到惊吓需要心理辅导也没错，可是，你要只治疗其中的某一两项病症，这个病人就好不了，而之前国家的宏观调控颇有头疼医头脚疼医脚的味道，每一个要都对症，然而每一个药都不能根治，关键，就在于只治疗了病者其中一个症结。

还好，经过几年的调控，政府终于摸出了房地产行业整体调控的思路，眼下的宏观调控政策，不但招招致命，而且一环扣一环，笔者有信心，这一轮的调控，一定能够将房价控制在合理的范围之内。

在房地产的综合病症中，一个关键点就是政府每年按部就班的供应土地，而土地进入流通环节却被开发商囤积，造成了表面的供求不平衡。举个例子，某个城市十二五规划中，预计五年将新增人口50万人，原有人口800万人，十二五目标是人均居住面积要从原来的25平方米提高到30平方米，所以，这个城市应该出让的建设用地目标就是800万乘以四，加上50万乘以30，结果，4700万平方米的新增建筑面积就成为这个城市十二五规划中总的土地出让标准，然后在这个数字上进行调整，得出具体的土地出让计划。然而，政府一边按部就班的出让土地，可是在现有招拍挂制度下，开发商出于对土地储备的恐惧，拿到地之后并没有马上全部开发，而是将这些地块分成若干年，也就是政府希望在五年之内形成供应的土地，结果却被开发商分成十年开发，这种现有土地出让制度和土地资本化造成的供应缩水，一方面减少了供应，另一方面也给开发商的囤积提供了巨大的空间。开发商往往通过囤地获取得利润要数倍于直接开发获取的利润（正因此，笔者多年来一直致力于对囤地的打击，09年曾经和央视经济半小时连续策划了5期节目曝光房企囤地之谜，其中，笔者所揭露的李泽楷北京囤积的工体4号地应该为读者所熟悉）。

    在新的一轮调控（姑且称为3次调控）中，打击房企囤地，打击暴利项目称为了重头戏，未来一年内，楼市将进入秋后算账阶段。

按照国务院的统一布置，全国税务系统正在准备对高档住宅重点进行土地增值税清算。此举可看做加息、限购、量化考核地方政府、全额征收营业税之外，对房地产进一步调控的“一揽子政策”之一。所谓“高档楼盘”是指那些定价或者销售、成交价格明显高出区域内平均成交价格的住宅楼盘——按照国务院要求，这些楼盘均将被重点清算土地增值税。

作为对土地增值部分征收的税负，房地产开发领域的土地增值税一直是近年来国税总局重点关注的领域之一。在第三波楼市调控的背景下，中央政府试图通过这一手段，逼迫地产开发企业加快开发节奏，治理囤地惜售，以增加市场供应，助力房价调控

土地增值税的重点清算并非新生事物，国税总局分别于2007年、2008年和2010年三次下发有关文件，对土地增值税清算的一系列技术问题进行规定。这次的重点清算工作，将在这些技术问题规定的基础上进行。

现在土地增值税，基本上是采用预征的方式，口径比较松的时候，预征额为1%的下限，也就是一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入的1%预征，然后在项目完成结案后进行清算，现在，这个预征额的下限提高到了5%。”

2008年前北京单价15000元/平方米就可以算得上是高档住宅，而现在至少需要25000元/平方米以上的才算得上高档项目，从这个侧面可以看出，从2008年到2010年的三年间，北京主流房地产项目的增幅都在100%左右，这还没有计算项目土地获取年代的成本，可想而知，如果从严征缴高档项目的土地增值税，房地产企业真金白银的现金支出，会有多大的压力。

从2010年4月开始，国务院三次下发文件对楼市进行宏观调控，其间均提出要稳定城市住房供应。但市场中现实的情况是，不少开发企业面对市场快速上涨的房价，采用拖延开发周期、销售周期的手段，获得更高的销售价格，以提高利润

本次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。这个措施点中了房价的死穴，笔者为这个政策呼吁了三年，并多次向相关政府部门提出建议，在全社会的强烈呼吁下，对涨价“带头大哥”进行针对性惩罚措施中关于出台，实属民之万幸

应该说，房地产行业内，理性的开发商还是占绝大多数，大部分开发商都认为房价的过快上涨对行业绝对不是一个好事。然而，历次的调控中，由于政策一刀切，那些领涨的项目和开发商没有受到相应的惩罚，在扛过调控措施之后却往往成了最大的暴利受益者；而顺应政府号召降价或者低价销售的楼盘和房企，非但损失了巨大的利润，而且成为那些暴利获得者耻笑的对象，以至于国10号文件出台之后，在多数房企中主张降价观点的管理层往往被斥之为短视，主张死扛派最有力的武器就是07年开始那一轮调控后房价暴涨，使得降价企业蒙受重大的打击。你看，好人没有好报，恶人却得到暴利，你让谁当好人去？所以，许多开发商虽然也打心底认为房价不能再涨，可是，别人涨你不涨，吃亏的还是你自己，所以也就只好跟谁涨价

而此次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，实际上等于宣告那些疯狂涨价的楼市带头大哥的死刑。政府对土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。如果土地增值税能够得到贯彻执行，可以说，绝大部分那些天价楼盘，他们的利润都将被征税，也就是，如果一个项目成本较低，可能你卖3万一平方米和卖4万一平方米，差别只是在于你的收入，而扣除土地增值税之后，可能利润几乎没有多大的差别，这样，暴利就将成为历史。如果没有暴利，开发商又如何会追求高价？没有高价楼盘的标杆效应，楼市涨价又如何能够一波又一波的掀起高峰？

这个政策，笔者认为是整治楼市暴利和房价暴涨的治根手段，而进入“秋后算账”的房地产行业，或者许多的开发商将面临预期的大量利润被征土地增值税的困局，麻烦的是，或者，这部分利润早被那些开发商投入到其他项目进行滚动开发，这下，这些开发商面临的财务风险将极其可怕。