日前央行宣布再次加息，这已经是去年底以来第三次、今年以来第二次加息。如果说前两次加息对楼市所产生的效应和影响还不是太大的话，这次加息不仅会使楼市更加需雪上加霜，而且加息对供楼者所产生的“温水煮蛙”效应也将开始显现，而且这种效应还会随着加息次数的增加而进一步被强化和放大。

    这样一来加息就和春节前出台的新国八条新政一道对楼市形成双重叠加效应：一重是去年以来多次新政调控与今年更加严厉的新政共同形成的政策叠加所累积的效应；一重是三次加息和多次存款准备金上调措施叠加所累积的“温水煮蛙”效应。

    这种加息和新政所形成的双重叠加效应将会改变目前导致房价不断高位攀升的房价上涨预期。据我观察，目前推高房价主要的动力和原因来源于投资性购房。而推动投资性购房的动力和原因则来源于两个预期：一个是通胀预期，一个是房价上涨预期。

正是在这两个预期的推动下，房价进入了越调控越涨价的怪圈和恶性循环。如果不能寻找到适当的解决办法，随着房价泡沫的膨胀和政策压力的增大，泡沫破碎导致楼市崩盘的可能性也越来越大。

    目前加息和新政所形成的双重叠加效应对于消除房价上涨预期是有效的，楼市立即就会进入观望期，成交也会严重萎缩和下降，然后开发商就不得不采取降价或打折的手段来促销。估计二季度楼市会出现明显的价量回升，原因并非新证无效，而是新政发生效力迫使开发商不得不降价促销所造成的效果。

    为什么新政会造成楼市价量齐升现象呢？其实，虽然是量价齐升，但却是“量大增价微升”而已，开发商却往往将这种现象称之为政策空调无效、购房者越涨越买，结果导致更加严厉调控政策的出台。

这种“量大增价微升”的现象，其实是开发商积极推盘降价促销、中心城区成交放大带来的市场变化。因此，同样是价量齐升，要具体情况具体分析，不能一概而论，要仔细分析其原因、状况和结构，否则会作出误判。

还有就是关于新国八条细则的落实问题，媒体近日报道广州拟实行卖一买一的做法。对此舆论和业界反应都挺好，但也有人担心会否成为投机购房的政策漏洞。广州日报李义峰发表了一篇短评，题目是“广州版调控新政宽严相济最好”，摘录如下：

中央政府再度出手调控楼市：年前新“国八条”出台，开年又宣布加息。虽然在预期之中，但比预料来得稍早一点。从去年北京、广州等一线城市40%左右的楼价涨幅来看，调控的效果不但无法令老百姓满意，而且直接动摇了老百姓对国家宏观调控政策的信心，不断上蹿的楼价不断挑战政府的容忍底限，而且事关政府执政能力的信誉问题，因此，中央再度出手在所难免。

现在，唯一待解的谜团就是国家新政如何在广州落地。从广州市国土房管局相关人士最近巡视楼市的表态，可以略见端倪。关于年度调控目标，广州将参考GDP和居民可支配收入的增长率来制定。笔者认为这个处理方法非常理性，体现了广州人务实的特色。其实，楼价保持与经济和人民收入同步上涨，不要暴涨暴跌，才真正符合经济规律，也是国家之福，最终是百姓之福。如果有地方政府定下一个不切实际的目标，笔者认为这不但有沽名钓誉之嫌，也只会使自己陷入被动境界。

关于“第三套房”的认定问题，广州“卖旧买新”得到放生，这实际对广州购买力也是一种释放，毕竟完全停购第三套房打击面太大了。广州刚刚成功举办亚运会，城市品位和城市价值有了飞跃，市民对物业价值的认识也在转变，完全限购无疑太严厉了。广州在一线城市里相对来说楼价并不算最高的，广州版新政“宽严相济”，既能保护广州楼市的健康发展，也可以遏制楼价的过快上涨。

关于限购区域的问题。原本许多人以为从化、增城会逃脱限购命运，但房管局相关人士的表态，使这种可能又生变数。未来广州购买力必然向周边不限购的区域转移，比如南海，估计近水楼台最得月。另外，随着珠三角城际轨道网络的铺开，广州人沿着城轨买楼也将是一种趋势。

对于广州国土房管局官员表态的内容，我的看法与上述观点基本相同。我认为广州实行卖一买一是切合实际的，也使得新国八条更具有可操作性；但应该对这种换购的频率、次数和信贷条件要加以约定，否则可能会被炒房者钻空子，造成不良后果。

但我认为广州房价在不断飙升后处于历史高位的情况下，还要再参考GDP和居民可支配收入的增长率来制定，恐怕有些说不过去，除非是将近几年房价平均涨幅与近几年GDP和居民可支配收入的增长率都放到一起来考虑。

还有就是，我理解广州可能不会把限购范围扩大至从化、增城。虽然相关负责人没有正面回答，但强调说：“中央的政策已经明确，限购的范围为行政区域。”而从化和增城目前显然不属于广州的行政区域，除非广州市政府自行决定对这两个区域也实行限购。

                                 2011年2月12日