谢逸枫：解读北京市楼市调控十五条细则
核心提示:2011年2月16日，北京市关于宏观调控座谈会召开。会上，相关负责人公布出台楼市调控15条细则，其中包括外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责，联动效应也会让整个市场价格平抑。暂不公布北京调控目标。据统计，2010年北京市常住人口已经接近2000万人，远远超过国务院批复的城市总体规划中设定的到2020年达到1800万人口的要求。2011年国务院发起第三楼房地产政策猛烈的调控，我国农历新年之前，2011年1月14日，央行上调存款准备金率，而被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的2011年1月28日房产税试点及2011年1月26日“新国八条”密集出台，各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意。
节后第一天，2011年2月9日，接踵而至的加息，2月9日，住建部上调公积金贷款利率，更是被视作开发商脖子上的又一道枷锁。2011年，在一系列密集调控之下开局的各地楼市，楼市的生存环境，从未像现在这样恶劣过。作为新国八条的落地，各地已经或正在酝酿与之相配套的实施细则，楼市调控的决心和力度，从中可见。2011年2月1日,上海“泸九条”调控细则出台；2011年2月16日，北京“京十五条”调控细则出台；下一个出台新国八条楼市调控细则的是广州，预期在本月出台。
2011年2月16日下午,笔者接受和讯财经记者独家采访,http://house.hexun.com/2011-02-16/127358205.html刀客地产顾问机构董事长 资深房地产专家谢逸枫认为，为配合1月27日国务院新国八条的政策调控，继2月1日上海“泸九条”政策出台。2月16日，北京版“十五条”细则成为执行和落实新国八条第二个城市。毫无疑问，通过一系列政策调控的叠加打击效应，限制购房需求和起到打击购房者购买心理预期及再次调控加码，北京的房价将有小幅度的回落。
一方面，不仅“京十五条”调控细则出台，将再次提高外地人购房门槛，预计今后外地认购二手房比例不超过两成。另外一方面，限购以认房为标准，适当保护了改善型，同时也能加大有效供应，盘活供应房源。抑制中高档商品房供应，将造成开发商定价及成本差异过大行为被追责。因此，一旦所有的房地产政策调控联动效应形成，也会让整个北京市场价格得到平抑。但是，由于“京十五条”力度小于新国八条和上海泸九条，预计今后公布的北京调控目标将会继续提高。
刀客地产顾问机构董事长 资深房地产专家谢逸枫表示，新国八条的北京版“十五条”细则，在力度上，相对于上海“泸九条”要小。另外在政策内容上，没有规定北京价格调控的目标，而上海则有规定在3月出细则。其实，北京版“十五条”细则采取的“有保有压”的态度，首先北京版“十五条”细则内容基本在新国八条范围内，况且还减少了新政策内的政策。
其次是北京版“十五条”细则在限购上，虽然规定外地人购房须提供五年纳税证明，但是依然可以通过办理假的纳税证明，或者是借亲戚身份证购房，或者是通过假离婚购买。最主要是十五条细则限购的内容里面未规定，卖一买一做具体的规定，是允许还是不允许。最后是总体而言，根本没有新国八条和上海“泸九条”严厉，例如土地增值税和价格调控目标及房产税等具有杀伤力的政策根本没有具体的规定，其他关于房贷和限购及保障房等基本在新国条的范围内。
北京万科副总经理肖劲表示，北京楼市调控15条细则出台要严于国八条，此次京十五条细则比起年前的国十条政策更加严厉。此次北京限购细则的出台与车市限购政策如出一辙，甚至更加严厉，可能目的也为了控制北京市过快增长的人口。
资深房地产专家谢逸枫表示,外地人不满五年买不了，本地人不卖买不了 ，实际是政府在供应与调控权衡后的放松。例如，暂不公布北京价格调控目标。
短期来看，2011年的房价仍存在一定压力。这包括两方面的原因：第一，截至2010年末，房地产开发企业资金仍较充裕，短期内房地产开发企业主动降价的动力并不强。其次，2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体来说仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，因此房价仍存在一定的上涨压力。 2011年尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧；而从供给方面看，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，房地产市场供给将会出现较大幅度增加。 总之，在“稳物价”的政策背景下，2011年的房地产市场总体上将趋于平稳。
例如商品住宅新开工面积自2009年年初表现为同比负增长，8月份开始由负转正。2009年，商品住宅投资增幅虽逐月回升，但总体增幅仍继续2008年的下降态势。在此背景下，2010年，全国住宅价格将呈现“环比涨幅回落，同比涨幅上升”的局面。在经历了2009年房屋销量大幅上升和宽松的货币政策后，当前房地产开发企业资金充裕。
2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。从上可以看出，在2009年，地产企业来自市场的销售款增速超过了银行的开发贷款增速，显示出2009年市场的热销局面为房企创造了更大的财务空间。
根据REICO报告，2020年之后，超大城市和特大城市住房需求有可能逐步转向以满足既有城市人口住房需求改善为主，未来城市住房市场很可能会出现这样的变化，即新房市场的需求趋于稳定并逐步下降，二手房市场逐步活跃，并逐步取代新房市场。在这个局面下，城市住房结构性过剩越来越明显，高质量住房供给依然不足，而中低端房屋趋于饱和甚至过剩。由于整个住房市场的需求结构发生较大变化，城市住房政策所针对的对象可能出现较大变化。
根据国家信息中心经济预测报告，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名 单，未来房地产调控政策将进一步细化。报告认为，为贯彻落实稳健货币政策，央行年内很可能继续加息和上 调准备金率。今年将实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门，旨在通过机智、灵活的政策组合达到多赢的 调控目标；通过营造良好货币环境，减少市场投机炒作行为，合理控制通胀预期，保障经济平稳健康发展。从货币政策取向来看，存款准备金率和差别准备金率仍是重要工具。作为数量型工具，其对经济的副作用小、效 果好、针对性强，是央行的首选调控工具。当前大型商业银行存款准备金率已达到19%，创历史新高，但仍有 上调空间，预计存款准备金率最高可上调至23%高位。此外，央行也将运用差别存款准备金率对商业银行放贷 进行动态调整。
由于加息可能会影响到经济增长，一般情况下央行会慎重使用这一刚性价 格型工具。但从目前情况看，未来央行继续加息势在必行，这一方面因为负利率依然存在且呈扩大趋势；另一 方面，加息可以有效抑制资产价格泡沫，缓解资本流入压力。由于第一季度物价上涨压力较大，预计央行将再 度加息。对于商品房市场的调控，今年新的调控政策可能集中在三个方面。一是进一步细化已有的调控 政策。住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，主要包括已出台“限购令”城市之外的大中 型城市以及交易比较活跃的三线城市。二是通过房产税试点，在长期制度建设方面寻求突破，建立房地产调控 长效机制。三是采取综合调控模式，在土地、信贷、税收等方面协调推进。
资深房地产专家谢逸枫认为，从目前的楼市发展态势和调控表现及中央态度看，主要还是执行新国八条为主，而要求地方政府出限购政策是临时性的政策调控。另外房产税扩大到其他城市试点也是如此，由于调控的效果并未达到预期。例如已实施房产税的上海和重庆，今年1月和2月上半月的房价依然是上涨，仅仅是成交下降。因此，未来的中央楼市政策调控应该是“综合拳”作为长期应对楼市的主要手段。例如金融政策、税收政策、土地政策、货币政策、管理通胀、保障房政策、行政临时政策等方面进行同时调整。
但是，所有已经出台的政策，基本都存在问题，例如地方政府没有按时跟上和按照规定执行及配合国务院的政策调控及时出细则，同时，政策本身也存在弊端。例如限购政策，虽然扩大到36个城市，甚至到72个城市，但是房价依然在上涨。而房产税的税率偏低，根本遏制不了投资需求和持有房屋的人继续购买的决心。而加息的幅度小和次数少，根本改变不了，银行负利率的影响依然存在。上调存款准备金率也是如此，改变不了通胀预期的压力。例如货币政策，今年是稳健，但是没有具体的放贷总量计划。或者是7万亿或者是8万亿，究竟什么是稳健不清楚。
资深房地产专家谢逸枫指出，毫无疑问，这个报告没有讲到政策调控核心问题，仅仅是重复已经出台的政策内容。根本没有涉及到房地产最核心的问题，就是房企资金链，尤其是房地产项目资金运作模式中的资本金问题。另外是没有涉及到如何增加商品房供应和改革土地出让的制度及商品房预售制度的改革等，这才是房地产市场最根本性的问题。目前基本所有的政策调控，不过是给房价上涨延缓时间和暂时抑制购房需求及单一增加保障房场供应等手段，显然会导致调控失败，或者是陷入“越调越涨”的怪圈。
谢逸枫
2011年2月16日
今年全国的房价有可能出现波动，但全年房价将基本保持稳定。回顾2010年的房地产市场，全年房价同比上涨10%，七十个大中城市的房价变化阶段性明显：1-4月份房价上涨较快，月均涨幅1.2%左右；5-8月份房价平稳（其中5月份房价上涨0.2%，6月份房价下降0.1%）；7-8月份房价平稳；9-12月份房价稳步上涨，月均涨幅0.3%左右。-同比涨幅逐渐回落。