中国地产调控政策及市场变化趋势
——2011年2月24日金承龙参与全经联新浪微博网上论坛内容汇集
我们不必听信诸如谢国忠等经济学家的言论，称房价拐点已现简直是“危言耸听”；说今年局部热点城市的房价会出现拐点也是可能的，但目前只是观望阶段，成交量缩减罢了。春节后部分区域的房价出现止涨或新楼开盘价小幅度回落，除了新政预期影响外，还有属于暂时性的季节变化，是市场临时的调整，不足为奇的。
楼市新政调控将会带来地方政府GDP的尴尬，土地流拍税费衰减是最直接影响的，地方政府政绩工程会是严重受挫！热锅上的蚂蚁的，恐怕是地方政府，这一自食其果现象很快就要到来...谁该为之欢呼？
限购是今年的楼市调控的大头戏，随着严格限购对经济带来的负面作用的加剧，严限会转变为宽松，成为普通限购的管控。 “普限政策”也就可能成为中国房地产继2011年后的两三年里甚至更长的时间内的一种长期调控方针，其原因来自于中国宏观经济体结构调整非一二年内能够顺利完成，而市场需求结构体中对房地产商品的购买意向依然十分强烈。
限购城市在严重观望，成交量衰减？局部区域已发生土地流拍现象。
现阶段，调控行动不只是限购令，又是在持续货币的紧缩政策，足以表明中央高层对宏观经济实行有效监管并意愿促进经济结构转型早点完成升级的决心，可以说已成了“不惜代价”姿态。前期，为了应对资产价格上涨，国家采用连续加息和上调准备金做法，并没有使得资本完全远离楼市投机，楼市就像一条地上的悬河，续后的日子终将不是好过的。
估计到年底限购调控政策会有所放松，转变成宽松状态。市场住房投资和刚性需求依然强烈，年未至明年上半年就是楼市房价的“温和”回暖期，而本轮调控最后的结果，市场走势有点似重蹈08年到10年的覆辙，考虑限价政策一时半会取消不了，房价回涨反弹当然也不会有09年下半年那样强烈。
对于出台较严厉的限购政策城市，结合中央政府房贷政策及房产税等新国八条的调控组合作用，令该部分区域的城市商品房销售成交量呈现严重萎缩现象，但房价还是维持原位。地方为了“和谐”作过度调控下产生的一系列不良问题不应是属于正常的社会现象了，是极不利区域经济稳定的，这个问题已经引起中央高层的关注。
虽然各地方政府都制定出了许多楼市住房限购政策，但要真正落到实处，是还需要一年半载的时间，政府须高度关注并立即想方来解决产业资本会否涌到楼市的问题，不解决实业生产型企业的出路，是要出问题的；然后，先前国家贷给大量国企的信贷资本也大都进入房地产中，在逐利是资本的本性之规则下，这些流动态的资本，极易跟风转动，趁机进入房地产业炒作的。
通常来说各地限购政策是作为调控政策而不是长期政策的执行，如果在执行一段时间后，房价回归到合理的价位或区间，居民收入增长水平达到或快于房价增长，这种限购政策就有望放宽，调控政策因达到预期效果而退出？但普限政策也许会作为经济结构转型升级所必须留存的、政府用来作为管控地产、稳定楼市的持久方针。
今年在地方政府有效调控下会导致区域城市的商品房供应相对减少，而保障房有所增加。但是，保障房缺钱又缺地，保障供应根本改变不了市场房价上涨的预期，像北京等区域优势明显的城市，商品房需求急增而现房供应不足的情形下，房价只会逆市上涨，甚至到下半年时有可能发生区域房价报复性的大涨？
判断今年房价会不会大跌，大势看续后政策、总的看经济面，局部可看区域城市的购买力如何？中央已关注或意识到过度调控会对今年的经济企稳不利，续后政策执行上必会有所松懈；况且，现国家也没发生金融危机、房企也不差钱，而人们急切需购房来改变生活居住条件或投资，其商品房市场需求是越来越巨大，归结房价走向总趋势是终究难以降下。
政府在“限”购政策上再加上另一“疏”导政策：确保落实今年保障房建设计划。有些区域，因落实保障房中受土地供应不足或资金难以跟上的影响而是非一件容易之事，所以，一些没有过实力而又想限房价过度上涨的城市，其“严格限购”政策难以短期撤除或转变为普限策略。
要解决楼市投机过度的问题，先要解决畸形的贷款体制和垄断问题，给民间资本以更大的空间，让它们有去处，为国多做些实绩性的贡献。大家愿望中央高层尽量少出违背市场规律、拍脑袋的政策。扭曲政策越多，导致中长期市场失衡的状态越多，这是中国百姓不愿意看到的。不然的话，中国楼市还是照样的处在投资、投机市场中。
严格限购政策估计到年终才会转向宽松的，但限购令可能要维持相当长一段时间。限购令应说是个过渡政策，是促使中国地产业走向理性市场所采用的一种手段。续后政府出台的制度一定是持久有效的监管市场趋向稳定、理性的政策，市场暴涨暴跌机会少了，也许限购令完全解除的那一天，楼市一定已经具备了开征相关税种要素及法律措施已经落实到位的时候了。
对于各地方跟着中央出台的新配套地产调控政策并不是全部像北京一样严厉，诸多二三线城市的政府考虑保持地方经济的稳健发展因素，其调控响应是表面的，出策也是温和的。那么，该些区域的住房刚性需求量大的情形下，地方高论商品房的房价要下降是喊喊口号而已，其楼市的房价会降吗？显然不可能。
城市优势好、经济发达而商品房刚性需求强劲的区域，其购房限购时间过长，务必会引发租赁市场供应的结构失衡，导致房屋租金大幅提高。因而，“限”购政策只能起到缓兵之计，在缓计实施过程中，也在考验着各地政府是否有能力来确保保障房建设的到位和住房租赁市场的持久稳定。
近来，一些重量级的房开商为应对此次房地产严厉的调控政策，将作出一些战略调整，对未来开发布局城市进行微调，适当关注实施限购之外二三线的城市；同时，也会奉行审慎的拿地策略，既不拿高价地块，也不以价格低廉为标准，而是更多地关注处在产业升级以及消费升级阶段的地区或加大商业地产投资的比重。
楼市严控政策带来经济影响面，马上会有效应，土地流拍、地方政府税费收入会大幅衰减。现行调控政策已经不顾一切地挤压楼市资金，加上地方政府严限购房行为，使得楼市成交量急剧下滑。现行的限购令举措，已经超越了市场手段，成为管制价格扭曲市场关系的工具。这样以来，我们不得不担心中国宏观经济要维持企稳前景会存有多少忧患？
新闻媒体说，今年全国住房按保障房与商品房建设两条腿走，各有千秋，可确保市场基本供应，北京是全国的缩影。其实，北京能做到的事，各地方不一定能做到，尤其是没有经济实力的城市，根本完成不了今年的保障房建设任务，那么该些区域的住房限价也难达成目的。
中央强行实施的一刀切式调控政策，是典型的北京发烧、全国跟着吃药的现象。如地产行业打入水深火热中时，必然会令中国实业、尤其是关联行业也跟着迅速降温，最后导致全国整体经济的萎缩。
当前的楼市调控监管行动，是有违市场规律的，易造成当前楼市的商品房越调越涨？政府的限购措施，是会导致市场上资金、资本以及资源配置扭曲的。这样的做法一定程度上是较利投机者，资机者总会期待宏观调控制造的波段来谋取暴利，反而使得刚性需求者来承爱市场扭曲变形后的高房价，而真正住房需求者踏空的机率程度更高。
为了紧跟党中央脚步及社会和谐的需要，诸多城市不得不实施购房作一限制，而且与户籍挂钩。这样的政策，只将得一段时间内的地产市场成为一潭死水。若某些地方政府没有经济实力，到时不得不将限令松解，对于刚性需求大的区域就会进行报复性反弹。
就当前的楼市购房压制政策来分析一下全国经济形势：严厉的限购和压缩楼市的市场资金流做法等于将房地产储蓄的活化，而当前地产业逼出的游资是没有合适的投资去向，只能祸害实业，炒这炒那，使得百姓的生活成本更高；同时，地产强调的短期时政将资金逼入股市、粮食、中药材等其它市场中后，务必导致全国物价上涨的压力更大。
由于劳动力、原材料、土地、资源环境等成本上升，以及人民币升值压力，多重因素叠加，共同推高生产成本，压缩企业利润空间，使得传统产业利润薄如刀片甚至无利可图，下半年中央若是持续货币紧缩的话必导致实业资金大幅流出；一旦遇上地产政策有所放松的机会，实业中流出的资本和社会资金就会如狼似虎恶狠狠的涌向楼市狂炒商品房，逼使房价回涨。
新闻媒体说，今年全国住房按保障房与商品房建设两条腿走，各有千秋，可确保市场基本供应，北京是全国的缩影。其实，北京能做到的事，各地方不一定能做到，尤其是没有经济实力的城市，根本完成不了今年的保障房建设任务，那么该些区域的住房限价也难达成目的。
稳定压倒一切的“政治”式的“高压”地产调控虽是需要，但也得先维持经济全局的稳定，宏观经济不企稳就保证不了社会的和谐安宁？
现阶段严厉的地产调控政策出台之主要影响还是停留在预期上，我信续后政府的“政治”式调控政策执行上会转向缓和？
宏观调控对于国家经济运行监管是必须的，但过度调控的时期没到，现这样做很不利中国经济基本面的稳定。估计今年上半年热点城市的楼市商住房销售形势不会很好，成交量衰减；但三线以下城市，只要有刚性需求还不成问题，维持量稳价升态势。该症状也许在下半年或年终前会有些缓和。
中国地产，按现阶段的“政治”式调控限购将会越调、越“限”就越“深”，最后连累宏观经济稳定而造就难以自拨的局面？最近中央政治局召开会议提出，2011年要保持物价总水平基本稳定，防止经济出现大的波动；以避免调整经济结构和管理通胀预期等调控政策给经济增长带来的负面影响。
“政治”式的地产调控是不妥的，这样下去肯定要出问题的。据悉，中央政治局首次提出预警以避调控政策负面影响 ？建议政府须理性对待高房价，慎重出台新的地产调控政策。因为：通缩比通胀更可怕，通缩猛于虎。
现阶段，各地纷纷出台细则来配合或落实国务院的楼市调控措施，但愿政府慎重调控政策，一是要体现社会公平，二是过度调控不利宏观经济大局稳定。另一问题是，靠住建部来落实2011年保障房指标全面到位、可以说十有八九是空的。
上调准备金这种数量型的货币政策，只能导致产品更加过剩，劳动力和物价成本更高，最后导致实业体再次不容生存？中国人民银行日前决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。预计未来三个月内不会再次上调，因为20%这一道线已带来恐慌性的心理关卡；况且，持续调控会将政府自己逼上死角的。
北京新地产调控15条出台后，估计北京的商品房社会需求约减百分之三十以上，考虑可供房源也不多，续后交易就显平淡，成交价表现平稳，新楼盘出售价估计比原预期的有所降低，但幅度不大。