谢逸枫:广州“穗23条”政策充满多个悬念
核心提示：2011年2月24日,广州市正式公布限购细则，与此前市场传闻相反的是，增城和从化两个县级市暂未纳入限购范围。广州市国土局表示，广州今年新建住房年度价格控制目标将在三月底前向社会公布；从化、增城市应当在今年3月底前制订本区域贯彻落实意见，确定2011年本县级市新建住房价格控制目标，并报广州市政府批准后执行；首次置业也只能限购一套房。
《实施意见》规定，在一定时期内，暂定对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
笔者经过认真阅读和研究分析，发现24日广州市国土资源和房屋管理局的13条限购细则和23日广州市人民政府办公厅的10条政策虽然落地，但是政策里面却充满着许多悬念，因为在这“穗23条”政策中，没有作具体规定的或者是注解，也未有相关更加细则的规定，因此才在这里提出，以供大家讨论。 根据2011年2月23日，广州市人民政府办公厅发布（一）<关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见>第十条规定,让从化市和增城市根据自己的市场情况，配合新国八条新政和，进行贯彻意见,出台本地新建住房价格控制目标，上报广州市政府批准。因此，从化市和增城市两县级市在3月底前制订落实意见，留下了一定的缓冲期，比传闻中更显温和。
一）是否把从化和增城是否纳入限购范围。在去年10月15日“穗4条”限购令出台后，广州楼市瞬间变冷，但未纳入限购区域的从化与增城，特别是增城楼市一枝独秀，有楼盘开盘几乎“日光”，成为广州近期楼市一大焦点。
说明是否限购取决于两市的政府态度和市场的房价是否大幅度上涨及考虑到两市特殊情况，另外是，此前有传闻称，广州版限购细则中将会把从化与增城纳入限购范围。广州市国土局有关负责人回应称，从化、增城并非广州市的行政区域，属于广州托管的县级市，程序上需要两市上报审批，但是否会限购，目前还不能确定。
二）是否可以卖一买一。根据2011年2月24日，广州市国土房管局发布(二)关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知,与2011年2月23日，广州市人民政府办公厅发布（一）<关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见>的规定，共23个条文，也未明文规定是否可以卖一买一？
但是，市场上就是这样说，广州版细则比此前传闻中要温和一点。广州执行“认房标准”，即在操作上可以“卖一买一”，换句话说，如果有两套房卖掉一套后仍可再买一套，保护了改善型需求。
三）首套是否可以购买第二套。根据2011年2月24日，广州市国土房管局发布(二)关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知,与2011年2月23日，广州市人民政府办公厅发布（一）<关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见>的规定，两个文件共23条政策并未明确规定，首套是否可以购买第二套？难道是允许？
四）广州限购期限究竟到什么时间？根据2011年2月24日，广州市国土房管局发布(二)关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知，广州版限购细则24日下午四时正式公布，将从25日正式开始执行，以网签时间为准。但是却没有说明执行到什么时间或期限。难道要被随时调整？
另外，2011年2月23日，广州市人民政府办公厅发布（一）<关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见>的规定，也没有说明限购政策到底执行到什么时间，也未明确的注明，只有开始执行限购时间却无结束时间。
五）是否把增城和从化的两市房地产价格纳入广州市房地产价格调控目标？还是增城和从化的两市房地产价格另行确定价格调控目标？根据2011年2月23日，广州市人民政府办公厅发布（一）<关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见>第一条规定,控制房价在合理水平,广州今年新建住房年度价格控制目标将在三月底前向社会公布；从化、增城市应当在今年3月底前制订本区域贯彻落实意见，确定2011年本县级市新建住房价格控制目标，并报广州市政府批准后执行；首次置业也只能限购一套房。
如果把增城和从化的两市房地产价格纳入广州市房地产价格调控目标，不仅会拉低广州市平均价格，甚至会导致两市价格上涨。如果不把增城和从化的两市房地产价格纳入广州市房地产价格调控目标，由增城和从化的两市房地产价格自己确定价格调控目标，则会让广州平均价格由于过高，而再次进行调控的危险。
六是）如何确定对房企进行土地增值税清算和稽查？根据2011年2月23日，广州市人民政府办公厅发布（一）<关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见>第三条规定，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。
这个“定价”是指一个楼盘的平均价格，还是一套的价格，还是相同楼盘产品的价格？所谓的“明显超过周边房价水平的房地产开发项目”是指相同的产品和定位的楼盘，还是包括限价房和经济适用房的楼盘，还是指高端产品的楼盘，还是指一般中端产品的楼盘？也未明确的规定和说明。
谢逸枫
2011年2月25日