在外界看来，手握两万亿元的开发商在2011年可能更加牛气冲天了。不过事实也许恰恰相反，两万亿对于为数众多的开发商不过是杯水车薪，而正因为银行信贷的收紧才导致了外资大量介入到中国的房地产开发环节豪赌人民币升值，如果国际形势发生变化，外资出逃必将加速楼市资金链的断裂。

 

开发商最厉害的武器是不差钱！

在春节即将到来之际，中国开发商有钱论就好比单位过节的大红包，让房地产界喜出望外。即使市场不好，开发商也能扛上好一阵子，因为他们有的是钱。进入2011年，开发商有钱论让紧握干瘪钱包的购房者心里郁闷至极，短期内房价下降的预期再一次被开发商轻而易举地消除了。

说开发商不差钱，一方面是因为2010年楼市持续火爆，房价一涨再涨，开发商手中的现金总量约达24227亿元；另一方面是外资大量进入中国房地产开发环节，短期内无出逃可能。

公开的报道还称，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%，但利用外资796亿元，增长66.0%。2010年大量的外资进入房地产市场，虽然国家也出台了所谓的“限外令”，但是其主要的作用是从交易的环节限制外资炒房，并没有涉及房地产开发前端环节。实际上，一个不争的事实是，有不少外资通过地下钱庄等目前监管的漏洞进入到中国房地产市场，这不在统计范围之内的数据可能远远大于通过正常渠道进入中国的外币。

 

土地出让金是开发商支付的大头，2010年，中国的土地出让金已经突破20000亿元，出让金总额达2.7万亿元，同比增幅70.4％，其中北京、上海等三个城市土地出让金收入突破1000亿元。以北京为例，北京2008年土地出让金还只有502亿元，2009年就达到928亿，不过在2010年就已经到达1639亿元，超过了前两年土地出让金收入的总和。也就是说，开发商目前手中的现金是不足以支付2011年度土地出让金的。相比之下，2009年全国的土地出让金不过1.59万亿元。按照2010年的土地出让金增幅，2011年开发商所需缴纳的土地出让金约为4.6万亿，差不多是目前开发商拥有现金的两倍。

让我们再来看看，大陆开发商的负债情况。2010年11月，一份调研报告显示，金融监管机构对60家大型房地产企业集团的调研发现，有大型房地产开发商中有18家平均资产负债率超过70%;此外，房地产企业集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题，涉及集团内互保现象有所上升，互保贷款金额高达1417亿元。

报告还显示，该60家大型房地产企业集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。从贷款期限结构看，60家大型房地产企业集团在一年内到期的大额贷款占比约为3成左右，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门的判断是，随着房地产市场进入“震荡期”及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。
   SOHO中国董事长潘石屹也曾经公开声称，全国地产商负债万亿元以上。公开的数据显示，目前大部分房地产开发商自有资金不足，平均资产负债率是72％，最高达94％。

由此看来，两万亿对房地产开发商而言也并不是万能的，当然也不可能在市场严重疲软的情况下完全支撑内地地产商的晴天。在笔者看来，两万亿对于为数众多的开发商不过是杯水车薪，而正因为银行信贷的收紧才导致了外资大量介入到中国的房地产开发环节豪赌人民币升值，如果国际形势发生变化，外资出逃必将加速楼市资金链的断裂。

实际上，目前的中国内地房地产市场，不差钱差客户。

从表面上来看，2010年及其再往前推两年，中国的房地产市场确实是供销两旺，不过投资性和改善型购房比较多，考虑房屋实际居住价值的客户相对较少。如果房屋租金上不来，则投资热情会大打折扣，如果房价扛不住，则商品房销售有可能大幅萎缩。