“京15条”严控下别墅市场向何处去

     2011年调控连发，新一轮的春节攻“市”也已经开始，“限购+加息+房产税”组合措施，别墅市场是否越“措”越“勇”？
　　从最新的成交数据来看，新“国八条”和“京15条”对别墅市场的影响并未完全显现，整个市场前景也愈加扑朔迷离。
　　搜房网在此背景下特别组织本次“大话别墅”活动，旨在提供一个交流平台，诚邀房地产企业代表、研究机构专家集思广益，通过对话交流，进行多角度、深层次的探讨，共同剖析北京楼市迷局如何破解，关注别墅市场未来走势……

论坛时间：2011年2月22日14：00
论坛地点：搜房网演播室
论坛嘉宾：北京理工大学房地产研究工作室主任 周毕文
                     中国房地产学会副会长 卞洪登
                     香江别墅营销总经理 李涛
                     中建地产北京公司营销管理部总经理   程扬
论坛主持人：搜房别墅网 陈彤
论坛直播：搜房别墅网 刘璇 

【主持人】各位网友，大家下午好！2011年调控连发，新一轮的春节攻“市”也已经开始，“限购+加息+房产商”组合措施，别墅市场是否越“措”越“勇”？

【主持人】据搜房网数据监控中心统计数据显示，捉11年2月上半月（2.1-2.11）北京别墅市场总体成交56套，其中，套价600万以上的中高端别墅项目成绝对主力，占总成交的78.57%。从目前的成交数据来看，新“国八条”和“京15条”对别墅市场的影响并未安全显现，整个市场前景也愈加扑朔迷离。

 

【主持人】搜房网在此背景下特别策划本次论坛活动，旨在提供一个交流平台，诚邀房地产企业代表、研究机构专家集思广益。通过对话交流，进行多角度、深层次的探讨，共同剖析北京楼市迷局如何破解，关注别墅市场未来走势。

【主持人】各位，在近期出台的“国八条”“京15条”限购令得到升级，基本上所有的一二线城市都将对三种情况…，拥有两套住房的当地居民家庭，拥有一套以上的非当地居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地的户籍家庭。这样的限购令将会对楼市造成什么样的影响。

【卞洪登】我认为影响是很大的，被称之为史上最严厉的房产新证，是去年的政策所不能比拟的。现在不单单是中央出台，更多是地方的文件繁多。我认为这样的文件可能第一个语义隐含这向“两会”负责，“两会”召开之前急着表决心，表一种为人民负责，要把房价降下来，想方设法出各种各样能够把他“拍死”的文件。这样的政策对房地产真的有很大的影响。

【周毕文】各地纷纷出台限购的执行细则，细则现在出来都是非常具有可操作性的，对楼市的成交量会有明显的影响，预估与去年相比降低50%左右。

【主持人】这个预测我倒是头一次听，两位老总怎么看待？

【程扬】从市场和客户，我们关注的发现普遍在消费者区域中包括投资商以及客户存在观望趋势，成交期拉长，对于整个市场来讲是一个良性的互动，更多的人回归理性，包括之前的置业、投资，有更多的盲目性投资成分在里边，现在这种政策的促进使人们能够回到理性的层面上来。

【程扬】国家制定任何政策不是空穴来风，不是拍脑袋想出来的，收紧放宽，一定是有一个长期的规划，有一个宏观的控制。

【李涛】确确实实跟程总所说的，我们在销售一线市场感受比较深刻，现在的政策回顾我们香江别墅2010年11月底开盘，一个月的时间基本上清盘。如果按照现在的政策，我们确实会有30%-50%的客户有钱也买不上。这种政策对瞬间的成交量是有很大的制约作用。至于说往下怎么走，现在政策也刚出台，客户在观望，我们自己也在积极的进行探索。当然，我们推盘的策略跟售价等还是要依据市场的反映来做下一步的动作。

【主持人】刚才大家谈到了这一系列的政策对整个楼市的影响，具体到我们别墅市场，又有一个怎样的影响前景出现呢？大家有没有这样一个想法。

【卞洪登】政策的出台，尤其是北京出台的限购令、限外令，两令的同出对北京楼市的影响非常大。有一些想买房的人，可能会放弃在北京买房。但是没有两限令的周边农村包围城市，延北京环首都经济圈的河北省小县城，他们将是最大的别墅区域的受益者。这些地方离北京比较近，具有同城交通的绝对优势。他的价格比北京本来就低，现在又有两限房，北京人犯傻，把柴火自然拿到了周边小县城去消费。

【卞洪登】因此，政策还有一个观察期，但我预测的周边非北京行政区的房屋，无论是别墅还是普通住宅，都将会有一个必要的发展。

【卞洪登】河北搞一个泛北京首都经济圈，他们的办公室负责人也来找我很多次，他们希望我为他们做一些建议。拿一个时段来讲，你们能够发动首都的媒体，能够把泛首都经济圈宣传出去，你们将是最大的受益者。如果城里有一些达官贵人为你们讲话，能够快速的先进入到城市的第二阶段的序列，你们也是最大的受益者，如果没有人帮你们讲话，还是在现代城市的低发展阶段中，你们这样的都市圈设计还要有一些等待的时日，要有一个循序渐进缓慢的发展，不会马上受益。如果是我们国家向世界各国通行那样，第一个城市阶段由农村向城市积聚，积聚到一定程度会车辆爆堵、房价暴涨，堵不起涨不起的时候就会进入疏散阶段，向周边小城镇疏散，这样的都市圈就是受益者。现在赶上这样一个机会，北京市出台文件把人民往外轰，让周边更多的小城镇受益。

【主持人】程总，泛首都经济圈的发展，是不是在本次政策中受益？

【程扬】政策出台这一段时间内，相比之下豪宅成交量相比有所放大。我个人是这样理解的，现在的收口，已经把房子限制住了，但有两个需求是不能得到释放的，第一是居住需求的升级。拿建国之后这五六十年的发展来讲，从最简单的平房到四层的板楼、到塔楼回归到公寓，现在是一种最大的需求。随着人们寿命的增加，一个家庭可以出现四世同堂，五世同堂，虽然群居错落，但有非常鲜明的第一代人、第二代人，所以对于高端楼房的需求是有放大的。随着社会发展和收入的提高这一层级会不断的放大。

【程扬】所以说存在居住需求的放大，第二是投资的放大。以前你有一定的资产，随着每年资产的增加，不断的购置房源，现在限制掉一套、两套、三套。在固定套数的情况下放大资产总量，就要扩大单套价值。很多人就会出售一些不良的、相比资产价值量小的房子换取更大面积，或者更优质，占有城市稀缺资源的房子。相对来讲别墅市场的房子都占有稀缺资源，具有低密度和很高的舒适型的地段才会有这样的产品。我想成交期会有拉长的过程，对整体是相好的促进作用。

【主持人】程总对政策对别墅市场的影响是比较看好的。李总您呢？

【李涛】我也是比较赞同程总的想法，随着人们改善需求不断递增和生活水平的提高，人人都有别墅梦，大家希望最终住在别墅。北京城市的特点就是别墅量非常的少，以前别墅的消化很快，在供不应求的情况下，北京的别墅在产品、用地程度并不是做的特别好。有了政策之后，因为别墅用地不再批，他的稀缺性更加珍惜。促使开发商把更多的心思放在怎么把房子做高品质上。比如说萝卜块不洗泥，这些政策反而让我们更加沉淀下来用心做好一个产品。这也是我对此的看法。总的来讲，这一次政策短期来讲对别墅整体销量会有所冻结，但从长远来看，可能政策也不会特别长远。但长远来看，未必不是好事。要一分为二的看。

【主持人】一零年我就采访李总，李总说不管政策怎么变，追求房子的品质才是王道。

【李涛】上一次我也说，国家政策变化太快，随时沿着政策走，没有永远的发展战略目标。要有一个战略发展目标，就是你走你的，沉下心做好项目品质，随着政策的波动，因为变化很快，我们有时间进行调整。

【主持人】周老师您怎么看政策对别墅市场的影响？

【周毕文】别墅是市场中的特例，属于稀缺产品，刚才李总也讲到了政策的限制，更严格。限制中别墅成交量的影响并不是特别的大。目前来讲限制是对购房套数的限制，陆陆续续可能会出台房产税，会对居住购买的总面积的限制。如果能够看到这一点的话，我想有实力的人对别墅的追求就更加渴望。

【周毕文】我也同意刚才卞老师所说，确实在京内土地严格的别墅限制和稀缺的土地无法供应，周边的别墅，随着我们高铁时代，高速路网时代，以及轻轨时代，这三个快速变化的交通工具的出现，会把周边环北京大都市圈带动起来。会对周边的别墅有一个利好的信心。

【主持人】刚才周老师也提到了房产税，上海、重庆首先进入房产税试点的两个城市，重庆很明确打击豪宅市场，上海房产税政策比较温和，打击投机的制点。北京如果出台房产税的政策，别墅市场的影响会是什么样的？

【周毕文】京渝两地更多是抑制投资和投机，而且房产税的力度考虑到社会的承受力都是对新增量去谈的。当时我理解，房产税出台最迫切的背景是什么，要改变各地政府土地财政的现状。一下子把地卖空了，你享受的是70年的收益，把子孙的饭都给吃了。要改变这个情况怎么办，到一定程度的时候，土地不能无限制的盖。房地产市场无限制来看，土地供应到一定程度会停止，只是在更新的范围内做文章。给地方政府带来长期可靠替代房产税大的重点。当然我们也希望另外一条腿的替代，各地的地方经济不光是以农业为主题，要把第三产业服务业真正提升起来，实现产业结构的转型。也就是说由体力劳动的经济到脑力劳动经济上升到服务经济、美丽经济形成新的财富分配，我是这么看待房产税的出台，不局限于现在的房产税有一些而小打小闹，不痛不痒。

【卞洪登】但有一些劳心。房产税跟契税重叠了，他都是一种财产税，都是以房和地为主导的对象，契税我们国家的优惠，2008年到现在尾巴都没有勾完。契税最高是4%，很多地方执行3%以下，第一次买房的人是重点优惠。这些政策都在执行，优税的情况下又出台和契税一样的税种征1%，上海还低于1%这样的房产税。这些东西不痛不痒，但还劳心，解决不了房价的问题，但毕竟又增加了一个小的负担，对富人来讲不是负担，对于一般的好不容易把现金凑起来能按揭买房的人真是负担。一竿子打了一群人。我预计房产税是在“两会”期间会被吵翻天的重点内容。为什么？原来按照行政法规条例也是可以的，但是按照国家的税出台，必须要人大去举手又是违法的。所以房产税将是“两会”很热闹的交流主题。

【周毕文】我们现在比较解决，如果土地财产不让他依赖，政府靠什么活下去，如果解决不了这个问题，可能各种社会的投资都没有的话，会带来一种新的变化。

【主持人】这是专家们对房地产税的看法，作为开发商李总您怎么看？

【李涛】 房产税，最近上海、重庆都出台了房产税，而且房产税的标准也很不一致。我们也是觉得，房产税收起来，我估计依据也会很不足。可能里边有很多的漏洞在里边，所以说房产税，特别是上海。上海是以针对投机为主，但是他收费的标准又比较轻柔。如果太猛的话，税种不是很轻易的，不像有一些法规很轻易的废除掉，像一个行政命令，而是正式出的房产税。我觉得在后续中，我们还是在观望过程中。至于说会怎么样，说实在的我们还是没有一个很详细的结论。

【主持人】开发商心里是没底的。程总怎么看？

【程扬】这些税出台目的是规范市场，但不同的市场有不同的政府规定，还要看一段走一段。

【主持人】进入无限观望过程中。

【周毕文】税的额度达不到通胀的比例，也达不到银行存贷的基本利率，所以说他能起到什么作用？

【卞洪登】真是要冲着富人而言，那就下手重一些，现在不疼不痒的税，解决不了贫富的问题，现在形成两极分化，国际上有通行的税收公产套路，王永庆一下子交了好几百万的遗产税。遗产税是公产税，拿到公共二次分配的税种。我们是信仰这个主义的，我们不敢征，日本有、台湾有、欧洲有，用遗产税来征富人，更多的点比如说日本达到75%-80%，他是累积税，美国的累积税从50%征起，高的也有能达到80%左右。他是看最高额突破额多少，基数是多少，分别来征收。世界各国有几个大方案，一个是贫富不均的用遗产税，第二个是无限占有资源的垄断者用反垄断法，恰恰中国在这两点上都没有。要征税今后多研究遗产税，这样可以让多买房子的人多放血。多买房子的人有十套就有十套贡献给国家，这是切肤之痛，他要考虑到购房多的后果。

【周毕文】他会想我买五套房、十套房，背后的税负完全是不一样的。

【主持人】通过税法，不仅仅是改变房地产这一块，怎么能够把国家整个的制度、政策调整的更合理，希望这个政策更加的完善。

【李涛】制定税法要系统的考虑。因为税都是互相影响、互相有制约、弥补等作用的，光是考虑到一点的话，靠这一招把大问题的解决是不可能的。

【主持人】对，别老盯着我们开发商不放，要针对国家的大形势来讲。

【主持人】我特别想问两位老总，怎么能够在这样的环境中脱颖而出，我们在销售策略上，或者说在整个别墅的建筑过程中是不是有一些秘诀。给大家介绍一下。

【程扬】拿我们中建地产在北京运行的项目来讲，在做产品的时候，初级阶段保持几个态度。第一是让利于消费者，从整个产品的选材来说，中建是做施工出身，在成本控制领域是最强的。相同的土地我们能够保持最优市价，让利于消费者。第二是工程质量，因为有着这么多年的建筑工程经验，我们在工程质量上严把关，从入主的项目到在售项目，从老业主到潜在业主对我们的品质印象都比较好。第三是在定位上，目前正在准备推售的，在东部有三个项目，两个是青年产品，一个是低密度产品，在产品定位的时候下乐很大的气力。比如说位于北京朝阳北路CBD延长线上的红杉溪谷就是我们公司开发的全北京唯一一个低密度别墅项目。从市场需求上来讲，从客户关注度来讲，达成一个共鸣。在客户的维护上来讲还是要多下功夫，在整个的销售进度，包括现场公示，达到真正的透明公开。

 

【程扬】政府制定的政策实际上最关心的是开发商，开发商能够跟政府站在一起，把事情公开化、透明化，规范市场行为，用一种理性的方式引导消费者去投资、消费，市场就会自然的健康发展。实际上从我们企业所肩负的社会责任和使命上来讲，我们一直是保持这个目的在逐渐的、循序渐进的、点点滴滴的在做。
   
【李涛】我们是一家港资的公司，每个公司的发展策略不一样，有的公司发展策略比较快速，快速发展、迅速壮大，这样的公司也挺好。我们公司一向走的是比较稳健，慢工出细活。我们财富中心盖了很多年，但留给城市的是一个精品。而不是说有的盖的很快，但不一定给城市留下的是精品。

【李涛】我们公司的策略不像有的公司把未来的钱拿出去铺地，如果市场一旦不好，资金就会很紧张，就会出现烂尾等情况。我们公司是手里有多少粮，才吃多少饭。整个策略基本上是沉下心来，慢工出细活。工程一直是按部就班的往下走，市场好多推，市场不好少推，让自己尽量做好内功。顺应市场的发展，任何的时候都要顺势而为，毕竟是在中国的形势之下，市场反映的情况和政府意图都要考虑进去。

【主持人】希望更多的开发商能够像两位一样，肩负着更多的社会感，使我们的购房者在大环境下受更多的益。

【主持人】当然在通胀的情况下，房地产市场一直是被看为增值保值的宝地，政策频繁推出的情况下，房地产是否还有这样的价值，特别是别墅是否还有这样的价值。两位老师怎么看？

【卞洪登】我认为中国无论是别墅还是普通住宅，都是目前在所有固定资产中最具有保值价值的，而不像汽车，汽车是一个消费品，它会折旧。房屋折旧了，但市场价值还在。所以说有很多的钉子户，为即将被拆的小破房而战，按说他三四十年应该被折旧完了，为什么还要战，就是为了房屋有保值增值性的市场行情而战。

【卞洪登】这种市场行情目前告诉国人，用世界的眼光来平衡我们的眼光，我们中国是在地球上，我们中国不是在一个地球上的与其他国家所割裂之外的悬着与大众不连接的，既然连接就要以国际的行情衡量中国的行情。中国搞市场经济没有超过30年，没有超过30年的市场经济与国际相比那是小字辈，所以我们不可大惊小怪，还没到青壮年时期，只是在青少年刚刚起步时期，我们就觉得天要塌了，就认为中国的巨人头已经出了天花板，我们还没有顶破世界房地产行情的天花板。世界房地产行情每年公告一次，上海、北京还没在五十之内，孟买这么差的地方还在前十位。用世界行情来讲，我们的房价可以继续上升，我们的房屋可以大幅度的保值增值。在这样的情况下，回顾各个地方心动过速，出台这么多的文件，总想表现政府闲不住的手。比如说谢国忠这样的，有一篇文章，中国的传导仿制，他原来是摩根斯坦利的，他钱赚这么多跟几年前的唱衰是有关系的。在没有钱的时候，必须向国外投行低头，摩根斯坦利就要把最优质的资产拿过来。

【卞洪登】08年我们已经吃过一次亏了，我们不能好了伤疤忘了疼。不能人们有钱不让花，限购这样的政策是不可长久的。

【卞洪登】所以说这样的保值要清醒的头脑，全社会本来就应该保值，用世界平衡的眼光来讲要让他有可持续性。

【周毕文】任何政策的出台肯定要解决当务之急、当时之需。但从长远来看，限购还是计划经济的产物。而我们国家其本质还是要搞市场经济，但市场经济在搞的过程中从来不反对有形的国家的适度调控。但如何调控好，真的是我们在学习中探索和摸索的。

【周毕文】刚才您所说的议题，世界经济规律不可违背，房地产永远是增值保值最实在的物品。他比股票的投机性要实在，比黄金也实在，黄金不能吃不能住，放在那儿也就跟神物一样。所以，大家还是要根据自己的情况。

【周毕文】投资、投机是人们对财务的一种追求。有可能是更倾向于地球的承载能力，拿实物追求财富的增值保值，地球无法提供这么多的土地、钢筋水泥木材。鼓励大家对财富的追求，以人为本走向反面，人和地球、人和自然不和谐，把自己做成了老大，地球也无法追求。到了一定的程度，人们倾向于简约化的需求。

【主持人】李总怎么看别墅市场？

【李涛】北京每年市政投入这么大，城市的价值不断的上升。城市价值不断上升，相当于财富不断的扩大。要想城市价值不断上升，要想分享这个价值的上升，还是要取得一席之地，跟着整个城市的价值不断上升为好。但在这里边，别墅是一种稀缺产品，当然在这里边更值得往下走，这是从城市的角度。比如说财富，蛋糕越做越大，别人的财富，你贬值了。哪天等着北京基础设施城市价值已经达到顶峰，这个时候房地产就到一定程度了，可能他是在高位运行，往下是有可能的。

【李涛】中国有钱的人这么多，财富往何去处，投资股市没有几个不赔的，投资黄金没有胆量。从这里边来讲，投资房地产还是比较切合实际的。再一个风险相对比较小。当然国家为了抑制房价上涨，不能光靠堵，光靠堵的话，有一天你还是堵不住的，你还是得疏通渠道。如果真的能够疏通，股市都能赚到钱了。因为你现在没有投资渠道，千军万马过独木桥，大家可不都往这儿挤。因为没有别的渠道让他的资产进行保值，所以他不得不走这条路。

【李涛】在这个时代要想进行别墅方面的投资。我觉得至少目前来讲，或者说未来几年是有保障的。

【程扬】别墅市场可以从两方面来看。第一在整个房地产的产品线领域，别墅属于类似金字塔尖的消费类住宅，是金字塔尖的产品，存在供需不平衡的情况，一定会导致价格最高。从同质化产品上来讲，选择优质产品，北京有十几个别墅项目，他们的位置是最有升值潜力的。消费者要关注这些特点和城市的发展，北京是向国际化城市不断扩张的。二十年前看东三环跟十年前看东四环，跟现在看是不一样的，十年前大望路之于CBD到现在通州概念是不一样的。同质化的情况下选择最好的地段他的升值潜力一定是最大的，包括手上的剩余资产转化为固定的直击物。好产品一定是越来越具有升值和投资的价值。

【主持人】大家对房地产市场的保值增值或者说房地产市场的保值增值是非常看好的。

【主持人】在这样一个政策频繁突出的大环境下，购房者应该有什么样的心态，该如何选择出手和观望，请两位专家给广大网友一些意见。

【卞洪登】反其道而行，在旺销的时候，追着开发商买房的时候应该要理性一些。现在一个棒子一个棒子往下勒，应该多关注。将来要往国际巨人们去平衡，国外都是几万美元一平方，我们现在是几千美元一平方。在这样的情况下，现在我们误认为房价已经是世界最高的了，在政治出台的情况下，已经雷的各开发商高昂的头低下来，也要盘算着过日子了，以前觉得是天之骄子。1992年我也在别经搞别墅豪宅，那个时间只有碧桂园可以跟我比，没有那个时候的实力我也不会和张百发在中央电视台看房地产走势。房地产的手续办下来不容易，因为需要向各个部门纳税，除了税还有很多的费，综合配套费，各个地方不一样，房子还没有建，要往各个部门汇款。所以说整个房地产是往各个国家的公共机构去支付资金的这一点来讲，他可以说是社会的最大贡献者。房地产在有肉的情况下说是吃独食，这是冤枉他，一锅肉煮熟是大家共同分享。房地产大块来讲是1/4，面上来讲要应对方方面面的利益攸关者。

【卞洪登】从目前的政治取向来看，我对中国的房地产市场一直是看好他的未来。目前出现的政策纷纷出台，大家还要摒住神，在这个期间可能比较有利，在有利的情况下可以议价。在这方面房屋所选择的区位优势也会有，朝阳不朝阳，在挤兑的时候没法讲风水，这些都是好的时期。另外要寻找政策的盲区，我刚才所说的北京挺闹心的，觉得政策有一点儿太过了，还有北京仅临着的地方，盲区，灯下黑的地方，是目前推出政策极佳的选择。两位老总除了北京以外周边地区还有没有，我不太清楚，这是一个特殊时期应该要注意的技巧。
   
【周毕文】从卞老师的建议来讲，有人这么说，这个赶时髦是赶不上的，逆向思维或者反其道而行之，也不失为一种方法。93年我在北理工房地产办公室盖了三栋楼，一条街，恰恰是92年海南大开发，93年泡沫破灭要调控限购政策出台的大背景下，目前购房者应该说投资投机少多了，还是以自住改善为主，开发商持在僵局阶段，半年内有资金的需求。除了一个正常协议以外的议价空间，开发商也会因为各方面的需求，会有一个优惠促销的空间。我们不谈价格的绝对下降，标价还是这样，优惠措施之后变相的降价是有可能的。我个人的观点，真的是为了自己的居住、改善买房的话，该出手还出手，无论调控与否，市场好坏与否，我们始终这么建议。而投资与投机要慎重考虑，要量力而行。

【主持人】听了两位老师的看法，两位老总有什么样的看法。

【程扬】认同周老师和卞老师的观点，还是要量力而行，根据你的需求。如果你确实存在这样的需求，那就选择好的产品。因为这是有限的资源。选到合适的人，这个很重要。对于投资性的消费者，实际上在众多的投资品中也要选对对象。因为选择的范围变大了，选择的次数变少了，应该更加的理性。

【李涛】确确实实，市场形势，以前是供不应求，因为有的需求已经被削弱了，现在是比较难平衡的时候。这个时候选择房子，一次选择的余地比较大，当然每个人都是买涨不买跌的心态，总是希望在房价最低的时候买进。我觉得这也是考验个人判断力的时候。

【主持人】其实作为一名普通的购房者，我也对未来充满未知的感觉，特别迷茫。也请几位为我们网友预测一下，2011年的整个楼市和2011年的别墅市场将会出现什么样的状况？

【程扬】整个楼市应该还是大基调，维持稳定，从别墅市场的整体走势来讲，应该还会出现小幅度偏升的情况。

【周毕文】上半年雷声大，下半年雨点小。上半年政策出台会比较密集，下半年政策出台的执行，政府也是有他的经济目标追求，如果真的出现上半年成交量下降到原来50%的时候，可能在执行的细节上，或者说在政策的解释上，会出现适当松动。经济过热以后，退烧也不能退的低于正常温度太多，这样的话也是一种病态，所以要适度。

【卞洪登】2011年先紧后松，紧是对去年“两会”的一个交代，，去年“两会”发誓要把房地产价格降下来，后来出台了很多的政策，已经打压下来一些，不是很快的增长。但对文件理解有错误，打压下来是要倒挂，出现负增长，所以政府认为有点过意不去，没有达标，有一点儿对不起去年的“两会”，所以今年“两会”之前要出台这么多的政策。我想劲使大了，也会把事情做拧了。今年“两会”，在部门中担任行政要职的人大代表，他们觉得接下来的任务还是房地产，不管是八万亿的财政收入还是三千多亿的财税收入，都与房子有关。在这样的情况下，新的一年出台这么多的密集政策，这种自身的感知，可能比社会买房人的感知更有体悟和切肤之痛。

【卞洪登】所以说把巨大的市场龙头卡死了，不是政府本意。政府出台的任何政策都是被民众的呼声要求所推动。这种推动的要求和呼声，正确的有多少，过急的有多少，现在没有定论。只有在“两会”特殊的时期里，有一个大的唇枪舌剑的交锋，交锋过后会有一个新的开端。也就是说过去一年，以“两会”召开为一个总结，咱们规整一下，哪些是继续坚持的，哪些是需要开放搞活的。但我已经注意到了，在出台这么多文件之后，突然中央领导有新的讲话精神，“十二五”中有新的主导思想，要继续保持积极的稳健的财政政策，不要紧缩，前面的政策有点儿过了。第二个我们要注意到，一个特别的话语含义，要继续扩大内需，继续扩大内需，内需最大的增长点，实际上就是房地产为龙头的拉动百业增长的内需。为什么我说他是最大的内需，中国人每天都在消费买东西，有买什么东西是大过房子的，哪一家都没有，所以他是最大的内需。车比他小，其他豪华的衣着比他小，吃喝拉撒更小。所以最大的内需是房地产，中央定的两个基调已经让我研究经济问题的人有一个宽慰，前面地方政府纷纷棍扫一大片的要规整一下，甚至要屈从于内需最大市场的发展，要屈从于积极稳健的财政政策。要不然广义资本超过72万亿，人民币在银行里光存款不放出去给老总们倍增信贷，那么银行要破产了。所以说这都涉及到金融问题，金融安全问题，国家总体大盘的经济安全问题。我是这么看的。

【李涛】开发商在这种形势下，自动的把我们的营销目标有所下降。总体的售价，别墅还是会有小步上涨的空间，至少我们自己是这样的。一方面对我们首期客户，在通胀之下，对他们的资产要有所保证。在此情况下，希望宁可多加内容也要做到自己把产品做好，对市场形势要静观其变。
   
【主持人】无论2011年房地产市场怎么变换，房子只不过是我们的一处住宅。希望各位在2011年保证完整的心态，追求一个温暖快乐的家。谢谢各位！