从香港到德国到美国再到日本的住宅模式  文/兰洪海

从无到有，学，然后知不足。这或许最好的方法。中国楼市的发展也与学习模仿密不可分，从最初的自我摸索，到向香港取经用“市场”的招拍挂，促使国有土地价值的最大化，谁都没有想到，这样一个泱泱大国的土地会产生如此巨大的能量。学习香港的房产融资，“按揭”从三成首付到零首付再到两成首付，到一套、二套、三套区别对待。中国住宅市场发生了天翻地覆的变化。

在这种变化中，一些人也看见了商机，学会了投机和运用资本杠杆博弈，乃至越来越多的人将投资房产当做一件生财最快的途径。越来越多的人名下有了越来越多的房产，而越来越多的人越来越住不起、买不起房。住房问题成了中国网民最受诟病的问题之一。“香港模式”使最初在土地财政获得巨大利益的地方政府无法割舍；使那些通过金融手段一夜爆富的购房者庆幸不已。

香港模式中所谓的“土地拍卖价高者得”，让地方政府“饮鸩止渴，骑虎难下”，按照这种逻辑，土地价格在有旺盛的刚性需求的推动下，一定会不断走向“上升通道”的。要想平抑土地价格，势必要有更多的行政意志在内，否则只能等待人口红利透支，需求出现下滑的将来。香港模式不是“救市解围”的“万灵药”。

人居问题究竟是“市场问题”还是“民生问题”，这主要取决于政府怎么定位？解决城市化问题，需要资金支持，在一穷二白的情况下，充分利用土地财政和金融支持，本无可厚非，然而随着一部分富有人群的优先享有，越来越大的社会罅隙也产生了，政府一旦缺乏一个可靠明确的制度保障，普通低收入阶层离“保障型住房”似乎就会越来越远。有钱人越来越多的选择投资住宅，没钱人越来越多的望房兴叹。学习德国式的住房政策，好像颇能够解决当下存在的问题。

“限购令”的应运而生，某种程度就是对投资者一种机械“制动”，对房屋买卖多方的“集体宵禁”，如果这是一项类似德国的“长效机制”，那么，中国住宅市场势必将一冷到底。这就好比一户家庭将孩子养大成人，正准备让他给家里带来财富的时候，突然人家要把孩子带走，有谁愿意将手中的“金饽饽”拱手相让呢？向土地要财富，向房屋要增长，这一定是地方的不二法门。

德国模式不是我们的二选一的必选项，而是今后住房政策中的多选项。如果说，这种“宵禁式”的调控手段，能够给社会带来好处，那也只是让多数人暂时处于“冷静”状态，不再“迷茫”。如果说，这种德国式是一种“短效机制”，那么，它唯一能够的只是为政府赢得一些时间和舆论的支持。

下一步，该怎么走？其实，也是“司马之心，路人皆知”。没有人会轻易放过“房地产”这棵摇钱树。学习美国是必然的——放开购房政策，愿者依法纳税。你只要缴得起房产税，你就买好了。中国有的是土地，不要突破18亿亩耕地红线对吧！地区发展的不平衡可以让地方政府使用土地“占补平衡”购买指标，这有什么不可以的呢？

有人会说，这好像已经勾出中国住宅市场的路线图，我说也是。再想想，下一步会怎样呢？不用说你也知道了，我们很多砖家都习惯用日本“比较研究”中国，最后一步也必定是要走日本曾经走过的路了！